本文作者：王月作者單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)

司法解釋(三)涉及的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容之解讀

司法解釋(三)共有19條規(guī)定。主要涉及對(duì)婚姻登記程序瑕疵的救濟(jì)手段、親子關(guān)系訴訟中當(dāng)事人拒絕鑒定的法律后果、夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后產(chǎn)生收益的認(rèn)定、父母為子女結(jié)婚購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定、離婚案件中一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的認(rèn)定、附協(xié)議離婚條件的財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議效力的認(rèn)定等等。其中，涉及財(cái)產(chǎn)性的規(guī)定共有12條，占到解釋內(nèi)容的三分之二。這些相關(guān)規(guī)定包括:婚內(nèi)夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割、個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后增值部分認(rèn)定、夫妻之間的房產(chǎn)贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題、父母為子女購(gòu)房產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題、一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同婚后雙方共同還貸的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬、一方當(dāng)事人擅自出售夫妻共同房屋的善意取得、房改房的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)金的歸屬問(wèn)題、離婚財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的附隨性、夫妻一方繼承遺產(chǎn)、夫妻之間借貸、對(duì)離婚時(shí)沒(méi)有分割的共同財(cái)產(chǎn)請(qǐng)求分割。學(xué)術(shù)界和司法實(shí)務(wù)界對(duì)上述財(cái)產(chǎn)性規(guī)定中頗具爭(zhēng)議的內(nèi)容主要有:1.司法解釋(三)首次明確夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)婚后產(chǎn)生的孳息和自然增值不是共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方財(cái)產(chǎn)在婚后的收益一般包括孳息、投資經(jīng)營(yíng)收益及自然增值。《婚姻法》和《婚姻法解釋(二)》中規(guī)定了婚姻關(guān)系存續(xù)中所產(chǎn)生受益和投資經(jīng)營(yíng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。而此次解釋卻規(guī)定為婚前一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)并不隨著婚姻關(guān)系延續(xù)發(fā)生性質(zhì)的改變，且孳息的附屬性也決定了孳息性質(zhì)從主物。2.司法解釋(三)明確婚后一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)且產(chǎn)權(quán)登記在自己子女名下的應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。此解釋引發(fā)了社會(huì)各界諸多爭(zhēng)議。事實(shí)上，最高人民法院在進(jìn)行解釋時(shí)已經(jīng)考慮到了作為出資人父母擔(dān)心因子女離婚而導(dǎo)致家庭財(cái)產(chǎn)之流失現(xiàn)象。然而多數(shù)人則認(rèn)為該條有傾向于保護(hù)男方，存在不公平性，其理由在于當(dāng)下社會(huì)中購(gòu)置房產(chǎn)的多數(shù)為男方父母。3.此解釋首次明確規(guī)定離婚案件中一方婚前貸款購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有。在離婚案件中，按揭房屋分割是焦點(diǎn)問(wèn)題之一。若僅僅按照房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)取得的時(shí)間來(lái)劃分是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于其中一方則顯失公平。但也有人對(duì)此提出質(zhì)疑，認(rèn)為如果婚前首付一方支付了相當(dāng)小的一部分價(jià)款，而婚姻后則由另一方支付了大部分價(jià)款，則會(huì)對(duì)婚后一方不利。另外，有人認(rèn)為這些規(guī)定有利于解決夫妻財(cái)產(chǎn)中的不平衡因素，有利于提高司法效率，具有進(jìn)步意義;也有人認(rèn)為正是因?yàn)檫@些規(guī)定，才會(huì)導(dǎo)致不公平，并且會(huì)引發(fā)更多的社會(huì)問(wèn)題，使得婚姻法本來(lái)應(yīng)該具有的人情味蕩然無(wú)存。

