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城中村改造的原因范文第1篇

關(guān)鍵詞：“城中村”;文獻(xiàn)綜述;展望

一、關(guān)于“城中村”的概念研究

（一）“城中村”的定義

在早期的研究中，李增軍（1995）把“城中村”稱為都市里的村莊，田莉（1998）把“城中村”稱為都市里的鄉(xiāng)村，敬東（1999）把“城中村”稱為城市里的鄉(xiāng)村，叫法并不統(tǒng)一，2000年左右逐漸統(tǒng)一為“城中村”。

從地域和社會(huì)關(guān)系的角度定義，代堂平（2002）認(rèn)為，從地域角度上講，“城中村”現(xiàn)象是指已被納入城市范疇的局部地區(qū);從社會(huì)屬性的角度上講，“城中村”現(xiàn)象屬于傳統(tǒng)的“農(nóng)”村社區(qū)的矛盾現(xiàn)象，是一種特殊的社區(qū)。

從區(qū)位和社會(huì)特征的角度定義，張建明（1998）指出，“城中村”位于城鄉(xiāng)邊緣地帶，一方面具有小農(nóng)經(jīng)濟(jì)思想和價(jià)值觀念，保有著鄉(xiāng)村的某些景觀;另一方面擁有城市的某些基礎(chǔ)設(shè)施和生活方式，具有城市的某些特征。

從土地利用和土地產(chǎn)權(quán)的角度定義，李俊夫（2004）指出：“‘城中村’是指那些位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)或城鄉(xiāng)接合部，被城市建成區(qū)包圍或者半包圍的，沒有或者僅有少量農(nóng)用地的村莊?！?/p>

（二）“城中村”的分類

根據(jù)研究角度的不同，研究者把“城中村”分成不同的類型。根據(jù)城市與村莊相交接的形態(tài)特征的劃分，陳怡等（1999）將“城中村”劃分為內(nèi)切型、外切型、飛地相鄰型、相離型、全包圍型及半包圍性這六種類型 ;根據(jù)“城中村”相對(duì)區(qū)位的劃分，李培林（2002）將“城中村”劃分為六種類型，包括處于繁華市區(qū)、處于市區(qū)周邊、處于遠(yuǎn)郊、還有較多農(nóng)用地的村落、還有少量農(nóng)用地的村落、已經(jīng)完全沒有農(nóng)用地的村落。李立勛（2001）把“城中村”劃分為成熟型的（近中心區(qū)）、成長型的（中心區(qū)外）、初生型的（建城區(qū)外、規(guī)劃區(qū)內(nèi)）三種類型，李培林和李立勛根據(jù)相同的劃分方式，得出不同的類型的“城中村”;根據(jù)各種因素疊加效果的劃分，張建明（2003）采用聚類分析法和因子分析法，將廣州市的海珠區(qū)和天河區(qū)的44個(gè)“城中村”劃分為土地資源充足型、基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)越型、集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力型三種類型;根據(jù)土地利用類型的劃分，李俊夫（2004）將“城中村”劃分為三種類型，包括尚余較多農(nóng)地、農(nóng)用地和建設(shè)用地比例大致相當(dāng)以及幾乎沒有農(nóng)地;根據(jù)“城中村”社會(huì)形態(tài)的劃分，李津逵（2005）將深圳市的“城中村”劃分為三種類型，包括本地農(nóng)民的村落（城市出現(xiàn)之前）、本地失去耕地農(nóng)民的就地集中安置區(qū)（城市建設(shè)中）、原住民面向外來低收入階層的廉租屋區(qū)。

（三）“城中村”的特征

1.景觀特征?！俺侵写濉苯ㄖ芏忍?，形成“ 貼面樓”“一線天”“ 握手樓” 等獨(dú)特景觀; 缺乏完善的基礎(chǔ)設(shè)施，以及公共綠地與體育等設(shè)施（藍(lán)宇蘊(yùn)，2001）。

2.人口特征?，F(xiàn)在“城中村”的人口構(gòu)成比較復(fù)雜，外來人口多，有相當(dāng)強(qiáng)的異質(zhì)性，不像傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)社區(qū)人口構(gòu)成相對(duì)單一。由于本地人局限于與本地人交往，外地人局限于與自己同屬一個(gè)地域的人交往，以及本地人與外地人在收人、語言、生活習(xí)慣等方面的存在的差異，導(dǎo)致本地人與外地人的交往比較少，關(guān)系淡?。▌ノ?，2003）。“城中村”人口密度高，人口規(guī)模大擁有大量的暫住人口，本地村民數(shù)量不多，暫住人口的比例甚至超過本地人口（郭艷華，2002）。

3.社會(huì)特征?！俺侵写濉贝蠖嗵幵谵r(nóng)村管理體制之下，實(shí)行農(nóng)村集體所有制;缺乏像城市一樣完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社區(qū)管理;人口構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜并且外來人口比較多，治安比較差（侍克善，2005）。由于歷史的原因，“城中村”在道路、排水、供暖供電、垃圾處理等方面并沒有與市政設(shè)施干線配套，造成了基礎(chǔ)設(shè)施不完善（張成福等，2004）。

4.經(jīng)濟(jì)特征。由于“城中村”缺乏農(nóng)業(yè)用地，使其以第二、三產(chǎn)業(yè)為主要的經(jīng)濟(jì)來源，同時(shí)城市建設(shè)征地的補(bǔ)償也是城中村集體經(jīng)濟(jì)收益的一個(gè)重要來源（郭艷華，2002）?！俺侵写濉钡拇迕裰饕慕?jīng)濟(jì)來源是房產(chǎn)出租、經(jīng)營性勞動(dòng)和分紅?！俺侵写濉钡拇寮w有大量的土地、房產(chǎn)、廠房等租金收入，而每個(gè)村集體一般都會(huì)結(jié)成實(shí)行股份制經(jīng)濟(jì)社（劉偉文，2003）。

二、關(guān)于“城中村”的形成原因

（一）局部利益驅(qū)動(dòng)

“城中村”產(chǎn)生的直接原因是巨大經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村土地大幅升值，大部分“城中村”的村民開始不斷擴(kuò)建房屋，在房屋租賃市場中，由于大量外來人口的涌入，當(dāng)?shù)卮迕窨砍鲎夥课莴@得可觀的租金收入，給自己帶來了巨大的經(jīng)濟(jì)利益，使“城中村”問題長期得不到妥善解決（呂宏芬等，2005）。從個(gè)體理性選擇的角度來看，農(nóng)民在房屋租金和土地快速增值的情況下，追求房屋租金和土地收益最大化，使得“城中村”這種特殊的建筑群體和村落體制形成（李培林，2002）。

（二）二元結(jié)構(gòu)體制的存在

在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度下，“城中村”是這種特殊制度下的產(chǎn)物。這種城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)制度主要表現(xiàn)在三個(gè)方面，包括二元的土地制度;二元的行政管理制度;二元的人口管理制度，其中二元化的戶籍管理制度對(duì)“城中村”的形成有重要影響。這種二元體制框架中，二元土地制度是“城中村”產(chǎn)生的核心因素（張潤梅，2007）?！俺侵写濉迸c城市相比，在土地制度方面存在著差異，表現(xiàn)在仍保留歸農(nóng)村集體所有的土地所有制形式;在村籍制度、社會(huì)管理制度等方面的內(nèi)容也存在差異，村籍制度的差異表現(xiàn)在原來的村民盡管農(nóng)耕地被征用后幾乎全部轉(zhuǎn)為城市居民，但是仍然保留著村籍，作為強(qiáng)大的村集體經(jīng)濟(jì)的股東，因此在經(jīng)濟(jì)地位上和一般市民及外來房屋租客相比有極大的差別，所以他們更愿意成為村民而不愿意成為市民（李培林，2004）。

