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房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；問題；措施

在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關(guān)系到我國整個社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個良好的環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)融資作為當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，在對融資模式進(jìn)行研究分析，可以有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實際情況來看，我們在房地產(chǎn)融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的影響，因此我們就要根據(jù)我國當(dāng)前國情，來對房地產(chǎn)融資中存在的問題進(jìn)行分析，從而找到相關(guān)的解決措施，來對其進(jìn)行處理，以保證我國社會經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展。下面我們就對房地產(chǎn)融資中存在的問題和相關(guān)的措施進(jìn)行介紹。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式

在當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們就采用融資模式來促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種

1、金融機(jī)構(gòu)借款

所謂的金融機(jī)構(gòu)借款也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來，在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，由于房價突飛猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進(jìn)一步的促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)的增長，就向金融機(jī)構(gòu)融資，以確保自身經(jīng)濟(jì)的周轉(zhuǎn)。

2、債券融資

在當(dāng)前我國債券市場發(fā)展的過程中，由于社會民眾沒有對其進(jìn)行相應(yīng)的支撐，這就對我國企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，因為自身需要巨大的資金，而且自身的金融風(fēng)險也比較巨大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，缺少流動性，所以我們就可以將債券市場和房地產(chǎn)市場向結(jié)合，這樣不僅有效的解決了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的資金問題，還對當(dāng)前我國企業(yè)債券市場的運作機(jī)制起到了一個良好的推動作用。

3、上市融資

從1997年起，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國房地產(chǎn)業(yè)從開始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點階段。

4、利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對于在國內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進(jìn)行經(jīng)營和對業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)。

5、房地產(chǎn)投資信托

從我國信托投資公司進(jìn)入新的發(fā)展階段以來，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產(chǎn)市場實行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，自籌資金比例也占項目總資金的35%。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資發(fā)展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其自身經(jīng)濟(jì)在實際運作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產(chǎn)這個行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經(jīng)營性欠款和銀行貸款的數(shù)量過大等狀況。

2、利用外資增長過快且利用率不高

眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。

3、企業(yè)負(fù)債率高，自有資金嚴(yán)重不足

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產(chǎn)面臨一個嚴(yán)峻的形勢，背著一個沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因為面臨沉重的負(fù)債問題，所以直接就像影響了這個產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個定時炸彈，降低了公司的信譽，使得公司在集資時面臨嚴(yán)峻的問題。

4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展

如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會使得經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于我國的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法找到一個合適的渠道進(jìn)行合理的融資，這就使得我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進(jìn)行改進(jìn)。

三、房地產(chǎn)融資存在問題的對策研究

在我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國特定的經(jīng)濟(jì)背景下，構(gòu)建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場。長時間以來，我國的房地產(chǎn)融資就會過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、構(gòu)建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機(jī)制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。

3、深化發(fā)展財政性融資

財政性融資是財政政策主導(dǎo)的一類融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運用只限于個別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。

可見。我國的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟(jì)活動就是巨額資金的投入運行過程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個為其提供資金的集合市場，而且這個市場是個活躍的市場。在市場中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)。

四、結(jié)束語

由此可見，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風(fēng)險，因此我們就要根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實際情況，來對其中存在的問題進(jìn)行處理，以確保我國社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押評估；問題；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-02

目前，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定產(chǎn)業(yè)，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機(jī)構(gòu)對貸款風(fēng)險管理要求越來越嚴(yán)格，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保，根據(jù)抵押的特征分析，它具有價值大、不宜轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢，因此在金融及機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式，備受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款提高了相關(guān)金融領(lǐng)域的安全性和可靠性。然而目前房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于評估業(yè)務(wù)在逐年增長，評估中出現(xiàn)的問題逐漸增多。結(jié)合實際工作分析，房地產(chǎn)抵押評估中，出現(xiàn)了抵押手續(xù)不完善以及不規(guī)范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)、不暢通等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)抵押評估工作不能健康發(fā)展，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且制約整個房地產(chǎn)業(yè)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的對策，改善當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀。