涉房爭(zhēng)議之分析

在進(jìn)行具體內(nèi)容分析前，首先要明確的問(wèn)題是司法解釋同法律的關(guān)系。司法解釋是我國(guó)在司法實(shí)踐中獨(dú)具特點(diǎn)的規(guī)范性法律文件，是我國(guó)法淵的重要組成部分。較法律而言，司法解釋的功能在于更好地解決司法實(shí)踐中的具體問(wèn)題。司法解釋(三)的出臺(tái)引起巨大爭(zhēng)議，其中一個(gè)非常重要的原因乃是輿論將其稱(chēng)為“新婚姻法”。這一稱(chēng)謂對(duì)普通民眾而言，無(wú)疑將該解釋無(wú)形地置于調(diào)整婚姻關(guān)系法律規(guī)范的頂端。民眾忽視了作為司法解釋特定的司法意義，反而無(wú)限放大其功能和作用，這種誤導(dǎo)性的提示對(duì)社會(huì)認(rèn)知和接受這一司法解釋起到了消極作用。對(duì)司法解釋而言，在個(gè)案中若無(wú)法律明文規(guī)定時(shí)，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)司法解釋才能有效地解決爭(zhēng)議處理問(wèn)題。在此大前提下，我們才能客觀、準(zhǔn)確地理解最高人民法院出臺(tái)這一解釋的真實(shí)意圖，并從司法解釋的內(nèi)容上分析其規(guī)范的合理性。不得不回避的熱點(diǎn)問(wèn)題即司法解釋(三)中關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)之認(rèn)定和對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的具體化規(guī)定。頗具爭(zhēng)議的是該解釋第七條和第十條規(guī)定的內(nèi)容。第七條主要規(guī)定有關(guān)父母贈(zèng)房時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，第十條則是有關(guān)婚前按揭購(gòu)房婚后共同還貸問(wèn)題的規(guī)定。對(duì)這兩條的規(guī)定有的觀點(diǎn)認(rèn)為，此種解釋不利于維持穩(wěn)定的婚姻關(guān)系;也有的觀點(diǎn)認(rèn)為，此種解釋對(duì)婚姻中較為弱勢(shì)的女性而言十分不利;還有的觀點(diǎn)認(rèn)為，這種解釋從法理和情理上都無(wú)法成立，是法院為了提高結(jié)案率而推行的做法。我國(guó)當(dāng)下的婚姻家庭關(guān)系深受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，一對(duì)情侶感情的歸宿往往建立在一套房屋或是其他經(jīng)濟(jì)方面的考量上，這種不穩(wěn)固的感情基礎(chǔ)并不利于維護(hù)夫妻關(guān)系。市場(chǎng)化的趨勢(shì)使得商品房的價(jià)值逐年攀升，婚前年輕人僅憑自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力無(wú)法承擔(dān)一套房屋的價(jià)款。因此，父母婚前或婚后贈(zèng)房現(xiàn)象也就愈發(fā)多見(jiàn)。之所以會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議，并不是民眾對(duì)于此種觀點(diǎn)持否定態(tài)度，而是在認(rèn)同此種行為的前提下，意識(shí)到我國(guó)目前的現(xiàn)狀大多是男方承擔(dān)購(gòu)置房屋的責(zé)任，而女方的利益則有可能在這種情況下受損。從表面上看，現(xiàn)實(shí)情況的確如此。依據(jù)司法解釋(三)之規(guī)定，“婚后一方父母出資為其子女購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的……視為只對(duì)自己子女的贈(zèng)與”(第7條第1款)，“夫妻婚前一方簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)富支付首付款并在銀行貸款，婚后由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理;不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為登記一方的個(gè)人債務(wù)”(第10條)。在理解這兩條規(guī)定時(shí)，大多數(shù)人認(rèn)為買(mǎi)房的一般為男方父母或本人，在這個(gè)被默認(rèn)的前提下我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，要么房產(chǎn)與女方?jīng)]有關(guān)系，要么女方出了錢(qián)也還是有可能在離婚時(shí)錢(qián)房?jī)煽铡倪@個(gè)二難選擇出發(fā)，筆者認(rèn)為上述規(guī)定闕如合理性。要認(rèn)清司法解釋之不合理問(wèn)題，我們必須從法理和情理兩方面切入做客觀的分析。第一，基于法理的分析。夫妻共同財(cái)產(chǎn)制是夫妻財(cái)產(chǎn)制中被歸位于約定財(cái)產(chǎn)中的部分，不言而喻的是與約定財(cái)產(chǎn)制相對(duì)的概念為法定財(cái)產(chǎn)制。這二者在立法上體現(xiàn)在我國(guó)《婚姻法》第18條和第19條的規(guī)定中。夫妻財(cái)產(chǎn)制與其他財(cái)產(chǎn)不同之處在于，其具有鮮明的身份性特征。法律之所以賦予當(dāng)事人約定之權(quán)利，也是出于此種身份關(guān)系之必要的考慮。我國(guó)婚姻法僅對(duì)四種情況確定了夫妻一方財(cái)產(chǎn)并不隨婚姻關(guān)系延續(xù)而共同化，在此規(guī)定外，明確表示夫妻可以約定財(cái)產(chǎn)是為己有抑或共有?；诨橐龇ㄟ@種立法指導(dǎo)思想，我們從根本上應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，司法解釋的作用僅在解決個(gè)案爭(zhēng)議的問(wèn)題。而婚姻法的指導(dǎo)思想并非剝奪或限制一方利益，僅使他方受益。有人提出這種解釋可能引發(fā)極端案例，例如婚前男方購(gòu)置的房屋首付款比例較小且已登記于男方名下，而婚后主要由女方還貸，離婚時(shí)如若二人不能協(xié)議解決，則法院判決會(huì)對(duì)女方利益造成重大影響。在這個(gè)問(wèn)題中，我們還必須回到從法律和司法解釋的規(guī)定中尋找其合理的依據(jù)。首先，司法解釋已明確在此問(wèn)題上雙方是可以協(xié)議的。其次，協(xié)議不成時(shí)，人民法院“可以”判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，而并非剝奪了法官的自由裁量權(quán)，細(xì)微之處可見(jiàn)司法解釋也確實(shí)考慮到上述問(wèn)題。法律為原則性規(guī)定，司法解釋是為解決具體案例的實(shí)施方法，這便是該解釋在法理上的適當(dāng)之處。第二，基于理性的考慮。我們知道“法律是實(shí)踐與理性的統(tǒng)一，是實(shí)踐理性的產(chǎn)物”，司法解釋同樣具有此特質(zhì)，它對(duì)關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定問(wèn)題之規(guī)制，其主要目的在于解決如果發(fā)生離婚且訴諸法院，法院應(yīng)該采取的方法。在正常家庭生活中，這部分內(nèi)容幾乎無(wú)法產(chǎn)生相應(yīng)效果。處于未婚或是正常家庭生活中的個(gè)體，如若將調(diào)整財(cái)產(chǎn)利益或離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割作為關(guān)注的對(duì)象，對(duì)于穩(wěn)定健康的婚姻也會(huì)產(chǎn)生不利影響。也就是說(shuō)，這部分規(guī)范對(duì)于社會(huì)大多數(shù)穩(wěn)健的家庭是沒(méi)有必要的。法律所調(diào)整的社會(huì)關(guān)系不是社會(huì)關(guān)系的全部，而是其中必須由法律調(diào)整的一部分，其他的社會(huì)關(guān)系，道德、倫理抑或宗教、個(gè)人信仰、習(xí)慣等等都有著其自身功能。

