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物業(yè)管理的基本制度范文第1篇

本課程的知識架構

第一章物業(yè)管理概述

第二章物業(yè)管理服務

第三章物業(yè)管理的基本制度

第四章房地產(chǎn)相關制度與政策

復習向?qū)?/p>

《物業(yè)管理師資格考試大綱》（2014版）是我們復習的指導性文件，《物業(yè)管理基本制度與政策》科目修訂后各章的知識點數(shù)如下：

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

第二節(jié)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

第三節(jié)我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革

第四節(jié)《物業(yè)管理條例》

第五節(jié)《物權法》關于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”的規(guī)定

考試目的

測試應考人員對物業(yè)管理基本特征和制度沿革的掌握程度，以及運用《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》和《物權法》第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”分析、處理物業(yè)管理服務工作中相關問題的能力。

第一節(jié)物業(yè)管理的概念

大綱要求：

物業(yè)管理的概念；

物業(yè)管理的內(nèi)容；

物業(yè)管理的特征。

知識點一：物業(yè)管理的概念

廣義的物業(yè)管理

《物權法》第八十一條：物業(yè)管理，是不動產(chǎn)管理活動的總稱，是指業(yè)主通過自行管理、委托其他管理人或者物業(yè)服務企業(yè)等方式，對其所有的建筑物及其附屬設施進行維修、養(yǎng)護和管理的活動。

狹義的物業(yè)管理

《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第二條：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（必考點）

一、對《條例》所稱“物業(yè)管理”定義的理解

（一）前提：物業(yè)管理是業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)的管理方式

業(yè)主是物業(yè)的所有權人，有權根據(jù)不同情況，對建筑物及其附屬設施選擇不同的管理方式：

第一種方式：業(yè)主自己進行管理；

第二種方式：將不同的服務內(nèi)容分別委托給不同的專業(yè)服務企業(yè)；

第三種方式：統(tǒng)一委托物業(yè)服務企業(yè)提供綜合管理服務。

將業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調(diào)物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系和市場活動，必須遵守市場規(guī)則。不僅如此，業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，必須在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，必須通過公開、公平、公正的市場競爭機制進行，必須納入市場秩序。

需要說明的是，制定市場規(guī)則，維護市場秩序，是政府履行物業(yè)管理市場監(jiān)管職能的重要手段。業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的，必須遵守物業(yè)管理的市場秩序，服從政府主管部門按照《條例》進行的監(jiān)管。

（二）依據(jù)：物業(yè)管理的依據(jù)是物業(yè)服務合同

物業(yè)管理活動的實質(zhì)，是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)以物業(yè)管理服務為標的進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下，交易的進行主要通過合同作為紐帶完成的，交易的雙方就是合同的主體。物業(yè)管理作為一種市場行為，是通過物業(yè)服務合同的簽訂和履行得以實現(xiàn)的。物業(yè)服務合同，是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議，是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎。

物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間被服務者和服務者的關系，明確了物業(yè)管理活動的基本性質(zhì)。

物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同提供物業(yè)管理服務，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用，雙方是平等的民事法律關系。

（三）內(nèi)容：維修、養(yǎng)護、管理物業(yè)以及維護環(huán)境衛(wèi)生和秩序

物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面：

一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理；

二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、秩序維護、裝飾裝修管理等服務。

在履行物業(yè)管理基礎服務義務的前提下，物業(yè)服務企業(yè)還可以接受業(yè)主和使用人的委托，為其提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。

例如，利用物業(yè)資源和客戶資源開展多種經(jīng)營，為業(yè)主提供租賃服務管理、物業(yè)招商、營銷策劃、銷售等不動產(chǎn)投資理財服務。

單選例題

下列關于物業(yè)管理的表述中，不正確的是（）

a．物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動

b．對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè)來進行管理

c．物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的

d．物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定

答案：b

知識點二：物業(yè)管理的特征（必考點）

社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。

（一）社會化

物業(yè)管理社會化，有兩個基本含義：

一是物業(yè)的所有權人要到社會上去選聘物業(yè)服務企業(yè)；

二是物業(yè)服務企業(yè)要到社會上去競聘可以接管的物業(yè)項目。

物業(yè)管理的社會化，是指擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，由多個業(yè)主通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)服務企業(yè)的統(tǒng)一管理。

