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房產(chǎn)法律論文范文第1篇

一、房地產(chǎn)抵押權(quán)標(biāo)的物的范圍問題

設(shè)立抵押的目的是，一旦債務(wù)人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人可依法定程序?qū)Φ盅何镒儍r(jià)優(yōu)先受償。因此，抵押物應(yīng)有變價(jià)價(jià)值，應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓之物。

我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，按照憲法的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但禁止土地所有權(quán)的買賣和非法轉(zhuǎn)讓。因而，在我國(guó)，土地所有權(quán)不得設(shè)定抵押權(quán)，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，但受到了一定的限制。

（一）以地上無定著物（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國(guó)法律有關(guān)國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式規(guī)定有兩種：一是通過土地使用權(quán)出讓的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，二是通過以土地使用權(quán)劃撥的方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。目前我國(guó)禁止單獨(dú)以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（二）以集體土地使用權(quán)設(shè)定抵押的問題

從我國(guó)的基本國(guó)情出發(fā)，考慮到我國(guó)人多地少的實(shí)際，為切實(shí)貫徹保護(hù)耕地這一基本國(guó)策，我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定，集體所有的土地不能開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。對(duì)于集體土地使用權(quán)能否設(shè)定抵押的問題，亦規(guī)定的極為嚴(yán)格。我國(guó)《擔(dān)保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押?？梢姡挥薪?jīng)縣級(jí)人民政府土地管理部門登記的集體荒地的土地使用權(quán)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)有地上房屋的集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，其他類型的集體土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押。

（三）以城市房屋所有權(quán)設(shè)定抵押的問題

我國(guó)法律、法規(guī)允許并保護(hù)房屋所有權(quán)。由于我國(guó)擔(dān)保法明文禁止宅基地設(shè)定抵押，故而，農(nóng)民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有權(quán)的抵押作一探討。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》第36條、《城市房地產(chǎn)管理法》第47條規(guī)定，以依法取得的城市房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押，反之亦然。顯而易見，我國(guó)法律是將城市房地產(chǎn)作為一個(gè)整體加以規(guī)范的，確定的原則是房隨地走和地隨房走，因?yàn)榉课菖c土地是不可分的，離開土地的房屋是不存在的。因此，土地使用權(quán)是實(shí)現(xiàn)地上建筑物所有權(quán)的前提條件，否則地上建筑物的存在將失去法律依據(jù)。在我國(guó)，原則上依法取得所有權(quán)的城市房屋均可以設(shè)定抵押。但是下列城市房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；③列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。在以下列城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)還須注意法律的限制性規(guī)定：①以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。④國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。③以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)通過，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。④以中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑤以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。⑥預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

二、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)、典權(quán)的關(guān)系問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的關(guān)系問題

所謂房地產(chǎn)承租權(quán)是指承租人通過支付租金，依房地產(chǎn)租賃合同而享有的對(duì)房地產(chǎn)的占有使用權(quán)。房地產(chǎn)承租權(quán)追求的是房地產(chǎn)的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，而房地產(chǎn)抵押權(quán)追求的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值，并且不要求轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，可見，房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。但是，當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能出現(xiàn)承租權(quán)使抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益的情形，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突問題。那么，應(yīng)如何處理這種沖突呢？須從兩個(gè)方面來分析：

1.房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況?！敖鐣?huì)立法大多認(rèn)為，租賃關(guān)系可以對(duì)抗第三人。根據(jù)買賣不破租賃原則，即使將租賃標(biāo)的物讓與第三人所有，設(shè)定其上的租賃關(guān)系對(duì)第三人來說仍然繼續(xù)存在?！奔热贿B所有權(quán)都對(duì)抗不了這種已經(jīng)形成的承租權(quán)，那么，抵押當(dāng)然也不得破壞租賃，抵押權(quán)對(duì)抗不了承租權(quán)。所以，我國(guó)《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：“抵押人就已出租的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租憑合同繼續(xù)有效?！币簿褪钦f，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同仍對(duì)新的產(chǎn)權(quán)人發(fā)生效力，在租賃期滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在先時(shí)給予承租權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。

2.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此，我國(guó)有關(guān)行政規(guī)章只規(guī)定了“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以出租。抵押房地產(chǎn)出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)?！倍鴮?duì)于抵押權(quán)與承租權(quán)的效力未作明文規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其他權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響。”日本民法典第395條規(guī)定：“不超過第602條所定期間的租賃，雖于抵押權(quán)登記后進(jìn)行登記，亦可以之對(duì)抗抵押權(quán)人。但是，其租賃害及抵押權(quán)人時(shí)，法院因抵押權(quán)人請(qǐng)求，可以命令解除該租賃。”日本民法典第602條規(guī)定的是短期租賃，在短期租賃時(shí)，在處理上的一般原則是承租權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)，但在特殊情況下，可由法院命令解除租賃，這時(shí)的抵押權(quán)就可以對(duì)抗租賃權(quán)了。如果超過602條所定期間的租賃則為過期租賃，日本判例解為承租權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)或拍買人的所有權(quán)。（注：肖峋、皇甫景山著：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法講話》，中國(guó)社會(huì)出版社1995年第1版，第165頁(yè)。）有鑒于此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法機(jī)關(guān)立法時(shí)應(yīng)根據(jù)“先物權(quán)優(yōu)于后物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的原則，注意維護(hù)房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先的效力，確立承租權(quán)的效力以不損及抵押房地產(chǎn)價(jià)值、不影響房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為前提，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人在特定條件下請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，如：在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，因拍賣人顧忌房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無人應(yīng)買或降低應(yīng)買，致使賣得價(jià)款不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)時(shí)，則抵押權(quán)人有權(quán)要求解除承租權(quán)。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)與典權(quán)的關(guān)系問題