本文作者：聶嫄芳作者單位：山西大同大學(xué)

我國(guó)離婚房產(chǎn)分割制度中對(duì)婦女權(quán)益保護(hù)不足的原因

（一）觀念原因

在我國(guó)幾千年男婚女嫁的傳統(tǒng)觀念的影響下，人們普遍認(rèn)為結(jié)婚是由男方來(lái)買(mǎi)房的。如果經(jīng)濟(jì)條件比較好的男方，會(huì)自己出錢(qián)一次性或以按揭的方式購(gòu)房，如果是經(jīng)濟(jì)條件不太好的男方，由于工作時(shí)間不長(zhǎng)，這部分錢(qián)是由父母來(lái)出的。也有一些情況是，小兩口和男方父母住在老房子里，這其中有一部分還會(huì)遇到老房子的拆遷問(wèn)題。而女方一般支付的是結(jié)婚新房的裝修、家具購(gòu)買(mǎi)等日常生活用品的費(fèi)用。根據(jù)以上的情況我們可以判斷出，房產(chǎn)大多數(shù)為男方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并且在婚后不斷升值，而女方的花費(fèi)由于多為日常生活用品，會(huì)出現(xiàn)折舊的問(wèn)題，并逐漸被慢慢地?fù)p耗掉。萬(wàn)一離婚，女性實(shí)際上得到的財(cái)產(chǎn)是很有限。