物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離，是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會一專業(yè)分工，則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

單選例題

物業(yè)管理社會化的必要前提是（）

a．現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工

b．物業(yè)的所有權、使用權與物業(yè)的管理權相分離

c．物業(yè)的所有權人在社會上選聘好物業(yè)服務企業(yè)

d．物業(yè)服務企業(yè)社會上找到可以代管的物業(yè)

答案：b

（二）專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，是指由物業(yè)服務企業(yè)從解決專業(yè)難點人手，充分運用專業(yè)方法，通過提供專業(yè)的物業(yè)服務產(chǎn)品來滿足業(yè)主的需求。

物業(yè)管理的專業(yè)化，要求建立市場準入制度，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)項目必須具備一定的資質(zhì)等級，從業(yè)人員執(zhí)業(yè)必須具備一定的職業(yè)資格。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理制度和物業(yè)管理師制度，是物業(yè)管理專業(yè)化的兩大制度基礎。

單選例題

關于物業(yè)管理的專業(yè)化，下列說法不正確是（）

a．物業(yè)服務企業(yè)通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理

b．專業(yè)化要求物業(yè)服務企業(yè)具備專業(yè)的人員、專業(yè)的組織機構、專業(yè)的生產(chǎn)工具、專業(yè)的管理方法

c．物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級，但物業(yè)管理管理人員不必具備一定的職業(yè)資格

d．要求物業(yè)服務企業(yè)運用先進的維修養(yǎng)護技術，實施房屋及其設施設備的運行、維修和養(yǎng)護工作

答案：c

（三）市場化（輪換考點）

市場化是物業(yè)管理的基本特征。

雙向選擇和等價有償是物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)。

在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是交易，提供的商品是服務，交易的方式是等價有償。

物業(yè)服務企業(yè)的商業(yè)性和物業(yè)管理活動的市場化，是物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟基礎。

多選例題

物業(yè)管理的基本特征包括（）

a．產(chǎn)業(yè)化b．社會化

c．專業(yè)化d．標準化

物業(yè)管理的基本制度范文第2篇

關鍵詞：高校；房產(chǎn)；必要性；可能性

物業(yè)管理作為一種新興行業(yè)，已經(jīng)在全國住宅小區(qū)得到了蓬勃發(fā)展。同時，隨著住房制度改革的深入，高校住宅產(chǎn)權日益多元化，傳統(tǒng)的行政型房產(chǎn)管理模式已經(jīng)無法滿足高校發(fā)展的需要。高校房產(chǎn)實行物業(yè)管理是高校房產(chǎn)管理制度改革的一項重要內(nèi)容。

一、物業(yè)管理的概念及特點

（一）物業(yè)管理概念

物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，以及維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為物業(yè)所有者和使用者提供綜合性的有償服務。

（二）物業(yè)管理的特點

1.社會化

物業(yè)管理的社會化，指的是擺脫了過去那種自建自管的分散管理模式，由多個產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人通過業(yè)主大會選聘一家物業(yè)管理企業(yè)，實行物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理。物業(yè)管理社會化有兩個基本含義：一是物業(yè)的所有者要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋找可以實行管理的物業(yè)。

2.專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，指的是由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定，按照產(chǎn)權人和使用人的意志和要求去實施專業(yè)化管理。物業(yè)管理專業(yè)化是現(xiàn)代化大生產(chǎn)專業(yè)分工的必然結果。這里的專業(yè)化主要包括：專業(yè)的人員配備、專門的組織機構、專業(yè)的管理工具、專業(yè)的管理手段和科學的工作程序等等，物業(yè)管理的專業(yè)化，是物業(yè)管理有效實施的重要保證。