（三）城市規(guī)劃管理的滯后

在“城中村”改造過程中，管理的滯后、功能的混雜、布局的分散、房屋的亂搭亂建、重復(fù)拆遷這些問題普遍存在。管理的滯后主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，因規(guī)劃管理的力度不到位，導(dǎo)致違章建設(shè)遞增。第二，因?qū)Υ迕竦陌仓玫攸c(diǎn)沒有作好規(guī)劃，導(dǎo)致村民建房凌亂布局以及重復(fù)拆遷。第三，因?qū)Υ迕癜仓媒ǚ繀^(qū)沒有制定詳細(xì)修建規(guī)劃，導(dǎo)致村民建房區(qū)內(nèi)功能復(fù)雜、布局凌亂（劉斯佳，2013）。因城市管理者在對(duì)待““城中村””治理的問題上存在認(rèn)識(shí)的滯后和政策的滯后，在管理體制和管理的方式、方法方面長期落后于社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，因而導(dǎo)致““城中村””問題的出現(xiàn)并惡化（張孔見，2001）。

（四）文化的限制

從信任關(guān)系的角度來看，“城中村”可以看成是傳統(tǒng)信任關(guān)系與情結(jié)的聚居體。長期農(nóng)業(yè)社會(huì)的“聚村而居”，使村落自然成為人們生存與生活難以割舍的“祖地”，與“祖地”相關(guān)的一系列習(xí)慣，既內(nèi)化于人們深層的意識(shí)觀念，又外化于人們的具體行動(dòng)與實(shí)踐，形成一整套完整的與村落地域共同體聯(lián)系在一起的“生存策略”（張成福，2004）。

三、關(guān)于“城中村”的治理改造

國內(nèi)的研究者普遍是根據(jù)“城中村”的總體特征提出治理改造的措施或者針對(duì)自己研究的具體的“城中村”提出對(duì)應(yīng)的治理改造的思路。本文按年代順序?qū)鴥?nèi)有關(guān)于“城中村”治理改造的研究進(jìn)行綜述。

田莉（1998）認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)村鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)管理，盡快對(duì)城市周邊的村莊進(jìn)行改造，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，規(guī)范“城市里的鄉(xiāng)村”的發(fā)展，完善農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民后的社會(huì)保障體系，提高農(nóng)民整體素質(zhì)，強(qiáng)化其法制觀念。杜杰（1999）結(jié)合深圳市羅湖區(qū)原農(nóng)村城市化進(jìn)程的例子，認(rèn)為改造““城中村””應(yīng)從發(fā)展決策、“城中村”內(nèi)在要求、體制、文化、經(jīng)濟(jì)、法制、組織人事等方面入手解決“城中村”問題。

周森（2002）認(rèn)為，“城中村”住房建設(shè)規(guī)劃滯后，城鄉(xiāng)兩種管理體制不對(duì)軌，當(dāng)前要著重解決如下三個(gè)主要問題：第一，規(guī)劃要先行;第二，政策要靈活;第三，工作要?jiǎng)?wù)實(shí)。王素云（2003）對(duì)鄭州市都市村莊進(jìn)行調(diào)查提出，改革都市村莊的經(jīng)濟(jì)體制，重視產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新是改造都市村莊的關(guān)鍵;以人為本，建立完善改造后居民的就業(yè)和社會(huì)保障體制，關(guān)心都市村莊居民的切身利益;改革都市村莊的人口與城市管理體制，發(fā)展獨(dú)具特色的城市社區(qū)管理體制三方面論述都市村莊的改造。

翁志超（2004）從量化資產(chǎn)，確權(quán)到人，實(shí)現(xiàn)居民按出資額分紅;房產(chǎn)改革中的博弈;非政府力量的廣泛參與三方面論述“城中村”改造的對(duì)策。廖俊平等（2005）提出將PPP（Public Private Partnerships）模式，即把私人企業(yè)和公共部門的合作模式與“城中村”改造工程相結(jié)合，以政府作為主導(dǎo)方，積極制定激勵(lì)政策來引導(dǎo)私人機(jī)構(gòu)的進(jìn)入。

徐楚（2006）認(rèn)為在“城中村”改造中，可持續(xù)發(fā)展原理實(shí)際操作意義重大。首先，在改造過程中，要突出規(guī)劃作用，使“城中村”改造納入城市整體和長期發(fā)展規(guī)劃中來，避免在改造后又出現(xiàn)“二次拆遷”和新的“城中舊城”現(xiàn)象;其次，體現(xiàn)在改造中要切實(shí)保障村民的長遠(yuǎn)利益，使村集體和村民個(gè)體具備長久發(fā)展的條件和能力，保護(hù)資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，最終實(shí)現(xiàn)村民生產(chǎn)生活條件的逐步改善和提高。徐遠(yuǎn)明（2007）認(rèn)為從“城中村”改造方式著眼，大體可歸納為以下兩種：第一，整體重建型改造，即從“城中村”的整體格局到單體建筑的全面改造，從舊村向新城的整體轉(zhuǎn)變，是建筑格局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施配套、景觀建設(shè)等全方位的變革;第二，局部重建型改造，即對(duì)“城中村”整體格局不做重大調(diào)整的前提下，對(duì)局部區(qū)域、關(guān)鍵要素進(jìn)行重點(diǎn)改造，這種方式一般用于處在建成區(qū)，但不與城市總體景觀形成強(qiáng)烈反差、布局比較合理、環(huán)境比較好的地塊。

張晶（2008）運(yùn)用博弈理論研究“城中村”改造中政府、村民、開發(fā)商的三方博弈過程，通過構(gòu)造效用函數(shù)來分析參與主體之間的利益沖突，提出在村民支持的基礎(chǔ)上政府介入并承擔(dān)改造費(fèi)用，不鼓勵(lì)開發(fā)商介入改造的對(duì)策建議。趙恒伯（2009）從新公共管理的角度分析后認(rèn)為，“城中村”改造的關(guān)鍵點(diǎn)是重新劃分政府組織、村社組織、經(jīng)濟(jì)組織和社會(huì)中介組織的功能邊界。在明確各責(zé)任主體的功能邊界的基礎(chǔ)上，構(gòu)想理想的“城中村”改造模式意味著“城中村”改造從以單純的政府為中心的治理秩序走向多中心的治理秩序。從“城中村”行政事務(wù)采取行政機(jī)制進(jìn)行管理，公共服務(wù)主要采用準(zhǔn)市場機(jī)制，自治事務(wù)主要采用自治機(jī)制三方面來創(chuàng)新城中村改造事務(wù)治理機(jī)制。

趙曉麗（2011）認(rèn)為，濟(jì)源市在城中村改造中，要堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作;鼓勵(lì)探索多種改造模式;對(duì)參加改造開發(fā)的機(jī)構(gòu)以及改造項(xiàng)目設(shè)置準(zhǔn)入條件，實(shí)行準(zhǔn)入制度;實(shí)行政府零收益，切實(shí)讓利于民、讓利于投資者的優(yōu)惠政策促改造等措施。陳少牧（2012）認(rèn)為，推進(jìn)泉州“城中村”社區(qū)治理應(yīng)按照治理主體多元化、治理方式民主化、治理舉措長效化的原則，做好以下五個(gè)方面的工作：第一，有效推動(dòng)社區(qū)治理主體多元發(fā)展;第二，加快社區(qū)工作方式民主化;第三，提高社區(qū)居民保障水平;第四，提升社區(qū)管理者的素質(zhì);第五，加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)。

四、總結(jié)與展望

綜上所述，筆者通過對(duì)文獻(xiàn)的研究，看到關(guān)于城中村問題所取得了一些主要的研究成果，但在一些理論和實(shí)踐方面仍存在一些問題，有待未來解決。

第一，不同學(xué)科認(rèn)為城中村的形成原因不同，即社會(huì)學(xué)認(rèn)為傳統(tǒng)的農(nóng)村組織和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)決定城中村的形成，而經(jīng)濟(jì)學(xué)則強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)二元制度在城中村的形成中起作用，城中村形成的原因并非是單一的，需要深入地研究和探索哪個(gè)原因更加的重要，這樣才能更有側(cè)重點(diǎn)地處理城中村問題。

第二，大多數(shù)研究都是站在城市的立場研究城中村問題，認(rèn)為城中村阻礙城市的發(fā)展，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行改造，很少人認(rèn)為城中村問題被夸大，不是所有的城中村都需要改造，以后可以把研究的點(diǎn)從改造擴(kuò)大到管理，這樣有助于城中村問題更好的解決。