（二）社會(huì)原因

我們都知道，由于社會(huì)各方面的原因，女性的社會(huì)地位一直比較低。盡管近幾年，女性的社會(huì)地位得到了顯著的提高，但不可否認(rèn)的是，真正的男女平等這一美好的愿望還未實(shí)現(xiàn)。在就業(yè)領(lǐng)域，女性受到的歧視和不公平待遇是顯而易見(jiàn)的，在一些特殊的行業(yè)，女性是無(wú)法涉及的，即使在女性允許進(jìn)入的行業(yè)中，得到的薪金往往也比男性少的多。更有一部分女性為了照顧家庭，辭掉了工作后去做家庭主婦。這就決定了女性的經(jīng)濟(jì)能力低或者幾乎就沒(méi)有經(jīng)濟(jì)能力。萬(wàn)一不幸遇到了離婚問(wèn)題，對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)尤其是房產(chǎn)的分割是微乎其微的。實(shí)際上，女性對(duì)家庭的照顧是男性遠(yuǎn)遠(yuǎn)及不上的，表現(xiàn)在家務(wù)勞動(dòng)、對(duì)孩子的培養(yǎng)、對(duì)老人的照料等方面，而這拿金錢(qián)是無(wú)法衡量的，社會(huì)中也并未肯定女性在這些方面的價(jià)值。因此我們可以說(shuō)，女性應(yīng)得的權(quán)益還未得到切實(shí)的保護(hù)。

論文關(guān)鍵詞:泡沫經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；銀行信貸

論文摘要:本文闡述了房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的起因,提出了具體的擠壓措施,供大家參考。

0引言

“泡沫”一詞因17世紀(jì)30年代荷蘭的“郁金香球莖風(fēng)潮”及同時(shí)期在英國(guó)爆發(fā)的“南海泡沫事件”而被正式引用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,“泡沫”是指地價(jià)或股價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)基礎(chǔ)條件無(wú)法解釋的持續(xù)上漲或下跌,最后在短時(shí)間內(nèi)價(jià)格急劇波動(dòng)的現(xiàn)象。查爾斯·P·金德?tīng)柌駥ⅰ芭菽倍x為:一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中的急劇上漲,初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期,從而吸引新的買(mǎi)者——這些人一般是以買(mǎi)賣(mài)資產(chǎn)牟利的投機(jī)者,而對(duì)資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣,隨著價(jià)格的上漲,繼而出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌,由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的起因進(jìn)行了深入分析,并提出了擠壓泡沫的措施。

1房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中,隨著社會(huì)總需求的增長(zhǎng),供給彈性越小的要素價(jià)格將增長(zhǎng)得越快。在所有生產(chǎn)要素中,土地的供給彈性最小,在大城市中,人口密度高,土地稀缺。作為稀缺資源,房地產(chǎn)的價(jià)格必然會(huì)比較高。人們估計(jì)到房地產(chǎn)價(jià)格要上升,為了賺取土地價(jià)格上漲的資本所得,紛紛將大量資金投入房地產(chǎn),加速了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌,就大膽地以購(gòu)買(mǎi)到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)投資。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),容易查封、保管和變賣(mài),而價(jià)格只漲不跌,銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬(wàn)無(wú)一失,所以很容易發(fā)放過(guò)量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是,當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度因各種原因放慢的時(shí)候。價(jià)格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價(jià)格下降,為了保護(hù)投資利益,競(jìng)相拋售,使房地產(chǎn)價(jià)格直線下降,泡沫隨之破裂。原來(lái)被認(rèn)為萬(wàn)無(wú)一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

[摘要]實(shí)物期權(quán)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。本文闡述了兩個(gè)方面的內(nèi)容,即實(shí)物期權(quán)的概念,房地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]實(shí)物期權(quán)；房地產(chǎn)投資

相對(duì)于金融期權(quán)而言,實(shí)物期權(quán)(realoption)是以期權(quán)概念定義的現(xiàn)實(shí)選擇權(quán),是金融期權(quán)理論在實(shí)物資產(chǎn)上的拓展和應(yīng)用。在資本市場(chǎng)上,期權(quán)賦予持有者權(quán)力但不是義務(wù)按約定價(jià)格買(mǎi)賣(mài)一種金融資產(chǎn)。同樣,企業(yè)在面對(duì)一個(gè)未來(lái)項(xiàng)目時(shí)有權(quán)利而非義務(wù)去選擇是否進(jìn)行投資。實(shí)物期權(quán)理論和應(yīng)用研究主要基于傳統(tǒng)方法評(píng)價(jià)實(shí)物投資。