雖然典權(quán)是我國(guó)特有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)制度，淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，迄今存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無明文規(guī)定，典權(quán)關(guān)系一直由民事政策及判例法調(diào)整，這既不利于財(cái)產(chǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，也極易造成司法上的混亂，因而有立法化之必要。本文僅就典權(quán)與抵押權(quán)的關(guān)系作一探討。所謂典權(quán)是典權(quán)人通過支付典價(jià)而占有出典人的不動(dòng)產(chǎn)所享有的使用收益的權(quán)利。典權(quán)與抵押權(quán)同為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，但典權(quán)是以使用收益為目的的用益物權(quán)，典權(quán)的目的在于房地產(chǎn)的使用價(jià)值，典權(quán)須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，當(dāng)出典人逾期不行使回贖權(quán)時(shí)，視為絕賣，典物歸典權(quán)人所有，而抵押權(quán)是以清償債務(wù)為目的的擔(dān)保物權(quán)，其目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，故而，典權(quán)與抵押權(quán)也為相容之權(quán)，可以并存于同一房地產(chǎn)之上。然而，當(dāng)?shù)錂?quán)人行使典權(quán)涉及典物上設(shè)定有抵押權(quán)時(shí)，或者抵押權(quán)人行使抵押權(quán)而抵押房地產(chǎn)上設(shè)定有典權(quán)時(shí)，勢(shì)必會(huì)發(fā)生典權(quán)與抵押權(quán)的沖突，那么，應(yīng)如何解決這種沖突呢？對(duì)此，也必須從兩個(gè)方面分析。

1.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在后的情況。對(duì)此種情況我國(guó)臺(tái)灣“民法”第866條明文規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上得設(shè)定地上權(quán)及其它權(quán)利，但其抵押權(quán)不因此而受影響?！彼^其它權(quán)利，包括典權(quán)。臺(tái)灣“大法官”會(huì)議議決釋字第119號(hào)有如下解釋：“所有人于其不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)后，復(fù)就同一不動(dòng)產(chǎn)與第三人設(shè)定典權(quán)，抵押權(quán)自不因此受影響。抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物時(shí)，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價(jià)不足清償?shù)盅簷?quán)，執(zhí)行法院得除去典權(quán)負(fù)擔(dān)，重行估價(jià)拍賣。拍賣之結(jié)果，清償?shù)盅簜鶛?quán)有余時(shí)，典權(quán)人之典價(jià)，對(duì)于登記之后權(quán)利人，享有優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院于發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時(shí)，依職權(quán)通知地政機(jī)關(guān)涂銷其典權(quán)之登記?！保ㄗⅲ和鯘设b著，《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第475頁(yè)。）筆者認(rèn)為，既然抵押權(quán)的目的在于取得房地產(chǎn)的交換價(jià)值，無須占有轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，為充分有效利用房地產(chǎn)，我國(guó)立法應(yīng)借鑒我國(guó)臺(tái)灣省這一成熟的立法與司法例，允許房地產(chǎn)所有人在設(shè)定抵押權(quán)后，仍可以在同一房地產(chǎn)上設(shè)定典權(quán)，但以抵押權(quán)不因此而受影響為前提，即先設(shè)抵押權(quán)之效力優(yōu)于后設(shè)典權(quán)，不受后設(shè)典權(quán)的影響。即使是因出典人逾期不贖回典物，典權(quán)人首先取得典物所有權(quán)的情況下，由于典物上已有抵押權(quán)存在，典權(quán)人在取得典物所有權(quán)的同時(shí)，也得接受典物上的抵押權(quán)，即典權(quán)人仍應(yīng)以抵押物保障抵押權(quán)人抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。因?yàn)?，依法理，在抵押?quán)設(shè)定后取得抵押物所有權(quán)的人，其權(quán)利隨抵押物拍賣而消滅?！八麄冎挥型ㄟ^代為清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，而取得求償權(quán)與代位權(quán)，或參加應(yīng)買保持其權(quán)利。”（注：李湘如編著：《臺(tái)灣物權(quán)法》，中國(guó)廣播電視出版社1993年6月第1版，第130頁(yè)。）