第三，對(duì)于國外文獻(xiàn)的參考借鑒比較少，可以參考類似于國內(nèi)城中村的問題的國外現(xiàn)象，如貧民窟、城市過渡地帶等。

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城中村改造的原因范文第2篇

關(guān)鍵詞：“城中村”、產(chǎn)生原因、分析、改造措施

村落制度是“城中村”的村民們世代生活的規(guī)則, 但某些城市功能的缺失使“城中村”似乎有成為“新貧民窟”和“藏污納垢”之地的可能，給城市管理造成一定麻煩，使其自身發(fā)展也陷入惡性循環(huán)。

一、“城中村”產(chǎn)生的原因

“城中村”土地未能及時(shí)歸國有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因。至今，“城中村”的土地所有權(quán)仍屬農(nóng)村集體所有。這種產(chǎn)權(quán)制度的存在進(jìn)一步導(dǎo)致住宅建設(shè)的混亂，也使“城中村”的改造更難于舊城區(qū)的改造。目前未形成一套真正有效的針對(duì)于“城中村”情況的建設(shè)管理制度；在各個(gè)層次的城市規(guī)劃編制與實(shí)施過程中，對(duì)“城中村”所帶來的后遺癥缺乏足夠的重視和深入的研究，未能及時(shí)針對(duì)“城中村”特有的情況制定合理可行的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，也是造成“城中村”現(xiàn)象的原因之一。從市場的供需關(guān)系看，“城中村”優(yōu)越的區(qū)位條件使之成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，也是他們一本萬利的投資場所。低收入人群則偏向低成本住宅，而“城中村”地區(qū)正具有這種條件。從市場供給方看，村民存有短期內(nèi)獲取既得利益的心態(tài)使開發(fā)建設(shè)偏離了正確的軌道。

二、 管不了“城中村”原因分析

“城中村”的出現(xiàn)與蔓延集中表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是城市規(guī)劃和土地管理部門對(duì)“城中村”的建設(shè)和管理近乎失效從而導(dǎo)致“城中村”的形成和出現(xiàn)；二是政府對(duì)這個(gè)特殊的地段難以實(shí)施有效的城市管理和改造，即如何將之容入城市的問題。可以看出，“城中村”土地未能及時(shí)收歸國有，宅基地制度的存在乃是造成各級(jí)政府部門對(duì)“城中村”管不了、治不好的根本原因。我國法律規(guī)定農(nóng)村土地歸集體所有，由村民委員會(huì)等集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理，使土地所有權(quán)主體不夠明確，既會(huì)導(dǎo)致真正的所有權(quán)主體多元化，又會(huì)導(dǎo)致真正的所有者主體缺位；這種土地所有權(quán)主體的不確定和土地使用產(chǎn)權(quán)的不明確，兼之歷史的原因和法制、社會(huì)保障體系的不完善，村民將自己擁有的土地使用權(quán)的宅基地視為養(yǎng)生活命的資本，想方設(shè)法地以次獲取更大的經(jīng)濟(jì)效益，每任“集體”也熱衷于把土地投入到短期見效的項(xiàng)目上去。這些必然會(huì)導(dǎo)致“城中村”中建設(shè)的無序化。

“城中村”無序化增長現(xiàn)象正在對(duì)周圍環(huán)境造成越來越大的“負(fù)面影響”。土地產(chǎn)權(quán)的不明晰與規(guī)劃圖則的法律地位不明確導(dǎo)致亂搭亂建的現(xiàn)象產(chǎn)生：①大量的違章違規(guī)建筑存在，而沒有任何規(guī)劃與建設(shè)部門的批準(zhǔn)；②存在大量亂占、亂圈地現(xiàn)象；③非法租賃土地；④以土地入股開辦各種實(shí)業(yè)；⑤用集體土地抵押貸款；⑥用集體土地進(jìn)行非法的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等。由于“城中村” 集體土地的邊緣性、稀缺性、區(qū)位性、固定性，多樣性，復(fù)雜性以及相比較于國有土地使用權(quán)的低廉性，是它擁有旺盛的需求市場，土地使用權(quán)的差別使“城中村”得以客觀存在。

三、實(shí)施“城中村”改造的措施

城中村的改造必須根據(jù)每個(gè)城市本身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、歷史、地理、文化與風(fēng)俗習(xí)慣的差異，具體實(shí)施方法也有所不同。加強(qiáng)法制，實(shí)現(xiàn)公眾參與。同時(shí)在“城中村”的社區(qū)管理上要轉(zhuǎn)向政府倡導(dǎo)，社區(qū)介入和公眾參與的共同管理，增進(jìn)市民在城市規(guī)劃、建設(shè)、管理上的知情權(quán)和市民參與城市管理的積極性、主動(dòng)性和自覺性，形成行政直線制，社會(huì)職能制與群眾參與管理制相結(jié)合的新型社區(qū)管理體制。

以南陽市為例在城中村的改造上應(yīng)盡可能使用以下做法：全面固化村民住宅建設(shè)用地，納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。要求農(nóng)村集體所有土地權(quán)屬依法有序轉(zhuǎn)讓成為國有土地，因歷史原因，全部“一刀切”是不可行的。因農(nóng)民在過去沒有公房、房改、公費(fèi)醫(yī)療等城市居民福利，只有宅基地與承包耕種的土地。故“城中村”的改造產(chǎn)權(quán)改革必需面對(duì)現(xiàn)實(shí)，承認(rèn)與限制村民住宅建設(shè)用地，但決不能馬上全部取消。為了防止因“城中村”的改造帶來房屋過量供給和房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，改造顯然不宜大規(guī)模的進(jìn)行，而要有步驟的、分階段的進(jìn)行，不能侈望在短期內(nèi)完成。在“城中村”的改造建設(shè)上也可以實(shí)行通過市場機(jī)制,拆除、搬遷“城中村”的徹底改造模式，體現(xiàn)經(jīng)營城市的理念。那么我們不得不考慮的是在“城中村”改造的博弈中，存在著三方對(duì)弈者：政府、房地產(chǎn)商和“村民”?！俺侵写濉钡淖罱K改造方案，將是這三方利益平衡的合理安排?！按迕瘛眰兊囊笫窃诟脑熘斜Ｗo(hù)他們的租金收益或?qū)p失的租金收益給予補(bǔ)償，房地產(chǎn)商的要求是在投資改造中至少獲得平均收益，而政府的希望是避免財(cái)政的壓力和保證市場、社會(huì)的穩(wěn)定。在這種情況下，“城中村”改造的真正難點(diǎn)，就是改造的資金從哪里來？政府的擔(dān)憂是，拆遷過程中的利益沖突會(huì)成為社會(huì)不穩(wěn)定的因素，政府自己開發(fā)因成本過于高昂難以啟動(dòng)，而給予優(yōu)惠政策吸引房地產(chǎn)商介入開發(fā)，又可能造成房屋過量供給，沖擊業(yè)已趨近飽和的房地產(chǎn)市場，使目前房地產(chǎn)開發(fā)中大量的國有銀行貸款無法收回；房地產(chǎn)商的擔(dān)憂是，此種拆遷開發(fā)中的利益矛盾重重，不確定的變數(shù)很多，高昂的交易成本會(huì)吞沒和消散房地產(chǎn)開發(fā)的正常收益，政府對(duì)樓層高度的管制會(huì)使開發(fā)最終變得無利可圖；“村民”們的擔(dān)憂是，他們既得的房地產(chǎn)租金收益在開發(fā)中得不到保護(hù)，而且會(huì)損失市中心區(qū)域房地產(chǎn)升值前景的好處,他們會(huì)以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對(duì)他們的既得利益寸金必爭。能不能處理好這些棘手問題將是“城中村”改造的關(guān)鍵。