一、房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題分析

針對當(dāng)前，房地產(chǎn)抵押評估工作中的具體現(xiàn)狀進(jìn)行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果確定抵押價值，從中按照價值發(fā)放一定比率來發(fā)放貸款。目前，根據(jù)銀監(jiān)會、人民銀行以及建設(shè)部等針對進(jìn)一步規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理提出了文件規(guī)范，對商業(yè)銀行（抵押權(quán)人）與借款人（抵押人）通過協(xié)商議定的形式來衡量抵押物價值，這種抵押物價值模式，貸款人在考慮時間和經(jīng)費因素等，通過采用協(xié)議定價的方式來實現(xiàn)抵押評估。然而協(xié)議定價方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價自，并且在一定程度上節(jié)省了評估的相關(guān)費用，促使房地產(chǎn)抵押評估工作順利進(jìn)行，但是在實際應(yīng)用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會存在諸多不同方面的問題，基于當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀分析，工作中存在的問題影響了整個行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結(jié)并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）抵押評估知識的缺乏

由于金融機(jī)構(gòu)或者是銀行信貸人，缺乏專業(yè)的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)的價值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業(yè)務(wù)能力了，但是由于缺乏對房地產(chǎn)評估的專業(yè)性，在理論和實踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產(chǎn)做出客觀合理地價格評估。

（二）缺乏相關(guān)的法律知識

信貸人缺乏相關(guān)的抵押評估法律，導(dǎo)致在具體評估過程中無法正確判斷房地產(chǎn)的合法性、有效性以及科學(xué)性。主要依據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，如果房地產(chǎn)性質(zhì)不同時其抵押評估效果也就會不同，另外房地產(chǎn)的價值也會存在差異性；因此當(dāng)信貸人不熟悉相關(guān)的法律時，就造成抵押評估與實際價值出現(xiàn)很大的偏差，影響抵押評估的結(jié)果，甚至?xí)霈F(xiàn)無效現(xiàn)象。

（三）協(xié)議定價方面存在負(fù)面影響

房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于協(xié)議定價具有主觀隨意性，在受到利益驅(qū)動時，導(dǎo)致部分信貸主管人員為了發(fā)放人情貸款，利用自身的權(quán)利對抵押物做出了高估，另外還會出現(xiàn)：銀行為降低風(fēng)險過低抵押評估物，造成借款人的合法資產(chǎn)受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)抵押評估方的利益。

房地產(chǎn)抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，造成抵押物處置困難，嚴(yán)重影響銀行信貸的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)抵押評估工作的改進(jìn)建議

針對當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估工作中的問題進(jìn)行探究，并提出了相應(yīng)的對策，進(jìn)而達(dá)到改善抵押評估工作的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，具體對策有以下幾點：

（一）強(qiáng)化信貸人員的道德教育

目前，在銀行以及金融機(jī)構(gòu)中，信貸人員從事房地產(chǎn)抵押評估，自身的理論知識以及業(yè)務(wù)能力要比較精通之外，還需要良好的專業(yè)道德素質(zhì)。良好的職業(yè)道德素質(zhì)，有助于增強(qiáng)抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現(xiàn)抵押評估價格不公現(xiàn)象，對當(dāng)事人的利益造成影響，并會造成銀行信貸部門資金損失。因此，強(qiáng)化信貸人員道德教育對于房地產(chǎn)抵押評估來說具有十分重要的意義。職業(yè)道德教育具體從這幾個方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強(qiáng)估價的獨立性和嚴(yán)肅性，遇到親友或者是其他關(guān)系人估價時，必須要回避；發(fā)現(xiàn)自身專業(yè)能夠有限時，必須要委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理估價；加強(qiáng)對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關(guān)內(nèi)容。