2.房地產(chǎn)典權(quán)設(shè)定在先，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況。出典人將典物出典后，到底能否再設(shè)定抵押權(quán)，學(xué)者見解存在分歧，即有肯定說與否定說兩種觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣省的判例采否定說。筆者以為，出典人將典物出典后，仍對(duì)其典物享有所有權(quán)，雖然出典人不得在典物上設(shè)定與典權(quán)相抵觸的權(quán)利，如重典或地上權(quán)等，但對(duì)于與典權(quán)不相抵觸的權(quán)利，應(yīng)準(zhǔn)其設(shè)定，以發(fā)揮物權(quán)的功能，只是典權(quán)設(shè)定后再設(shè)抵押權(quán)的，典權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)，不受后設(shè)抵押權(quán)的影響。臺(tái)灣判例否定說認(rèn)為，典權(quán)既然可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，再允許出典人就同一不動(dòng)產(chǎn)為債務(wù)的擔(dān)保，而以典物設(shè)定抵押權(quán)，會(huì)使權(quán)利行使發(fā)生沖突，且使法律關(guān)系愈趨復(fù)雜，殊非社會(huì)經(jīng)濟(jì)之福。（注：王澤鑒著：《民法學(xué)說與判例研究》，第1冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社1998年1月第1版，第476頁(yè)。）筆者認(rèn)為，此說不能成立。因?yàn)椤暗錂?quán)人以典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，是以典權(quán)為標(biāo)的物，而不是以典物為標(biāo)的物，拍賣時(shí)，僅能拍賣典權(quán)。出典人于典權(quán)設(shè)定后，就典物設(shè)定抵押權(quán)，是以有典權(quán)負(fù)擔(dān)的典物所有權(quán)為標(biāo)的物，二者標(biāo)的既不相同，其權(quán)利的行使，不致于發(fā)生沖突，亦不會(huì)使法律關(guān)系趨于復(fù)雜?！保ㄗⅲ亨嵱癫ㄖ骶帲骸睹穹ㄎ餀?quán)論文選輯》（下），第1084頁(yè)。）既然后設(shè)抵押權(quán)的效力劣于典權(quán)，不能除去典權(quán)而為拍賣，則當(dāng)出典人未能償還后來設(shè)定抵押權(quán)的債務(wù)，抵押權(quán)人可以將典物所有權(quán)拍賣受償，典權(quán)人對(duì)于拍定人仍有同樣的權(quán)利，其典權(quán)不受影響。如果因?qū)嵭械盅簷?quán)影響了典權(quán)人的權(quán)利時(shí)，則典權(quán)人享有請(qǐng)求解除抵押權(quán)的權(quán)利；當(dāng)出典人逾期不回贖典物，典權(quán)人取得典物所有權(quán)時(shí)，則后設(shè)立的抵押權(quán)即歸于消滅，不復(fù)存在。而且債權(quán)人既然知道有典權(quán)設(shè)定在先，仍然愿意再設(shè)定低押權(quán)，其對(duì)自己的利益自有考慮，根本無須法律來禁止，再者，允許典權(quán)人將典權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，而卻不允許出典人以其對(duì)典物的所有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，顯然違反了民法的公平原則。因此，筆者認(rèn)為，我國(guó)立法應(yīng)賦予房地產(chǎn)所有權(quán)人將房地產(chǎn)出典后，應(yīng)可以在該房地產(chǎn)上設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利，但以不影響典權(quán)的實(shí)現(xiàn)為條件。

三、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件和方式

房地產(chǎn)抵押權(quán)的本質(zhì)在于擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。對(duì)于有效的房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定后，如果債務(wù)人履行了債務(wù)，房地產(chǎn)抵押權(quán)即歸于消滅；如果債務(wù)的履行期限尚未屆滿，房地產(chǎn)抵押權(quán)人無權(quán)行使抵押權(quán)，否則，屬于侵權(quán)行為，因而，只有具備下列情況之一的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人才有權(quán)要求依法處分抵押房地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)：（1）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；（2）抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的；（3）抵押人依法宣告解散或者破產(chǎn)的；（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；（5）抵押合同約定的其他情況。