南陽市現(xiàn)有20多個(gè)“城中村”，主要現(xiàn)狀是（1）人口雜亂，“城中村” 由村民、市民和流動(dòng)人口混合構(gòu)成。流動(dòng)人口成為主要犯罪群體。治安形勢(shì)嚴(yán)峻。（2）違法違章建筑相當(dāng)集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓” 風(fēng)景獨(dú)特。由于房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境差。（3）基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。街巷狹窄、擁擠，存在嚴(yán)重消防隱患，（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣，管理混亂等?！俺侵写濉辈粌H影響城市的美觀，也阻礙城市化進(jìn)程，制約著城市的發(fā)展，已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”。因此2003年--2005年間，南陽市相繼對(duì)中州東路區(qū)域、小莊區(qū)域、東包莊區(qū)域、府衙區(qū)域等進(jìn)行拆遷改造。在拆遷過程中舊城更新改造難度很大。現(xiàn)狀人口密度高，建筑密度高，質(zhì)量差，文物破損情況嚴(yán)重，政府近期無較大的資金投入，如何形成良性循環(huán)的更新改造的機(jī)制，吸引多渠道的資金投入舊城更新改造。這是南陽舊城更新改造的關(guān)鍵所在。因此市政府實(shí)行經(jīng)營城市戰(zhàn)略，把城市作為最大的國有資產(chǎn)，充分發(fā)揮城市規(guī)劃的龍頭作用，運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）、人力作用資本（如路、橋）等進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，走以城養(yǎng)城、以城建城、以城興城的城市建設(shè)市場化之路，在政府逐步減少投入的情況下，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)的自我滾動(dòng)、自我積累、自我增值的新觀念和新模式。在拆遷后已經(jīng)建設(shè)完成的中州東路區(qū)域，我們可以看到原來老城范圍的小東關(guān)、小西關(guān)，東馬道這些“都市里的村莊”居民自建（改建）的、質(zhì)量較差、設(shè)施不配套的低層建筑已經(jīng)不存在了，取而代之的多是配套完善的底商住宅，它更好地體現(xiàn)城市特色，振興了舊城經(jīng)濟(jì)，增強(qiáng)了城市活力。中州東路區(qū)域改造是南陽“城中村”改造的一個(gè)樣例，大家看到改造后的景觀充分認(rèn)識(shí)到“城中村”改造的必要性?，F(xiàn)在小莊區(qū)域、府衙區(qū)域、東包莊區(qū)域正在拆遷進(jìn)行中，三個(gè)區(qū)域都經(jīng)過了詳細(xì)規(guī)劃和合理的賠償，相信不久我們又可以看到南陽“城中村”改造后新的亮點(diǎn)。

結(jié)束語

“城中村”的改造是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須充分發(fā)揮各級(jí)政府職能部門及廣大市民與農(nóng)民的積極性，還要科學(xué)計(jì)劃，嚴(yán)格監(jiān)督和檢查，要加強(qiáng)宣傳，使干部、群眾都能意識(shí)到“城中村”改造的意義及價(jià)值。同時(shí)使舊城的調(diào)整、“城中村”的改造與歷史文化名城的保護(hù)相結(jié)合，不斷完善機(jī)制，協(xié)調(diào)與廣大群眾的利益關(guān)系，堅(jiān)持做到以人為本，才能使我們的城市向著美好的明天不斷發(fā)展！

參考文獻(xiàn):

城中村改造的原因范文第3篇

【關(guān)鍵詞】城中村；城中村改造；經(jīng)濟(jì)組織形式

【中圖分類號(hào)】F320．3　【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1673―291X(2006)06-0118―03

一、引言

城中村，是指在城市快速發(fā)展和擴(kuò)張過程中，政府通過征用城市近郊的土地而納入城市建設(shè)區(qū)域的一些村落。其在管理體制和運(yùn)行機(jī)制上仍沿襲過去城鄉(xiāng)二元管理的方式；從村民的生活到村內(nèi)的建筑基本已經(jīng)完全表現(xiàn)出城市的特征，但實(shí)質(zhì)上仍是一種農(nóng)村社區(qū)；在區(qū)位分布上呈現(xiàn)多樣化，從最初僅分布于城市邊緣區(qū)發(fā)展到“城中有村，村中有城”甚至城中心就是“城中村”。

關(guān)于城中村的形成機(jī)制，張建明(1998)認(rèn)為：“焦點(diǎn)在土地，原因在規(guī)劃管理，癥結(jié)在體制”；李立勛(2001)認(rèn)為，原因在于城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會(huì)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會(huì)因素；李培林(2002)則將城中村的產(chǎn)生歸結(jié)于土地和房屋租金收益的刺激以及“類單位制”的塊狀管理。筆者認(rèn)為，城中村的形成可以歸納為以下幾點(diǎn)：(1)城市的快速擴(kuò)張和政府為求快速發(fā)展繞開居住地征用耕地是城中村形成的直接原因；(2)城鄉(xiāng)二元土地管理體制造成城中村最具標(biāo)志性的特征――混亂的土地使用格局，是城中村形成的根本原因；(3)周邊城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為城中村創(chuàng)造的巨大物業(yè)收益機(jī)會(huì)是城中村現(xiàn)象凸顯的經(jīng)濟(jì)因素。

城市村的存在對(duì)所在城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了很大的負(fù)外部性，嚴(yán)重破壞了城市環(huán)境、影響了城市功能的發(fā)揮、損害了城市綜合發(fā)展實(shí)力。本文對(duì)武漢市城中村改造的核心問題和改造思路進(jìn)行了探討一

二、武漢市城中村社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

據(jù)城建部門調(diào)查，武漢市共有“城中村”168個(gè)，土地總面積21381．82公頃，約200平方公里。從布局上看，其主要分布在交通干線的周圍，圍繞主要的干道成輻射狀分布，同時(shí)，又在某些相應(yīng)的區(qū)域聚集，如洪山區(qū)，其非常明顯的反映了歷史因素在城市發(fā)展過程中的作用。

城中村依托優(yōu)越的地理區(qū)位和豐厚的征地補(bǔ)償金發(fā)展，形成了巨額的集體經(jīng)濟(jì)，并形成了以出租物業(yè)為主要謀生方式的家庭經(jīng)濟(jì)(閆小培，2004)。這是一種典型的外生式的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，并由此產(chǎn)生了“寄生型”的心理狀態(tài)。

(一)“外生式”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)

城中村的經(jīng)濟(jì)以第三產(chǎn)業(yè)尤其是土地出租、物業(yè)出租為主，經(jīng)濟(jì)收入以房屋出租收入和政府的征地補(bǔ)償金為主，其經(jīng)濟(jì)增長的驅(qū)動(dòng)力來自于周邊城區(qū)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)效益取決于城中村的地理區(qū)位和周邊人口的聚集狀況，是一種典型的“外生式”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。以武漢市洪山區(qū)的和平鄉(xiāng)為例，由于其比鄰湖北大學(xué)，人口聚集量巨大，出租屋市場相當(dāng)興盛，普通村民家的住宅多達(dá)3-4層，年租金收入3-4萬元。

(二)“寄生型”的生活和心理狀態(tài)

在上述“外生式”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，一般失地的村民基本以房屋出租收入和集體分紅為主，雖然收入的多少隨著地理區(qū)位的不同有多寡之分，但基本上可以保證其衣食無憂甚至富足的生活。大多數(shù)村民們由于有生活保障，甘愿成為“主觀剩余勞動(dòng)力”，成為“食租族”，過著“寄生”的生活。即使少部分村民有就業(yè)的愿望，由于其較低的文化層次和就業(yè)能力，也不能順利就業(yè)，成了“客觀剩余勞動(dòng)力”。這種“寄生型”的生活狀態(tài)使村民們大多不思進(jìn)取、貪圖安逸，缺乏投資創(chuàng)業(yè)意識(shí)。

三、武漢市城中村改造問題的新認(rèn)識(shí)