（二）完善對房地產(chǎn)法律知識的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行及金融機(jī)構(gòu)，必須注重對信貸人加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)，了解相關(guān)的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》其中，房地產(chǎn)在抵押評估中具體對《擔(dān)保法》的范圍作出了明確規(guī)定：法律上認(rèn)可的財產(chǎn)抵押有：并且房地產(chǎn)抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)以及房屋等地上定著物；同時，法律上不認(rèn)可的財產(chǎn)抵押物有：土地所有權(quán)；耕地及相關(guān)的土地使用權(quán)；學(xué)校、醫(yī)院等公益性部門；不明確所有權(quán)或者是出現(xiàn)爭議的財產(chǎn)。在抵押評估前，首先要對房地產(chǎn)的權(quán)屬、性質(zhì)進(jìn)行確定，以免影響評估結(jié)果。

（三）準(zhǔn)確評估抵押物的價值

在遵循估價的原則，按照估價的程序以及選擇合適的估價方法的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)價格有關(guān)的其他因素，最終確定估價標(biāo)準(zhǔn)。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正?？茖W(xué)判斷價值，提升估價及估算活動的水平和質(zhì)量，這就要求在房地產(chǎn)抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價的目的、原則、程序以及方法出現(xiàn)問題。目前房地產(chǎn)估價常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價對象與估價時點的近期交易狀況與相關(guān)房地產(chǎn)，為成交價格提供重要依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)，客觀、公正物價。該方法適用于交易型房地產(chǎn)，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業(yè)生產(chǎn)等使用屬性。成本法：針對近期開發(fā)或者是計劃建造的項目進(jìn)行大致估價。該方法對其進(jìn)行扣除折舊之后，為估價對象提供更合理的估價方法。收益法。選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折扣到估價時點后進(jìn)行累計處理，屬于一種超前估價行為，最終為估價或者是估算提供合理的評定標(biāo)準(zhǔn)，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。

（四）建立健全相關(guān)評估制度及其抵押手續(xù)

房地產(chǎn)抵押評估過程中，針對抵押貸款在發(fā)放中，必須要經(jīng)過抵押部門進(jìn)行嚴(yán)格審查、評估以及登記等相關(guān)事項，嚴(yán)格規(guī)定評估流程。銀行可以自行成立評估機(jī)構(gòu)，自行評估抵押物的價值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時間，同時為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業(yè)的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，自身銀行無法正確進(jìn)行估價時，必須要委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價，提升評估效率和實效性，最終做出準(zhǔn)確的評估報告。

有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門拿到評估報告時，工作人員必須要認(rèn)真閱讀，查看抵押估價時點、估價定義以及最終結(jié)果等事項，以便為最終核定抵押物價值提供準(zhǔn)確依據(jù)。估價定義：其中包含了土地開發(fā)程度、用途以及剩余使用年限等，當(dāng)使用用途發(fā)生改變時，必須要重新定價；估價時點：估價時點是委托評估機(jī)構(gòu)或者貸款發(fā)放的時點，它在評估報告中明確提出。評估中必須要根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，充分考慮貸款的風(fēng)險等，以便做出更合理的預(yù)期價值。使用權(quán)性質(zhì)：以土地出讓的方式取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)的價值可以看作是評估時的價值。當(dāng)出現(xiàn)土地使用權(quán)屬于劃分取得時，其房地產(chǎn)價值要嚴(yán)格按照評估價值扣除預(yù)計處分所得應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金的款項。除此之外，房地產(chǎn)抵押評估中，要不斷完善抵押手續(xù)，為評估報告提供更準(zhǔn)確的依據(jù)。

三、總結(jié)

總之，為了提高抵押評估報告的準(zhǔn)確性和合理性，在銀行部門評估物價時，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險，保全抵押人的合法權(quán)益不受侵害，降低資金損失現(xiàn)象。為抵押評估行業(yè)提供更規(guī)范、更標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押評估工作及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉桓.完善房地產(chǎn)抵押評估的幾點探討[J].中國房地產(chǎn)，2004（04）.