我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。”據(jù)此，在我國(guó)，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式有以抵押物折價(jià)、拍賣抵押物、變賣抵押物三種，而且，抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)議是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的必經(jīng)程序，協(xié)議不成時(shí)，抵押權(quán)人只能向人民法院，通過法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，抵押權(quán)人并無自行折價(jià)、自行拍賣、自行變賣抵押物的權(quán)利。然而，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第46條關(guān)于“債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償”的規(guī)定，拍賣抵押房地產(chǎn)成為城市房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式。對(duì)此，筆者認(rèn)為不妥。因?yàn)?，盡管拍賣通過公開競(jìng)價(jià)的方式，由競(jìng)買者競(jìng)價(jià)確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，能夠盡可能地提高抵押房地產(chǎn)的價(jià)格，對(duì)抵押人與抵押權(quán)人雙方當(dāng)事人均有利，從某種角度講，拍賣無疑是最為公平的一種方式，但是，在實(shí)踐中卻經(jīng)常會(huì)遇到設(shè)置抵押的房地產(chǎn)因種種原因在拍賣時(shí)無人受買、無法變現(xiàn)的情況，對(duì)此，若拘泥于拍賣這一種方式，房地產(chǎn)抵押權(quán)人的抵押權(quán)豈不是無法實(shí)現(xiàn)、形同虛設(shè)？！為了解決這一問題，最高人民法院早在1951年9月5日華東分院以“為債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人之不動(dòng)產(chǎn)，無人受買，擬由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移證書，擬通報(bào)試辦可否？”為內(nèi)容請(qǐng)示最高人民法院時(shí)，最高人民法院即以（法編）字第9975號(hào)函復(fù)：“關(guān)于債權(quán)人請(qǐng)求查封拍賣債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，無人受買，債權(quán)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)，由司法機(jī)關(guān)發(fā)給產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)證書的問題，經(jīng)與司法部聯(lián)系后，我們基本上同意來件所擬辦法?！奔础笆孪扰c主管地政府機(jī)關(guān)取得聯(lián)系，準(zhǔn)由債權(quán)人持此移轉(zhuǎn)證書逕向該管地政府機(jī)關(guān)辦理登記過戶手續(xù)”的辦法。而最高人民法院法釋（1998）25號(hào)批復(fù)也作了類似規(guī)定：“在依法以國(guó)有土地使用權(quán)作抵押的擔(dān)保糾紛案件中，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以通過拍賣的方式將土地使用權(quán)變現(xiàn)。如果無法變現(xiàn)，債務(wù)人又沒有其他可供清償?shù)呢?cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)依法評(píng)估。人民法院可以參考政府土地管理部門確認(rèn)的地價(jià)評(píng)估結(jié)果將土地使用權(quán)折價(jià)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，將折價(jià)后的土地使用權(quán)抵償給抵押權(quán)人，土地使用權(quán)由抵押權(quán)人享有”。所以，司法實(shí)踐中，在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，如確實(shí)無人受買，抵押權(quán)人是可以通過法院裁定以抵押房地產(chǎn)折價(jià)抵償債務(wù)，抵押權(quán)人憑法院裁定到土地管理部門或房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的變更登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)的。因此，筆者以為，《城市房地產(chǎn)管理法》將拍賣作為房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的唯一方式，忽視了房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的復(fù)雜性，既與《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定不相銜接，又不能有效解決實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，且容易造成司法實(shí)踐中的適用法律混亂，為確保房地產(chǎn)抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)將拍賣抵押房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的首選方式，而不是唯一方式，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)在拍賣時(shí)確實(shí)無人受買、無法變現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求采取折價(jià)或者變賣的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。這一點(diǎn)應(yīng)由立法機(jī)關(guān)盡快作出立法修改。

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中應(yīng)注意的幾個(gè)法律問題

1.抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)椋少x予抵押權(quán)人的是一種從抵押物上取得相當(dāng)價(jià)值的權(quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利，只要抵押權(quán)人能從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)膬r(jià)值以滿足自己的債權(quán)，就算充分實(shí)現(xiàn)了自己的抵押權(quán)，所以共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與抵押權(quán)人行使抵押權(quán)并不矛盾，應(yīng)依法保護(hù)共有人或承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

2.以承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有制性質(zhì)，也不得擅自改變這些土地的原有用途。

3.設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，拍賣房地產(chǎn)時(shí)，該劃撥土地使用權(quán)應(yīng)納入出讓軌道，作為一種出讓行為，該項(xiàng)拍賣必須由土地管理部門負(fù)責(zé)。而依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，即繳納土地使用權(quán)出讓金是法律規(guī)定的抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一個(gè)先決條件，抵押權(quán)人只是對(duì)繳足土地使用權(quán)出讓金后的余款才享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

房產(chǎn)法律論文范文第2篇

1997年3月7日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行武漢市分行A辦事處與武漢B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)《銀行承兌協(xié)議書》。其內(nèi)容為：收款人：武漢某鏈條標(biāo)牌廠第一門市部；付款人為B藥業(yè)有限公司，匯款金額為400萬(wàn)元，其中協(xié)議第二條約定申請(qǐng)人以武漢C制革廠自有房地產(chǎn)作為本協(xié)議載明承兌的擔(dān)保，同日A辦事處提供填充格式的合同文本由C制革廠與A辦事處簽訂了武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)《抵押合同》一份，C制革廠抵押物的價(jià)值經(jīng)有權(quán)部門評(píng)估為699萬(wàn)元整，抵押擔(dān)保的范圍包括承兌申請(qǐng)人根據(jù)主合同向抵押權(quán)人申請(qǐng)承兌400萬(wàn)元票款本金及其利息，違約金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押擔(dān)保的期限為自設(shè)定抵押之日起至擔(dān)保范圍的全部本息清償完畢止。當(dāng)月12日A辦事處和C制革廠分別在權(quán)利物資清單上簽字加蓋印章。C制革廠持相關(guān)文件到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋岸房他97字第026號(hào)他項(xiàng)權(quán)證，之后交給A辦事處。但A辦事處沒有按武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)合同約定向承兌申請(qǐng)人開具承兌匯票。