一、實(shí)物期權(quán)的概念

實(shí)物期權(quán)的概念是Mvers教授在1977年提出的,他指出一個(gè)投資方案產(chǎn)生的現(xiàn)金流量所創(chuàng)造的利潤(rùn),來(lái)自于目前所擁有資產(chǎn)的使用,再加上一個(gè)對(duì)未來(lái)投資機(jī)會(huì)的選擇。也就是說(shuō)企業(yè)可以取得一個(gè)權(quán)利,在未來(lái)以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃,所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類(lèi)似評(píng)估一般期權(quán)的方式來(lái)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn),故將此性質(zhì)的期權(quán)稱(chēng)為實(shí)物期權(quán)。由于期權(quán)具有執(zhí)行某項(xiàng)投資行為的權(quán)利而沒(méi)有必須執(zhí)行的義務(wù),所以基于期權(quán)理論的項(xiàng)目投資決策可以最大限度地控制項(xiàng)目投資中可能的損失,同時(shí)獲得項(xiàng)目投資帶來(lái)的巨大收益。

從廣義來(lái)看,實(shí)物期權(quán)是在不確定性條件下,與金融期權(quán)類(lèi)似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán),是一種把金融市場(chǎng)的規(guī)則引入企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略投資決策中來(lái)的思維方式;狹義地說(shuō),它是項(xiàng)目投資賦予投資者在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)所擁有的在未來(lái)采取某些投資決策的權(quán)利,這些決策包括延遲、擴(kuò)張、放棄項(xiàng)目投資等。

本文作者：閻建明孫金花施於人作者單位：重慶理工大學(xué)工商管理學(xué)院

A企業(yè)重慶市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道的拓展與創(chuàng)新

（一）企業(yè)拓展

A企業(yè)選擇擁有大量穩(wěn)定且較高收入人群的企業(yè)，作為其拓展對(duì)象。在重慶主城區(qū)內(nèi)，其主要拓展企業(yè)有：大坪醫(yī)院、西南醫(yī)院、第三軍醫(yī)大學(xué)、急救中心、腫瘤醫(yī)院、招商銀行、建設(shè)銀行、鐵路局、報(bào)業(yè)集團(tuán)等。這些企業(yè)所成交業(yè)績(jī)占項(xiàng)目成交業(yè)績(jī)的20%。針對(duì)高端產(chǎn)品，A地產(chǎn)企業(yè)確定了新的拓展對(duì)象：中石油、中石化、電力公司、水利集團(tuán)、電力集團(tuán)、煙草集團(tuán)、各大外資企業(yè)。具體拓展手段包括：贊助拓展對(duì)象開(kāi)展各類(lèi)活動(dòng)，以此收集大量客戶(hù)信息；確立出關(guān)系維護(hù)對(duì)象，以此爭(zhēng)取拓展對(duì)象的合作，來(lái)促進(jìn)其產(chǎn)品銷(xiāo)售。拓展企業(yè)的關(guān)鍵人關(guān)系維護(hù)措施如圖1所示。

（二）圈層營(yíng)銷(xiāo)

將目標(biāo)客戶(hù)當(dāng)作一個(gè)圈層，通過(guò)針對(duì)他們的一些信息傳遞、體驗(yàn)互動(dòng)，進(jìn)行精準(zhǔn)化營(yíng)銷(xiāo)。A地產(chǎn)企業(yè)主要通過(guò)對(duì)老客戶(hù)關(guān)系的維護(hù)，最終為各項(xiàng)目建立完善的老客戶(hù)體系。通過(guò)禮品拜訪、電話回訪等。同時(shí)，組織老客戶(hù)參與不同形式的活動(dòng)，建立有效地客戶(hù)交流平臺(tái)，并從中篩選出優(yōu)質(zhì)客戶(hù)作為重點(diǎn)維護(hù)對(duì)象。最后通過(guò)老帶新的政策來(lái)有效帶動(dòng)老客戶(hù)積極性，提高以老帶新的成交率。A地產(chǎn)企業(yè)具體圈層營(yíng)銷(xiāo)策略如圖2所示。