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第3篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 經(jīng)紀(jì)人員 職業(yè)資格 制度

2001年12月18日國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進(jìn)一步進(jìn)行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正常化。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應(yīng)當(dāng)申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明?，F(xiàn)時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速擴(kuò)張，并爭相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：

（1）考試次數(shù)少。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現(xiàn)實中不少人員無證上崗的一個原因。

據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機(jī)構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們在高校中學(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。

（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫?；虻蹁N職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員（相當(dāng)于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫?；虻蹁N的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對其屬下的銷售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因為監(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議

筆者對上述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時也保護(hù)持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母偁帯Ｓ秩缦愀鄣摹兜禺a(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理條例》（由國務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管的做法。

2.全面落實房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊制度

協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質(zhì)差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機(jī)會，如舉辦培訓(xùn)班、研討會、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達(dá)國家的做法，用學(xué)時數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動的小時數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強(qiáng)化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)

為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。

4.增加對高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定

為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價》專業(yè)（專科）、《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（?？疲┗?年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。

而對各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。

5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形

法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。

加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第4篇

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2.杭州商品房市場分析報告――透明售房市場研究院.

3.2013年杭州土地市場分析報告――透明售房市場研究院.

4.15家外來大鱷首次在杭州市區(qū)拿地.http：///info/news_newsinfo_48507604_33_4.htm

5.2013部分重點出讓地塊開發(fā)節(jié)奏一覽表.http：///info/news_newsinfo_53900845_33_1.htm#a

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算 借款費用

近年來房地產(chǎn)行業(yè)備受社會各界關(guān)注，房產(chǎn)的銷售價格也不斷上漲，其原因是多方面的，其中最重要的是開發(fā)成本因素，而控制開發(fā)成本的關(guān)鍵問題之一是保證成本核算的準(zhǔn)確度。目前國家房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)都在進(jìn)一步完善之中，對于成本核算對象的選擇、處理借款費用的方法，每一家企業(yè)做法都不盡相同，本文將對這兩方面進(jìn)行探討。

一、成本核算過程中存在的問題及建議

（一）實際操作中存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，能否正確確定成本核算對象是保證經(jīng)營成果公允表達(dá)的前提，一般來說，可以根據(jù)開發(fā)項目所處地段、建設(shè)規(guī)模、開發(fā)周期、建筑規(guī)劃指標(biāo)等具體情況來確定成本核算對象，逐一計算得出單個核算對象的成本，與此同時銷售成本也一起結(jié)轉(zhuǎn)。

一般情況下，以概算或施工圖預(yù)算是否獨立編制來確定單項開發(fā)項目成本核算對象。但實際操作中，對比那些建設(shè)規(guī)模大、開發(fā)周期長、多個功能區(qū)域同時存在于一個項目中，這種情況下，會出現(xiàn)先將項目整體作為成本對象核算，項目完成后再按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配到各個功能區(qū)域。比如一個項目中同時存在著商務(wù)辦公樓、商業(yè)、住宅和公寓等形式，因為各用途不一，購買對象和銷售策略不同，因此在設(shè)計裝飾上的風(fēng)格也將不同，這樣就會形成建筑成本差異化。如果只是簡單的將項目整體作為成本核算對象而不單獨核算各功能區(qū)的成本，將導(dǎo)致各功能成本平攤，不能合理區(qū)分每個功能區(qū)域的售價和租金，使得成本和收入不能配比，違背了會計上的配比原則。

實際操作中還可能出現(xiàn)先把各個功能區(qū)域的成本歸集起來，以此來確定整個項目的成本核算對象，之后各個功能區(qū)的成本根據(jù)估計比例來劃分。這樣使得會計核算的工作量加大，同時也可能出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)各功能區(qū)單位成本，因為比例是事后確定的，這樣也違背了會計信息的可靠性原則。