(一)城中村產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟(jì)原因在村外

出租物業(yè)經(jīng)濟(jì)是城中村經(jīng)濟(jì)的重要支柱，也是其產(chǎn)生和存續(xù)的經(jīng)濟(jì)原因。城中村出租物業(yè)的顯著特征在于其高密度、高容積率和低廉的價(jià)格，而這些特征也是順應(yīng)市場供求形勢(shì)的。武漢市是一個(gè)特大型的城市，第五次人口普查結(jié)果顯示，全市總共有外地流動(dòng)人口115萬人。這些外來人口多數(shù)受教育程度低且收入低，他們對(duì)廉價(jià)的出租屋有著巨大的需求。城中村為這些外來人口提供了廉價(jià)的居住場所，承擔(dān)著為低收入外來人口提供居住場所的功能。如果在城中村改造中忽視城中村存在的這一功能而強(qiáng)制鏟平城中村，必然會(huì)導(dǎo)致在城市的另一角落產(chǎn)生另一個(gè)類似于“貧民窟”的聚居地，以滿足這種對(duì)廉價(jià)出租屋的需求。

(二)城中村經(jīng)濟(jì)組織形式的順利轉(zhuǎn)型是改造的關(guān)鍵

城中村傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)組織形式是村集體經(jīng)濟(jì)，由村委會(huì)管理，并由其全面負(fù)責(zé)社區(qū)生活，包括村民福利和市政基礎(chǔ)設(shè)施供給等。然而，集體經(jīng)濟(jì)組織曾經(jīng)具有的優(yōu)勢(shì)，在如今市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的“城中村”已經(jīng)不復(fù)存在，而它的天生不足卻日益暴露：產(chǎn)權(quán)不清晰；治理結(jié)構(gòu)存在問題；集體經(jīng)濟(jì)成分不可流轉(zhuǎn)，集體資產(chǎn)的很大一部分價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)。武漢市城中村改造明確提出要轉(zhuǎn)變集體經(jīng)濟(jì)組織管理模式，建立以現(xiàn)代企業(yè)制度為特征的股份有限公司(集團(tuán))。股份制使企業(yè)獲得了獨(dú)立的法人地位，有利于所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的真正分開；有利于建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)；股份的可流轉(zhuǎn)性保證了產(chǎn)權(quán)的可交易性。

(三)城中村經(jīng)營管理水平的提高是其出路所在

經(jīng)過股份制改造，建立了現(xiàn)代企業(yè)制度的城中村股份公司(集團(tuán))，面臨最重要的問題之一就是管理問題。在整個(gè)國內(nèi)管理水平還比較有限、國內(nèi)職業(yè)經(jīng)理人市場還不完善的情況下，由集體所有制企業(yè)改制而來的城中村股份公司(集團(tuán))所面臨的經(jīng)營管理問題則更為嚴(yán)峻。改制后的公司要在激烈競爭的市場中生存和發(fā)展，勢(shì)必要形成自己的核心優(yōu)勢(shì)，提高經(jīng)營管理水平，培養(yǎng)和引進(jìn)一批能夠勝任現(xiàn)代企業(yè)管理的人才。

(四)村民勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障的解決是改造的內(nèi)在要求

城中村改造前，村民盡管土地不斷減少，農(nóng)業(yè)收入已不足以維持家庭主要開支，但村民要么還留存著少量土地可以解決基本口糧、蔬菜問題，要么可以靠自己擁有的宅基地獲得出租屋收入。可以說，土地是村民的基本收入來源和基本社會(huì)保障。改造后，村民完全失去了土地，失地農(nóng)民面臨著喪失收入來源和社會(huì)保障斷裂的狀況。失地農(nóng)民是抗風(fēng)險(xiǎn)能力很低的脆弱社會(huì)群體，這個(gè)群體的勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障問題的解決，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定，是建設(shè)和諧社會(huì)的基本要求，也是城中村改造的內(nèi)在要求。

四、武漢市城中村改造的新思路

(一)構(gòu)建“政府――開發(fā)商――村民”的博弈均衡格局

城中村這種特殊建筑群體的形成，是農(nóng)民追求

土地和房屋租金收益最大化的結(jié)果(李培林，2002)。政府發(fā)動(dòng)城中村改造，則是為了改善城市環(huán)境，提升城市功能，增強(qiáng)城市競爭能力。要采用博弈的思想來分析城中村改造中各方面的關(guān)系。武漢市城中村改造的最大特點(diǎn)在于土地出讓實(shí)行徹底的市場化道路。武漢市城中村的改造，涉及到對(duì)弈三方：村民、房地產(chǎn)商和政府。村民期冀，改造能補(bǔ)償他們可能因征地、拆遷造成的損失，為其今后生活提供出路和可靠保障；房地產(chǎn)商要求，在投資改造中獲得平均收益；政府希望，減少財(cái)政壓力，保證市場和社會(huì)的穩(wěn)定。是否能夠平衡村民、房地產(chǎn)商和政府這三方的利益，是改造能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。珠海市的城中村改造模式有一定的借鑒意義。珠海市的政府通過政策實(shí)施，讓出部分政府未來的潛在收益，如減免部分地價(jià)等，付出部分成本，保證開發(fā)商有利可圖，吸引房地產(chǎn)商參與改造城中村，分擔(dān)改造中的部分風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證村民的既得利益，使村民最終順利回遷，最終得到了博弈三方都比較滿意的結(jié)果。在武漢市的城中村改造中，應(yīng)該確定作為改造主體的開發(fā)商和被改造主體的村集體和村民為受益主體，政府則作為城中村改造公平、和平和效率的維護(hù)者、監(jiān)管者和仲裁者。既要充分考慮城中村經(jīng)濟(jì)形式的路徑依賴性和村民的利益，保留出租屋經(jīng)濟(jì)，又要兼顧開發(fā)商收益，以構(gòu)建“政府――開發(fā)商――村民”的博弈均衡格局。

(二)逐漸實(shí)現(xiàn)城中村經(jīng)濟(jì)形態(tài)從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型

城中村目前的經(jīng)營形式有如下三種：自主經(jīng)營商貿(mào)服務(wù)業(yè)、純土地出租和村集體物業(yè)出租，后兩種形式成為村集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源。村集體經(jīng)濟(jì)基本上沒有自身的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，依靠純土地出租及物業(yè)租金等外在的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)維持生存，這種“外生型”的經(jīng)濟(jì)形態(tài)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、城市政策和城市物業(yè)供需狀況的影響，從長遠(yuǎn)看是脆弱和不可持續(xù)的。競爭性是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征之一。只有培養(yǎng)城中村經(jīng)濟(jì)的競爭力，使其具有自己的核心競爭優(yōu)勢(shì)，具備可持續(xù)增長的能力，實(shí)現(xiàn)城中村經(jīng)濟(jì)從“外生型”到“內(nèi)生型”的轉(zhuǎn)型，將其轉(zhuǎn)變成依靠知識(shí)、技術(shù)參與市場競爭的“內(nèi)生型”企業(yè)才是其根本出路。城中村經(jīng)濟(jì)形態(tài)的轉(zhuǎn)型要因地制宜地進(jìn)行，要根據(jù)各村所處的地理位置及所處片區(qū)的城市功能類型、城中村的資源狀況，并結(jié)合城市的規(guī)劃，發(fā)展城中村的經(jīng)濟(jì)。發(fā)展的途徑也要尋求多樣化，可以通過招商引資、村民和集體參股的方式發(fā)展，也可以通過集體投資控股的方式。

(三)對(duì)村委會(huì)和村民提供智力支持和教育補(bǔ)償

城中村村集體經(jīng)濟(jì)股份制改造之后，新成立的股份公司(集團(tuán))能否實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值在很大程度上取決于其管理人員的素質(zhì)和管理能力。城中村的村民再就業(yè)問題也跟他們的文化水平和謀生技能息息相關(guān)。要解決上述問題，就要對(duì)村委會(huì)和村民提供智力支持和教育補(bǔ)償。政府通過“智力補(bǔ)償”，對(duì)村委會(huì)成員進(jìn)行現(xiàn)代管理或MBA的培訓(xùn)，集體股份公司也可以通過自身培養(yǎng)或人才引進(jìn)逐步置換不具備管理能力的原村委會(huì)成員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。為了更好地指導(dǎo)集體資產(chǎn)的保值增值，城市政府可以通過向社會(huì)、高校、企業(yè)等渠道招聘專職或兼職管理咨詢專家，建立“城中村資產(chǎn)管理咨詢中心”或類似的人才庫，對(duì)集體資產(chǎn)的運(yùn)營加以指導(dǎo)。對(duì)于村民的培訓(xùn)，可以在考慮集體股份公司(集團(tuán))的職業(yè)人才需求的基礎(chǔ)上，對(duì)村民進(jìn)行針對(duì)性的知識(shí)技能培訓(xùn)，并將村民的培訓(xùn)效果和就業(yè)與年終集體分紅掛鉤，以激勵(lì)村民的自我改造和文化技能的城市化。