1997年4月18日A辦事處與B藥業(yè)有限公司簽訂了一份武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，C制革廠又與A辦事處簽訂武農(nóng)銀抵合字97年第040021號(hào)抵押合同，但該合同中無任何具體抵押物內(nèi)容，也沒有進(jìn)行抵押登記。同日B藥業(yè)有限公司與A辦事處簽訂了一份價(jià)值為160萬(wàn)元的質(zhì)押合同。1997年4月25日A辦事處依據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040021號(hào)協(xié)議，向承兌申請(qǐng)人的收款人開出了400萬(wàn)元承兌匯票。

由于B藥業(yè)有限公司沒有依約定全額償還A辦事處兌付的400萬(wàn)元。1999年10月12日，A辦事處根據(jù)武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040021號(hào)協(xié)議的約定向B藥業(yè)有限公司和C制革廠發(fā)催收通知，要求B藥業(yè)有限公司和C制革廠抓緊還所欠銀行為其墊付的資金，本息合計(jì)299.6萬(wàn)元沒能實(shí)現(xiàn)的債權(quán)。依據(jù)相關(guān)金融政策與措施將其債權(quán)剝離轉(zhuǎn)讓給中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司D辦事處。

2002年8月，C制革廠以1997年3月7日B藥業(yè)有限公司與A辦事處所簽的武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議沒有生效，也沒有實(shí)際履行其債權(quán)不成立，因而其抵押擔(dān)保也不成立為由，將D辦事處告上法庭，請(qǐng)求將岸房他97字第026房屋他項(xiàng)權(quán)證予以注銷。

在審理過程中，原、被告對(duì)04001號(hào)抵押合同及岸房他97字第026號(hào)房屋他項(xiàng)權(quán)證以及該協(xié)議未履行的真實(shí)性均無異議。但對(duì)040011號(hào)抵押合同的效力產(chǎn)生了重大的分歧。原告主張既然040011號(hào)合同沒有履行，擔(dān)保沒有擔(dān)保債權(quán)，抵押無效應(yīng)當(dāng)撤銷，040021號(hào)抵押合同沒有抵押物，沒有設(shè)定抵押。被告主張兩份抵押合同都是有效的，040011號(hào)抵押合同是040021號(hào)合同的前置程序，依銀行慣例要先辦理好房屋抵押的他項(xiàng)權(quán)證之后才能開出承兌匯票款。

法院認(rèn)為：1997年3月7日，原告（C制革廠）與A辦事處為武農(nóng)銀承兌協(xié)字第040011號(hào)協(xié)議所簽訂的武農(nóng)銀抵合字97第040011號(hào)抵押合同，是雙方的真實(shí)意思表示，并依法辦理抵押登記，領(lǐng)取了房屋他項(xiàng)權(quán)證，抵押合法有效。但由于武農(nóng)銀承兌協(xié)字97年第040011號(hào)協(xié)議作為主合同根本沒有履行且已超過履行期限，作為主合同的武農(nóng)銀抵合字97年第040011號(hào)抵押合同的擔(dān)保責(zé)任也就隨之消滅，遂判決準(zhǔn)予其請(qǐng)求。

【案例分析】

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律效力，他項(xiàng)權(quán)證的法律地位如何界定。

一、房地產(chǎn)抵押

在我國(guó)房地產(chǎn)的抵押由《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》作出相關(guān)規(guī)定：《擔(dān)保法》第三十三條，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償，第三十六條；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押，以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押。這是我國(guó)法律對(duì)單獨(dú)以房屋或土地使用權(quán)抵押的行為采取的“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則，也是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)和房屋所有權(quán)之間存在著依附關(guān)系習(xí)慣上稱謂“房屋抵押”即包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的抵押。

二、抵押登記

1、抵押合同的簽訂

首先抵押合同的形式依《擔(dān)保法》第三十八條之規(guī)定：抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。

其次抵押合同的內(nèi)容也由該法第三十九條作了明確的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額。

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限。

（三）抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量狀況所在地、所有權(quán)權(quán)屬或

者使用權(quán)權(quán)屬。

（四）抵押擔(dān)保的范圍。

（五）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定其他事項(xiàng)。

筆者認(rèn)為上述四項(xiàng)必須具備的要件是抵押合同的重要內(nèi)容缺一不可，即使不完全具備可以補(bǔ)正，這里可以補(bǔ)正同樣是必須的，其第五項(xiàng)是備用性的、選擇性的即雙方當(dāng)事人共同認(rèn)可的。

2、抵押合同的效力

抵押合同經(jīng)雙方簽字后，即對(duì)雙方具有約束力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)、特定物的生效條件是經(jīng)登記才能生效?！稉?dān)保法》第四十一條，當(dāng)事人以本法第四十二規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效，第四十二條列舉了必須登記的抵押物及登記部門。辦理抵押物登記的部門如下：