3.市場化

市場化是指物業(yè)管理的經(jīng)營屬性，物業(yè)管理所提供的商品是勞務，方式是等價有償，業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施。物業(yè)管理企業(yè)按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行組建并運作，實行自主經(jīng)營、自負盈虧，是獨立承擔民事責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供服務，業(yè)主和使用人購買并消費這種服務。在這樣一種新的機制下逐步形成有活力的競爭市場，業(yè)主選擇優(yōu)秀的物業(yè)管理單位，物業(yè)管理企業(yè)要靠自己良好的經(jīng)營和服務提高競爭力。這種通過商品經(jīng)營方式和市場競爭機制所實現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場化。

二、高校房產(chǎn)實行物業(yè)管理的必要性

（一）管理經(jīng)費短缺，財政負擔較重

長期以來，高校住宅房屋的維修經(jīng)費都比較緊張，來源也很單一。房改以前是由學校的財政負責；房改以后，房屋共用部分的大修經(jīng)費來源于物業(yè)維修基金。由于住房的逐年老化，住房的維修工作量也在不斷加大，特別是房屋的大修工作，少量的物業(yè)維修基金根本不能從根本上解決問題。所以，高校每年在住宅維修方面投入的人力、物力、財力相當巨大，造成學校財務負擔較重，已經(jīng)成為制約高校發(fā)展的瓶頸。

（二）管理觀念落后，管理水平低下

現(xiàn)階段，大多數(shù)高校對房產(chǎn)管理仍然采用傳統(tǒng)的行政管理方式，管理觀念還處于“等、靠、要”階段。傳統(tǒng)的運用行政手段，低租金，福利型的房產(chǎn)管理方式，已經(jīng)不適應房產(chǎn)管理的要求。盡管各高校針對房產(chǎn)管理都做出了一些改革，但是原有的行政管理觀念和模式一直沒有得到突破。特別是隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權私有化，高校應該將原有的福利型無償服務，轉變成企業(yè)化經(jīng)營的有償服務。

（三）服務內(nèi)容單一，服務功能較差

經(jīng)濟的發(fā)展，社會的進步，高校職工對住宅環(huán)境也提出了更高的要求。傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理方式和內(nèi)容，只是停留在房屋和基礎設施的維修、養(yǎng)護和管理，這些只是滿足了職工居住的基本條件。對于環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)保、生活娛樂等方面都沒有體現(xiàn)和涵蓋，服務內(nèi)容單一，必然導致服務質(zhì)量、服務功能較差。長期下去，會引起教職工和相關職能部門之間的矛盾糾紛。

三、高校實行物業(yè)管理的可能性

（一）政策層面：住房制度改革為高校實行物業(yè)管理提供了前提

住房制度改革和高校后勤改革為物業(yè)管理提供了前提。產(chǎn)權制度是一切經(jīng)濟制度的基礎。隨著公有住房的出售，公產(chǎn)住房大部分出售給職工個人，居民住房的自有率逐年提高。社會的發(fā)展進步，職工需要一個安全、優(yōu)雅、整潔、和諧的生活環(huán)境，而物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化的管理方式為其提供了可能。采用權責明確的物業(yè)管理方式，也可以避免部門之間因為權責不清造成的相互推諉情況的發(fā)生，使房產(chǎn)管理工作更高效、優(yōu)質(zhì)的進行。

（二）市場層面：物業(yè)管理的市場化特點為高校實行物業(yè)管理提供了可能

物業(yè)管理的市場化特點是其重要的內(nèi)容。在市場經(jīng)濟條件下，可以實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。物業(yè)管理提供的是服務，方式是有償，遵循的原則是等價交換。對高校房產(chǎn)實行物業(yè)管理，可以根據(jù)職工的需求，物業(yè)公司提供相應的服務，職工根據(jù)服務質(zhì)量給付報酬。這種“誰享受、誰受益、誰負擔”的市場化管理方式，為高校物業(yè)管理提供了可能。