(四)合理安置外來人口的居住問題

城中村的出租屋一方面以低廉租金的方式為城市弱勢(shì)群體、低收入階層提供住房福利或變相的住房補(bǔ)貼，另一方面為目前還不具備就業(yè)能力的村民提供收入來源。這事實(shí)上在某種程度上發(fā)揮著政府應(yīng)該發(fā)揮的作用。在城中村的物質(zhì)空間改造中，要通過合理規(guī)劃，保留廉租屋，盡可能為外來人口提供廉價(jià)、便利的住房，這也是與維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、建設(shè)和諧社會(huì)的宗旨相適應(yīng)的。要積極探索廉租屋管理的新方式，規(guī)范廉租屋內(nèi)外來人口管理，整治社會(huì)治安問題，使城中村的廉租屋不再成為社會(huì)治安的“死角”。深圳福田區(qū)水圍社區(qū)的出租屋旅業(yè)式管理模式可供借鑒。福田區(qū)將旅業(yè)管理體制成功嫁接至出租屋的管理上，健全社區(qū)防范體系，實(shí)行五員(警衛(wèi)員、管理員、聯(lián)防員、保安員、樓管員)聯(lián)動(dòng)的綜合管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，使改造后的社區(qū)盜竊案件基本杜絕，社會(huì)生活秩序井然，房租連連攀升。

(五)妥善解決就業(yè)、社會(huì)保障等配套制度安排

城中村改造的原因范文第4篇

【關(guān)鍵詞】城中村 經(jīng)濟(jì) 武漢市

一、城中村及存在的經(jīng)濟(jì)問題

改革開放以來，我國生產(chǎn)力水平大大提高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)日益增強(qiáng)，城市化進(jìn)程也在不斷加速。在城市快速發(fā)展的過程中，城市建設(shè)用地急劇擴(kuò)張，一些距離城市較近的村莊被納入城市建設(shè)用地內(nèi)，形成了所謂的城中村。由于各種制度原因，城中村因其存在的各種經(jīng)濟(jì)問題成為城市發(fā)展的障礙。

1、較少有相應(yīng)的集體企業(yè)等經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)

城中村居民主要靠出租房屋獲取租金、征地補(bǔ)貼、城中村拆遷改造補(bǔ)償費(fèi)用等維持日常生活開支。因此，城中村房屋出租成為村民收入的主要來源之一，城中村的違章建筑物極大的影響了城市形象，阻礙了城市化發(fā)展的道路。

2、城中村土地利用率低，缺乏規(guī)劃

城中村的違章建筑多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，市政管網(wǎng)、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃或規(guī)劃執(zhí)行力度不到位、管理不規(guī)范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地資產(chǎn)流失、拆遷改造成本增加。城中村土地利用率和產(chǎn)出率低下主要表現(xiàn)為房屋建筑占地面積大，建筑風(fēng)格與城市規(guī)劃不夠銜接，呈現(xiàn)出城市景觀與農(nóng)村村落景觀共存的現(xiàn)象。

3、城中村房地產(chǎn)二級(jí)市場活躍

城中村土地區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地產(chǎn)權(quán)屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對(duì)低廉的土地價(jià)格，使城中村中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級(jí)市場特別活躍（例如，小產(chǎn)權(quán)房的買賣交易等），導(dǎo)致由于城市規(guī)劃實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施條件改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)嚴(yán)重流失。

另外城中村建筑在拆遷改造過程中不僅造成建筑材料資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，而且還大大增加拆遷改造的補(bǔ)償費(fèi)用，增加拆遷改造成本，使國家整體利益損失嚴(yán)重。因此，經(jīng)濟(jì)視角的城中村改造越早越好，否則成本將更高，代價(jià)將更大，國家資產(chǎn)的損失將更慘重。

二、武漢市城中村改造現(xiàn)狀

1、武漢市城中村

根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個(gè)城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、口、漢陽、武昌、洪山等區(qū)（城郊區(qū)暫未納入改造范圍），涉及總?cè)丝?5.66萬人，農(nóng)業(yè)人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當(dāng)于全市規(guī)劃中2020年建成區(qū)面積的1/4。2004 年底武漢市開始城中村的綜合改造工作，根據(jù)實(shí)際擁有耕地現(xiàn)狀，武漢市將全市城中村分為三類：A類村，人均農(nóng)用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農(nóng)用地大于0.1小于或等于0.5畝的村；C類村為人均農(nóng)用地大于0.5畝的村。并確定了首批進(jìn)行綜合改造的16個(gè)試點(diǎn)村，A類村由改制后的村經(jīng)濟(jì)實(shí)體自行改造；B類村以項(xiàng)目開發(fā)的方式改造；C類村以統(tǒng)征儲(chǔ)備的方式改造。在先行試點(diǎn)并借鑒其他城市改造經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，武漢市探索出了一條城中村改造的新路子。

2、武漢市城中村改造實(shí)踐

（1）創(chuàng)新理念，轉(zhuǎn)變政府職能。城中村的形成是一個(gè)歷史過程，實(shí)際是城市發(fā)展中多重原因造成政府職能缺失的歷史欠賬。進(jìn)行城中村綜合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府責(zé)任和使命，更是堅(jiān)持城市科學(xué)、持續(xù)、協(xié)調(diào)發(fā)展理念的具體體現(xiàn)。在武漢市城中村的改造過程中政府開始轉(zhuǎn)變觀念，結(jié)合城市發(fā)展、土地整合、變城中村“二元”結(jié)構(gòu)為“一元”結(jié)構(gòu)的需要，從實(shí)現(xiàn)大規(guī)劃的需要出發(fā)，制定相關(guān)政策并采取相應(yīng)措施來保障武漢市城中村改造實(shí)踐的進(jìn)行。武漢市政府在改造工作中的角色定位在資金調(diào)配上可見一斑，武漢市政府在綜合改造城中村中不僅沒有經(jīng)濟(jì)利益的訴求，而且承擔(dān)了巨額補(bǔ)貼，在城中村居民的就業(yè)安安置以及社保方面承擔(dān)了無限責(zé)任。

（2）目標(biāo)明確，循序漸進(jìn)。武漢市出臺(tái)城中村綜合改造政策，確定了“五個(gè)轉(zhuǎn)變”的目標(biāo)：村民邊居民、村委會(huì)變社區(qū)、村集體經(jīng)濟(jì)變企業(yè)集團(tuán)、農(nóng)民變股民、集體土地變國有土地。按照“兩步走”的思路，先改制，后改建；先試點(diǎn)，后全面。通過股份制改造，將村集體經(jīng)濟(jì)組織依法改制為符合現(xiàn)代企業(yè)制度要求的經(jīng)濟(jì)實(shí)體；進(jìn)行清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評(píng)估，清理登記好債權(quán)債務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果經(jīng)村民會(huì)議認(rèn)可，并報(bào)上級(jí)部門確認(rèn)；對(duì)村集體經(jīng)營性凈資產(chǎn)適當(dāng)扣除社會(huì)保障和公共事業(yè)管理資金后，原則上全部作為股權(quán)量化的資產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上，著手城中村改建。改建須符合城市總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求，規(guī)劃編制、建設(shè)管理的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和控制指標(biāo)，按城市規(guī)劃、管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（3）引進(jìn)市場化道路，推動(dòng)城中村改造。土地出讓實(shí)行徹底的市場化道路，全部土地以項(xiàng)目捆綁、掛牌底價(jià)方式出讓，有效的避免政府低估地價(jià)以及房地產(chǎn)商與村之間進(jìn)行“幕后交易”的可能。武漢市城中村綜合改造政策規(guī)定：“開發(fā)用地與還建用地捆綁成項(xiàng)目后，采取公開供地，其掛牌底價(jià)為安置房建設(shè)成本和本宗地價(jià)之和的1.15倍”。這樣一方面是讓有開發(fā)資質(zhì)的村集體經(jīng)濟(jì)組織在爭取自行改造的競爭中處于有利地位；另一方面則可以給前期進(jìn)入的開發(fā)商以適當(dāng)補(bǔ)償。為避免基礎(chǔ)設(shè)施配套資金無法落實(shí)，規(guī)定土地出讓金、增值收益的60％劃轉(zhuǎn)給城中村所在的區(qū)財(cái)政專戶儲(chǔ)存，專用于城中村綜合改造中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，例如道路、排水、綠化、供水、燃?xì)?、供電、電信、郵政等；40％由市政府統(tǒng)籌用于城中村市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