（一）以無地上定作物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用

權(quán)證書的土地管理部門。

（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押

的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門。

（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門。

（四）以航空器、船舶、車輛抵押的為運(yùn)輸工具的登記部門。

（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。

凡是以房地產(chǎn)作為抵押物是必須進(jìn)行登記的，不登記的抵押合同是沒有法律效力的。但我之理解抵押合同只要雙方一簽字即對(duì)雙方具有約束力，登記行為是我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、特定物設(shè)定的一種公示制度。抵押登記也是這種公示制度延伸，它的目的與在于保護(hù)第三人的合法權(quán)益。

關(guān)于抵押權(quán)登記最高人民法院對(duì)此作了解釋。

法釋（2000）44號(hào)第五十六條抵押合同對(duì)被擔(dān)保的主債權(quán)種類、抵押財(cái)產(chǎn)沒有約定或者約定不明，根據(jù)主合同和抵押合同不能補(bǔ)正或者無法推定，抵押不成立。法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽定后，抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這項(xiàng)規(guī)定主要解決擔(dān)保法關(guān)于抵押合同中兩個(gè)方面補(bǔ)遺，一是對(duì)于簽訂的抵押合同不符合擔(dān)保法第三十九條所列舉的內(nèi)容之后由第二款規(guī)定可以補(bǔ)正的方面，而沒能補(bǔ)正的，這樣的情形下抵押行為不成立；二是符合前述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)?shù)怯浂鴽]能登記的原因是抵押人違背了誠(chéng)實(shí)信用原則、拒絕辦理，那么在這種情況下使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

A辦事處與C制革廠簽訂的040021號(hào)抵押合同內(nèi)容不符合法律的規(guī)定，簽訂合同后也沒能及時(shí)補(bǔ)證，所以C制革廠的主張是能夠成立的，當(dāng)然就不適用解釋的第二款了。

三、其他方面幾個(gè)問題

1、關(guān)于抵押物的價(jià)值

抵押物價(jià)值實(shí)則是債權(quán)人的抵押權(quán)價(jià)值，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條第一款：抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值，該規(guī)定確認(rèn)抵押物的價(jià)值與被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額是大于或等于關(guān)系。對(duì)此有兩種觀點(diǎn)：第一，如孫衛(wèi)瓊、白聯(lián)洲《關(guān)于房地產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問題的探討》認(rèn)為該規(guī)定是一種提示和建議性的規(guī)定，不是強(qiáng)制的規(guī)定，不能認(rèn)為不符合該規(guī)定就會(huì)導(dǎo)致抵押合同無效；第二，既然是法律明確規(guī)定不得超過，以文意上分析“不得”應(yīng)為禁止性的規(guī)定，那么抵押物的價(jià)值必須大于或等于抵押權(quán)的價(jià)值，筆者也不贊同“不得”為提示和建議性的規(guī)定。

房產(chǎn)法律論文范文第3篇

論文關(guān)鍵詞　房屋權(quán)屬　夫妻財(cái)產(chǎn)制　女性　離婚

一、問題的提出

2011年7月4日，最高人民法院審判委員會(huì)第1525次會(huì)議通過了《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（下稱《解釋三》），并自2011年8月13日起開始實(shí)施。該司法解釋共19條，涉及親子鑒定、婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)分割、妻子單方面中止妊娠等多個(gè)方面的內(nèi)容，其中，有關(guān)房產(chǎn)問題的兩條規(guī)定所引起的關(guān)注與爭(zhēng)議最多?！督忉屓返?條規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。由雙方父母出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”第10條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

媒體和學(xué)界對(duì)《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)之規(guī)定的批評(píng)不絕于耳，究其緣由，擔(dān)憂這兩條規(guī)定弱化了法律對(duì)家庭中的弱者（主要為女方）的保護(hù)，進(jìn)而將擴(kuò)大男女兩性之間在實(shí)質(zhì)上的不平等，可謂是其成為眾矢之的主要原因。有論者認(rèn)為，這種“公婆買房、兒媳沒份”的現(xiàn)象違反我國(guó)傳統(tǒng)的婚姻倫理，破壞了“修齊治平”的家國(guó)文化，它勢(shì)必將嚴(yán)重沖擊甚至于摧毀為國(guó)人奉行千年之久的婚姻倫理價(jià)值。摒棄特殊的國(guó)情和傳統(tǒng)文化對(duì)婚姻家庭關(guān)系的影響，違反“筑巢引鳳”的生物定律和性別分工的社會(huì)定律，一味地推行“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念，“司法的社會(huì)認(rèn)可程度將會(huì)大打折扣，司法的實(shí)際功效將無從產(chǎn)生，司法的權(quán)威將逐漸損減殆盡”。　還有學(xué)者甚至稱其為“吹響了‘中國(guó)家庭資本主義化的號(hào)角’”，認(rèn)為這樣的規(guī)定是“以個(gè)人主義壓倒家庭價(jià)值，使得涵養(yǎng)道德、培養(yǎng)善良風(fēng)俗和民情的家庭細(xì)胞，感染上個(gè)人理性算計(jì)的病毒，父慈子孝傳統(tǒng)將煙消云散”。若將這一資本主義的個(gè)人財(cái)產(chǎn)原則引入中國(guó)的婚姻實(shí)踐，“破壞的就不僅是婚姻，還有人心”。