（二）成本核算問題的改進(jìn)建議

通過多年工作經(jīng)驗的累積，筆者覺得，在選擇成本核算時采取以標(biāo)段為對象的做法是合理可行的。

1、國家規(guī)定了建設(shè)項目投資超過50萬元的，對于施工單位的確定應(yīng)采取相應(yīng)的招投標(biāo)方式，做到公開、公平。一般是以2-6幢確定為一個標(biāo)段，而這一標(biāo)段的施工單位只有一家。由投標(biāo)單位根據(jù)其設(shè)計圖紙，確定其工程工作量，編制一個概預(yù)算。對于標(biāo)段的劃分，應(yīng)盡可能使每一幢成本基本相同或接近，將建筑功能、層高、設(shè)計相同且靠在一起的房屋劃成一個標(biāo)段。

2、根據(jù)一塊待開發(fā)的土地項目的規(guī)模大小、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型等，將其劃分為一個或多個標(biāo)段。為了反映和歸集成本和費用，可以把土地開發(fā)成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、建筑安裝工程費等項目設(shè)置在各個標(biāo)段中。

3、按標(biāo)段歸集直接發(fā)生的成本；如果在發(fā)生當(dāng)初即是能夠分清楚的如土地成本、前期工程費、配套設(shè)施費等費用，那就將其直接在每個標(biāo)段中歸集；如果發(fā)生當(dāng)初無法分清楚的，那將其以項目所在地來進(jìn)行歸集，成為間接費用。

4、間接費用可以采取以下方式分?jǐn)?。對于是由一塊單獨的土地組成，或者開發(fā)建設(shè)是一次性完成的間接費用，在完工之時，先把歸集好的間接費用分?jǐn)偟矫恳粋€標(biāo)段中，分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)是以房屋的建筑面積為依據(jù)，以此來計算得出每一個標(biāo)段單位成本。對于不是一次完成的開發(fā)建設(shè)但是能夠分清批次的間接費用，可以先將各批次按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，比如每批次所占用的土地面積、每一批次的建筑面積等進(jìn)行分配，之后再按其建筑面積將每個批次的間接費用分配到各個標(biāo)段中，以此來就算每個標(biāo)段的單位成本和總成本。

二、借款費用存在的問題及建議

（一）準(zhǔn)則中借款費用資本化對象的確定

借款費用是企業(yè)為經(jīng)營活動需要承擔(dān)的與借入資金相關(guān)的利息費用，包括長期、短期借款利息；與債券相關(guān)折價和溢價攤銷；安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷等。《企業(yè)會計準(zhǔn)則——借款費用》規(guī)定，“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的借款費用并未在該準(zhǔn)則范圍中列入，僅限于“為構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項”。筆者認(rèn)為沒有必要將其他非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)（如房地產(chǎn)開發(fā)等）排除在這一準(zhǔn)則范圍之外， 因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中，土地成本占用企業(yè)大部分資金，加上開發(fā)周期較長、運營資本大、存在著各種各樣的風(fēng)險，如果把借款費用直接計入當(dāng)期損益，那么這樣會使得開發(fā)成本降低；而將借款費用資本化也是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的處理方法。因此，準(zhǔn)則中僅限于“為構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項”作為借款費用資本化的對象有不妥之處。

（二）借款費用處理建議

筆者認(rèn)為應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用資本化。因為房地產(chǎn)開發(fā)商品為特定項目而發(fā)生的借款費用，盡管是種理財行為，但是它的使用對象是特定的，并且其發(fā)生與項目成本間有著必然聯(lián)系，屬于為項目成本出去而發(fā)生的間接費用，因此，可以將其作為房地產(chǎn)項目成本的構(gòu)成組成部分，列入開發(fā)間接費用。這樣，也可以使得歷史成本原則和費用配比原則相符合。同時筆者對房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用資本化的起止時間有以下觀點：