三、關(guān)于武漢市城中村改造的建議

1、進(jìn)一步建立健全地方法律法規(guī)

武漢市城中村改造涉及范圍廣，各村層次參差不齊，改造起來難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。基于城中村改造工作的政策性，如果沒有相應(yīng)的法律法規(guī)作為指導(dǎo)，會(huì)因?yàn)楣芾砣藛T的素質(zhì)差距、管理模式的不一致使得改造混亂不堪，并且可能會(huì)有的人利用手中的權(quán)利，損害集體和村民的利益。政府應(yīng)該根據(jù)武漢市的實(shí)際情況制定相應(yīng)的法律法規(guī)來指導(dǎo)城中村的改造，嚴(yán)格控制操作程序，強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和加強(qiáng)監(jiān)管。

2、妥善解決就業(yè)、社會(huì)保障等配套制度安排

城中村失地村民的就業(yè)和社會(huì)保障問題的解決是城中村改造的內(nèi)在要求。應(yīng)該采取各種措施，大力促進(jìn)失地農(nóng)民再就業(yè)。原村集體所有財(cái)產(chǎn)、土地可以改組為農(nóng)工貿(mào)股份公司，人員就業(yè)由農(nóng)工貿(mào)股份公司就地解決，成為公司職員?？梢杂冒l(fā)展都市農(nóng)業(yè)的辦法，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)。及早培育經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，為村民安居樂業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)村城市化奠定良好基礎(chǔ)。改造后的城中村的村民理應(yīng)享受城市居民同等的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保障待遇，應(yīng)設(shè)計(jì)一個(gè)與城市居民相對(duì)接近、便于以后與城鎮(zhèn)社保體系相銜接的操作方案，先養(yǎng)老保險(xiǎn)，后醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)，因地制宜、循序漸進(jìn)。

3、合理調(diào)整利益關(guān)系

城中村改造過程中，土地市場化，政府應(yīng)讓利于村及村民。隨著城中村的土地逐步掛牌，走進(jìn)市場土地量的占比肯定會(huì)提高，市場關(guān)注度也會(huì)提高。但由于城中村改造中土地地塊零碎不規(guī)則，利用效率不高，隨著城中村的土地逐步掛牌，競爭可能會(huì)日趨激烈。為了調(diào)動(dòng)城中村改制企業(yè)參與的積極性，并保護(hù)村與合作伙伴的合法利益，保證改造工作的平穩(wěn)推進(jìn)，政府可考慮對(duì)城中村土地掛牌交易減免規(guī)費(fèi)，并在土地出讓、土地增值收人中，拿出一定比例實(shí)行“以獎(jiǎng)促改”，或明確一定的比例用于城中村改造公共設(shè)施建設(shè)。

【參考文獻(xiàn)】

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城中村改造的原因范文第5篇

關(guān)鍵詞:城中村改造 問題 對(duì)策

中圖分類號(hào):TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1004-4914(2010)06-018-02

改革開放30多年來,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,我國城市建設(shè)的步伐明顯加快,城市的快速發(fā)展,需要獲得擴(kuò)展的空間,在許多城市中,昔日城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村被包圍在城市地域之中,成為城市中的一個(gè)特殊地域――“城中村”。

長期以來,由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃,城中村的基礎(chǔ)設(shè)施欠缺,同時(shí),因?yàn)楣芾肀∪跖c外來人員混雜,城中村違法建設(shè)、違法占地屢禁不止,消防隱患大、治安問題突出。這些問題不僅影響到城中村內(nèi)居民的生產(chǎn)生活,而且影響到城市的整體環(huán)境和發(fā)展,成為城市發(fā)展中許多城市問題的焦點(diǎn)所在。本文以陜西省西安市為例,探討了城中村改造過程中面臨的問題及其解決辦法。

一、西安市的城中村改造現(xiàn)狀

西安的城中村數(shù)量在全國屬于較多的城市之一,僅新城、蓮湖、碑林、雁塔、未央、灞橋城六區(qū)和4個(gè)開發(fā)區(qū)人均耕地在0.3畝以下的城中村共286個(gè),再加上長安、臨潼、閻良3個(gè)郊區(qū)40個(gè)城中村,共計(jì)326個(gè)城中村,人口約46萬人,有各類土地21.6萬畝。作為改造重點(diǎn),西安市二環(huán)路以內(nèi)的行政村有72個(gè),涉及農(nóng)業(yè)人口2.5萬戶、8.98萬人,集體土地2.3萬畝左右。

這些城中村,特別是二環(huán)以內(nèi)的72個(gè)城中村的基本特征有:一是耕地極少,許多村子村民幾乎無地可耕;二是地理位置優(yōu)越,生產(chǎn)經(jīng)營主要以房屋出租為主,以房生財(cái);三是村內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施薄弱;四是規(guī)劃建設(shè)管理缺位,村莊建設(shè)無序發(fā)展,違章建筑不少,安全隱患較多;五是大量流動(dòng)人口涌入,成為社會(huì)不良現(xiàn)象的多發(fā)地。隨著城市化進(jìn)程的加快,實(shí)施城中村改造,已成為改善群眾居住條件,提高群眾生活水平的迫切需要;成為改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。

西安市城中村改造自2002年以來,經(jīng)歷了起步、探索和全面發(fā)展三個(gè)階段。2003年西安市將城中村改造正式提上城市改造議題,但是城中村改造牽連到城中村民失去自有民宅后的生計(jì)問題,改造過程遇到的問題繁多,由此西安的城中村改造一直發(fā)展滯后,西安的城中村改造主要以借鑒其它城市的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合自身實(shí)際情況逐步推進(jìn)。在此期間政府曾經(jīng)出臺(tái)過《西安市城中村改造辦法》,《辦法》中指出,西安在城中村改造過程中,將村委會(huì)改建成社區(qū)居民委員會(huì),將村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)體改造成由現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范的股份制公司,逐步建立城市運(yùn)行及管理模式。2005年,經(jīng)過長期的摸索及試驗(yàn),西安的城中村改造終于得以大規(guī)模進(jìn)行。2007年8月成立了西安市城中村改造辦公室,正式機(jī)構(gòu)的成立,全力推進(jìn)了西安市人居環(huán)境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53個(gè)整村882萬平方米的拆除工作,安置房建設(shè)已累計(jì)開工411.7萬平方米,占產(chǎn)權(quán)置換面積518萬平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12個(gè),2008年全年完成整村拆除41個(gè),實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展的一年。拆遷面積689萬平方米,開工建設(shè)面積460萬平方米,累計(jì)完成投資79億元。完成55個(gè)村的農(nóng)轉(zhuǎn)居工作,完成56個(gè)村的清產(chǎn)核資工作,完成46個(gè)經(jīng)濟(jì)體制改革工作,完成34個(gè)村撤村建社區(qū)工作,計(jì)劃至2011年基本完成二環(huán)內(nèi)城中村改造。當(dāng)前,城中村改造已成為西安市城市建設(shè)的重要組成部分。