然而，這些口誅筆伐也引發(fā)了人們的思考：《解釋三》的改弦更張是否意味著我國(guó)的婚姻家庭法對(duì)女性和婚姻的立法理念發(fā)生了轉(zhuǎn)向？是否真如學(xué)者所說，是一個(gè)“調(diào)撥婚姻家庭關(guān)系、敗壞人倫親情”的“離間者”？

二、離婚房產(chǎn)規(guī)定的法律述評(píng)

《解釋三》的進(jìn)步意義不言而喻。無論是從理論體系的厘清還是在司法實(shí)務(wù)的操作上，離婚房產(chǎn)規(guī)定的立法設(shè)計(jì)都是進(jìn)步得，其積極意義體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）符合《婚姻法》夫妻財(cái)產(chǎn)制的發(fā)展趨勢(shì)

建國(guó)以來的《婚姻法》在夫妻財(cái)產(chǎn)制的問題上經(jīng)歷了一個(gè)從“夫妻一體主義”向“夫妻別體主義”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)。“一體主義”的財(cái)產(chǎn)立法傾向于將婚前和婚后的財(cái)產(chǎn)盡量納入夫妻共有財(cái)產(chǎn)。1984年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第12條規(guī)定：“雖屬婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但已結(jié)婚多年，由雙方長(zhǎng)期共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，均可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。1993年《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第6條規(guī)定：“一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生產(chǎn)資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”而“別體主義”的財(cái)產(chǎn)立法則會(huì)盡可能增加夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（一）》一改先前的慣例，明確規(guī)定一方的婚前財(cái)產(chǎn)不會(huì)因?yàn)榛橐龅难永m(xù)而轉(zhuǎn)化為共有財(cái)產(chǎn)?！督忉屓犯菍⒒楹笕〉玫馁?zèng)與房屋和獲得產(chǎn)權(quán)的按揭房屋從共同財(cái)產(chǎn)的范圍中劃分出來?？梢?，我國(guó)的法律制度對(duì)女性的保護(hù)卻是越來越全面的，并沒有隨著財(cái)產(chǎn)制的變化而減弱?！督忉屓酚嘘P(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定恰符合現(xiàn)代家庭立法從“一體主義”向“別體主義”的發(fā)展軌跡，更側(cè)重于對(duì)女性的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立與人格獨(dú)立予以雙重保障，不僅回應(yīng)了新時(shí)代的性別平等訴求，也實(shí)現(xiàn)了立法理念的更新。

（二）符合《物權(quán)法》與《合同法》的基礎(chǔ)原理

依據(jù)“物權(quán)性的期待”理論，在物權(quán)合意做出后，獲得產(chǎn)權(quán)前，買受人享有物權(quán)期待，此時(shí)的債權(quán)具有物權(quán)的屬性?！≠I受人財(cái)產(chǎn)形式從債權(quán)到物權(quán)的變化都僅圍繞其自身為主體而發(fā)生，在買受人簽訂房屋買賣合同到獲得房屋產(chǎn)權(quán)證期間，插入一個(gè)結(jié)婚法律行為也不能改變按揭房屋為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬界定。在“物權(quán)公示原則”下，按揭房產(chǎn)的取得與變更皆以權(quán)屬登記為依據(jù)，締結(jié)婚姻關(guān)系不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的法律效力。

從合同的“相對(duì)性”理論出發(fā)，僅在買受人和銀行之間存在的債權(quán)債務(wù)關(guān)系既無需公示，也沒有因婚姻關(guān)系的變化而當(dāng)然地將所欠貸款從個(gè)人債務(wù)轉(zhuǎn)化成為夫妻共同債務(wù)。“婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，相當(dāng)于買受人的配偶以默示的方式自愿償還他人債務(wù)，是典型的債務(wù)承擔(dān)行為”?！∷荒茉陔p方之間產(chǎn)生債權(quán)返還請(qǐng)求權(quán)，而不是共有關(guān)系。值得注意的是，《解釋三》明確規(guī)定按揭房屋的首付方必須對(duì)另一方婚后還貸的款項(xiàng)及其相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值給予補(bǔ)償，此處實(shí)為新司法解釋的閃光點(diǎn)。

（三）符合民法的基本原則

父母出資為子女購(gòu)房所形成的是民法上的贈(zèng)與法律關(guān)系。在此問題上，原權(quán)利人（出資父母）的意思表示對(duì)于財(cái)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)起決定性的作用。從尊重現(xiàn)實(shí)的角度出發(fā)，由法律明確規(guī)定獲贈(zèng)房產(chǎn)僅登記在出資父母的子女名下，即視為父母做出僅將房屋贈(zèng)與自己子女而不包括其配偶的意思表示，也是最具有可信性、最接近贈(zèng)與人真實(shí)意思和最符合民法意思自治之基本原則的法律推定。將獲贈(zèng)房屋一概認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)很可能導(dǎo)致出資父母用大半生積蓄為子女買房但其子女在離婚時(shí)卻沒分得房子的不幸結(jié)果，這將嚴(yán)重違背贈(zèng)與人的意愿和利益，完全違背民法的意思自治原則。如此一來，夫妻雙方的“財(cái)產(chǎn)自治”就被架空，意思自治的民法基本原則也將嚴(yán)重減損。《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定正是從民事法律關(guān)系的角度出發(fā)所做出的修正，明確承認(rèn)了父母贈(zèng)送房產(chǎn)的真實(shí)意思表示是對(duì)自己兒女做出的這一“利己”的事實(shí)，使得贈(zèng)與合同的標(biāo)的不會(huì)因?yàn)殡x婚析產(chǎn)而“改名易主”。