二、西安市“城中村”改造工作面臨的主要問題

由于西安市“城中村”改造工作本身的復(fù)雜性、艱巨性和長期性,使“城中村”改造過程中主要面臨以下幾個(gè)問題。

1.“城中村”改造缺乏國家宏觀政策的支持。到目前為止,國家沒有一部關(guān)于指導(dǎo)“城中村”改造的法規(guī)文件,除直轄市外也沒有省級(jí)政府出臺(tái)的法規(guī)。在國家出臺(tái)的現(xiàn)有法規(guī)文件里也很難找出指導(dǎo)“城中村”改造的條目。目前“城中村”改造方面的有關(guān)法規(guī)政策都是各地、市根據(jù)自己的實(shí)際參照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成實(shí)際操作中因缺乏依據(jù)而出現(xiàn)偏差,影響到“城中村”改造工作的順利進(jìn)行。另一方面,“城中村”改造總體進(jìn)行緩慢,改造任務(wù)十分艱巨。相關(guān)部門在土地利用和征地拆遷中,建設(shè)與改造未能同步實(shí)施,而且責(zé)、權(quán)、利不配套,缺乏宏觀指導(dǎo)性的體制合力措施,“城中村”改造的有關(guān)指導(dǎo)性政策亟待制定和完善。

2.“城中村”改造土地轉(zhuǎn)變辦法亟待修訂。按照西安市政府《關(guān)于加快“城中村”改造工作的意見》確定的“改制先行,改建跟進(jìn)”的工作原則,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3畝以下的“城中村”無形改造(即“四個(gè)轉(zhuǎn)變”)工作,其中集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐牟僮麟y度較大,在政策上尚未得到很好的解決。改造的規(guī)劃導(dǎo)向不夠明確。“城中村”改造既沒有改造進(jìn)度、開發(fā)模式、安置地塊的規(guī)劃,也沒有將“城中村”改造納入?yún)^(qū)域性的開發(fā)規(guī)劃,因而改造缺少計(jì)劃性和前瞻性。

3.城中村改造過程中資金壓力大,很難實(shí)現(xiàn)“無形改造”和“有形改造”并重。通常情況下,城中村改造的安置方案是貨幣補(bǔ)償、房屋安置以及貨幣補(bǔ)償加房屋安置三種安置方案供村民根據(jù)自身情況靈活選擇。補(bǔ)償面積除了按照西安市城中村改造政策,給每個(gè)村民分配一定的面積之外,還考慮到無形改造之后,村民轉(zhuǎn)為居民之后的生活來源問題又增加了部分開發(fā)用房,并在臨時(shí)過渡費(fèi)、殘疾人補(bǔ)助、村民子女考取大學(xué)補(bǔ)助、補(bǔ)助產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)等方面給予了更多的優(yōu)惠政策。

在這個(gè)過程中,因成本過于高昂,政府自己開發(fā)的方式往往難以啟動(dòng),所以,包括西安市在內(nèi)的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自籌資金、自主經(jīng)營、自我改造”思路。然而,在這一思路下,對(duì)絕大部分村莊而言,一無資金積累,二無貸款抵押,很難拿出大量的資金進(jìn)行改造建設(shè),更談不上實(shí)施“無形改造”了。

4.城中村改造后流動(dòng)人口租房難。由于城市的發(fā)展需要很多的外來務(wù)工人員,因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房租來吸引這部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多萬流動(dòng)人口居住在城中村,隨著城中村改造進(jìn)程加快,外來務(wù)工人員租房問題凸顯。城中村在改造前額外承擔(dān)了一些廉租房的功能,改造后,價(jià)格低廉的出租屋沒有了,會(huì)影響到部分地區(qū)的社會(huì)治安,這個(gè)問題也亟待解決。

三、對(duì)構(gòu)建和諧西安,加快“城中村”改造工作的對(duì)策建議

1.加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),從行政管理體制和機(jī)制上確保城中村改造工作的順利進(jìn)行。建議從人員配置、經(jīng)費(fèi)保障方面加強(qiáng)市、區(qū)兩級(jí)“城中村”改造協(xié)調(diào)組織,由政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭,各相關(guān)部門參與,加強(qiáng)“城中村”改造辦公室對(duì)各項(xiàng)工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時(shí),要明確職責(zé)分工,加大總協(xié)調(diào)力度,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。在此基礎(chǔ)上應(yīng)該繼續(xù)實(shí)施好《西安市“城中村”無形改造工作方案》,確保城市二環(huán)以內(nèi)“城中村”撤村建居工作順利完成。

按照“規(guī)劃先行”的工作原則,建議對(duì)三環(huán)內(nèi)的所有村莊及三環(huán)外人均耕地在0.3畝以下的村莊的基本情況進(jìn)行全面調(diào)查,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善“城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃”的編制,并繼續(xù)做好全市“城中村”分批改造規(guī)劃圖、“城中村”用地規(guī)劃圖、各村控制性指標(biāo)圖,加快“城中村”分批改造規(guī)劃圖的科學(xué)編制工作。同時(shí),做好編訂《西安市“城中村”改造規(guī)程》的工作,推進(jìn)西安市“城中村”改造順利開展。使基層進(jìn)一步了解相關(guān)政策,熟悉辦事程序,推動(dòng)“城中村”改造深入開展。

2.積極推進(jìn)“城中村改造中集體土地轉(zhuǎn)性問題”的解決?！俺侵写濉备脑焐婕暗摹八膫€(gè)轉(zhuǎn)變”中,集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的轉(zhuǎn)變操作難度較大,在政策上沒有依據(jù),已成為制約改造進(jìn)度的瓶頸。從全市實(shí)施“城中村”改造的村莊實(shí)際反映看,大多數(shù)村莊改造中普遍存在集體土地的轉(zhuǎn)性問題。雖然從政策上講,農(nóng)用地可依法轉(zhuǎn)用及征收為國有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根據(jù)城市建設(shè)的需要,逐宗土地依法征用的作法,審批程序復(fù)雜,很難適應(yīng)當(dāng)前“城中村”改造的需要,建議有關(guān)部門為土地轉(zhuǎn)性工作創(chuàng)造條件。

3.加大對(duì)“城中村”改造項(xiàng)目招商引資活動(dòng)的扶持力度,解決“城中村”改造資金不足的問題。要本著“宣傳引導(dǎo)、注重實(shí)效、推向市場”的原則,吸引有資質(zhì)、有信譽(yù)的知名大企業(yè)介入“城中村”改造。策劃包裝每個(gè)城中村改造項(xiàng)目,站在投資者的角度換位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀請(qǐng)專家、相關(guān)工作部門的領(lǐng)導(dǎo)、各層面代表對(duì)項(xiàng)目的功能定位、概念規(guī)劃、投資收益等進(jìn)行充分論證,進(jìn)而制定詳實(shí)可行的《綜合改造規(guī)劃方案》,提高招商引資的成功率。這樣可以很好地解決城中村改造過程中資金不足的問題,促進(jìn)無形改造與有形改造同步發(fā)展。

4.建議改造時(shí)同步規(guī)劃建設(shè)公共租賃住房。據(jù)了解,杭州市對(duì)城中村改造時(shí),將外來務(wù)工人員公寓建設(shè)納入同步規(guī)劃來解決部分人員居住問題。鄭州市則通過借助城中村改造大力推進(jìn)廉租房、周轉(zhuǎn)房等保障型住房項(xiàng)目建設(shè)。劃出一定比例的小戶型作為過渡性廉租房和周轉(zhuǎn)房,滿足外來務(wù)工人員的居住需求。截至2009年1月,常州武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建成“新市民之家”15個(gè),使1.3萬名外來務(wù)工人員得到安居。因此,西安市在進(jìn)行城中村改造過程中可以同步規(guī)劃、建設(shè)集中外來務(wù)工人員公寓,以最優(yōu)惠的價(jià)格租給這個(gè)群體,確保他們能夠正常地工作和生活。

城中村是中國城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊現(xiàn)象,有其長期存在的歷史和社會(huì)原因,在改造過程中應(yīng)以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去考慮,強(qiáng)調(diào)人與自然的融合,尊重歷史和文化的發(fā)展,以最快、最優(yōu)的方式進(jìn)行“城中村”的改造,實(shí)現(xiàn)西安以及全國城鄉(xiāng)結(jié)合的繁榮新局面。

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