三、離婚房產(chǎn)規(guī)定的助推效能

將《解釋三》有關(guān)離婚房產(chǎn)的法律規(guī)定放到更加寬闊的視野中，它將對(duì)現(xiàn)存法律體系將產(chǎn)生怎樣的影響，對(duì)此，我們不妨大膽的預(yù)測(cè)一下。筆者認(rèn)為，它的助推效能至少體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）訴訟模式的轉(zhuǎn)變和契約精神的弘揚(yáng)

從事司法實(shí)務(wù)工作的同仁反映，簽訂婚前協(xié)議的情況悄然增多，極具可能性的一個(gè)后果便是，以后離婚訴訟的模式或?qū)⒂兴淖?mdash;—不僅僅是在法庭上進(jìn)行博弈，還有簽訂婚前協(xié)議時(shí)的較量，其所帶來的積極影響中最直接的便是司法成本的節(jié)約和訴訟效率的提升。加之，雙方當(dāng)事人于擇偶時(shí)、結(jié)婚時(shí)就已經(jīng)明確了各自的權(quán)利義務(wù)，那隨后一系列的行為也將不再盲目，整個(gè)社會(huì)活動(dòng)的成本也將隨之降低。另外，在個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先原則確立后，當(dāng)事人對(duì)雙方財(cái)產(chǎn)關(guān)系的自我治理將得到增進(jìn)，進(jìn)而，社會(huì)整體的契約精神也將得到推進(jìn)。這種重視契約精神的私法理念既是發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)果，也會(huì)反過來促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，它對(duì)市民社會(huì)的形成、私法體系的完善和法治國(guó)家的建設(shè)都至關(guān)重要。

（二）傾向性立法的重視

有學(xué)者一言蔽之的指出，對(duì)離婚房產(chǎn)問題的爭(zhēng)議“實(shí)質(zhì)上可以歸結(jié)為到底要用夫妻財(cái)產(chǎn)共有制還是用夫妻財(cái)產(chǎn)分別制來實(shí)現(xiàn)男女平等的問題”?！〉聡?guó)、英國(guó)、瑞士以及中國(guó)臺(tái)灣等絕大多數(shù)的國(guó)家和地區(qū)所采取的夫妻財(cái)產(chǎn)分別制在實(shí)際操作上的方法對(duì)保護(hù)女性、實(shí)現(xiàn)兩性平等這一立法目標(biāo)有著異曲同工、殊途同歸的效果。在分別財(cái)產(chǎn)制下，女性擁有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)和人格權(quán)，其實(shí)際上的劣勢(shì)可以通過規(guī)定家庭共同生活費(fèi)用主要由男方承擔(dān)、增加離婚扶養(yǎng)費(fèi)的數(shù)額、或者男方對(duì)女方做出補(bǔ)償?shù)鹊戎贫葋韽浹a(bǔ)。　畢竟，法律對(duì)權(quán)利的保護(hù)遵循的是其特有的發(fā)展規(guī)律，即“無財(cái)產(chǎn)即無人格”。

（三）婚姻家庭法多元化發(fā)展進(jìn)程的開啟

較之于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（二）》有關(guān)父母婚后贈(zèng)房的法律規(guī)定，離婚房產(chǎn)的權(quán)屬界定使得女性從婚姻中得到的利益卻不如前，其婚姻投資的熱情也有所降減。在女性經(jīng)濟(jì)地位普遍提升、社會(huì)保障制度日益健全、職業(yè)發(fā)展限制減少、教育年限不斷延長(zhǎng)等諸多復(fù)雜的社會(huì)背景之下，國(guó)人的婚戀行為表現(xiàn)出初婚年齡推遲、離婚率攀升、非婚同居悄然增多等現(xiàn)象?；橐鰧?duì)女性的吸引力降低了，非傳統(tǒng)家庭的不斷涌現(xiàn)給婚姻家庭法的適用情形提出了新的挑戰(zhàn)。新司法解釋的規(guī)定使得回歸家庭與發(fā)展事業(yè)的選擇會(huì)導(dǎo)致女性在離婚時(shí)將面臨截然不同的財(cái)產(chǎn)境遇。家庭形態(tài)的推陳出新必將促使“婚姻”一統(tǒng)天下時(shí)代的結(jié)束，而家庭法多元化發(fā)展的進(jìn)程也將隨之開啟。