（三）法律層面：物業(yè)管理法規(guī)的頒布為高校實行物業(yè)管理提供了保障。

目前，我國的物業(yè)管理已處于相對成熟的階段。20世紀80年代，物業(yè)管理從香港傳入我國內(nèi)地。1981年3月，深圳市成立第一家內(nèi)地物業(yè)管理公司。1994年3月23日，建設部以第33號令頒布了，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，同年6月18日，深圳市頒布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》并于11月1日起施行，這是我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)。其后，北京，上海等地也相繼制定出臺了地方性物業(yè)管理法規(guī)。 2003年9月1日，國務院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標志著我國物業(yè)管理工作進入了法制、規(guī)范、高效的發(fā)展期。這些規(guī)章制度的制定，為高校實行物業(yè)管理提供了法律保障。

參考文獻：

[1]劉波.當前高校住房管理模式分析[J].高校后勤研究，2009，（4）.

[2]王新華，向安強.高校物業(yè)管理的特點芻議[J].企業(yè)經(jīng)濟，2004，（9）.

物業(yè)管理的基本制度范文第3篇

【關鍵詞】高層辦公樓，物業(yè)管理，服務水平

引言

處在現(xiàn)代化社會中，辦公樓管理工作的重要性日益提升，成為當前社會新興行業(yè)，而高層辦公樓具有人口密集、功能多樣化、層數(shù)較多的特點，物業(yè)管理工作難度較大。做好辦公樓的基礎物業(yè)管理工作，能夠?qū)⒏影踩⒈憷?、舒適的服務提供給業(yè)務，提高業(yè)主的工作質(zhì)量，加快現(xiàn)代化辦公目標的實現(xiàn)。研究高層辦公樓物業(yè)管理具有非常重要的意義，能夠更好的指導實踐管理工作的開展，為相關研究提供參考意見。

一、高層辦公樓物業(yè)管理的基本特征及服務內(nèi)容

同其他類型的物業(yè)管理工作存在很大的區(qū)別，高層辦公樓物業(yè)管理具有其特殊的性質(zhì)，具體特點可以概括為：1）工作活動保密性強。機關單位作為高層辦公樓的主要服務對象，在開展各項工作活動的過程中，交際關系、會議主題和文件頒發(fā)等工作都要做好嚴密的保護工作，物業(yè)管理工作要嚴格落實保密工作，避免企業(yè)信息泄漏問題的出現(xiàn)；2）管理技術相對密集。當前自動化辦公、智能化辦公越來越普及，工作應用的各項設施、設備較為先進，物業(yè)管理工作人員的綜合能力也明顯提升；3）物業(yè)管理服務較為特殊。高層辦公樓物業(yè)管理標準應同星級飯店保持一致，能夠持續(xù)將通訊、供電等各項服務提供給機關單位，即使在假期也要繼續(xù)工作；4）政治往活動頻繁。由于事業(yè)單位政治性活動較多，高層物業(yè)管理活動的安全、衛(wèi)生等工作質(zhì)量要求極高。

從服務內(nèi)容角度來看，高層辦公樓物業(yè)管理工作主要包括三大類，即常規(guī)型服務、專項服務及特約服務。應具有完整的業(yè)務，使業(yè)務管理可以正常的運行，維持辦公環(huán)境的清潔、干凈，使管理工作更加有秩序。此外，高層辦公樓業(yè)主數(shù)量較多，需求也各不相同，要求物業(yè)管理部門還能提供專項的服務，業(yè)務和管理部門可以結合實際需求對服務費用、質(zhì)量等內(nèi)容進行商議。特約服務則指的是超出規(guī)定服務范圍外一種特殊服務類型，物業(yè)管理部門也需要根據(jù)業(yè)主要求提供訂購機票、收發(fā)文件、會務接待等服務。

二、提高高層辦公樓物業(yè)管理的對策及措施

（一）提升物業(yè)管理人員的服務技能，改善管理效率

高層辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量及效率都取決于物業(yè)管理人員的專業(yè)技能掌握程度，在業(yè)務管理內(nèi)容、類型較多的情況下，提高物業(yè)人員的素質(zhì)成為優(yōu)化服務質(zhì)量最有效的途徑。物業(yè)部門一定要加強對員工的教育，定期開展專業(yè)化的培訓工作，提高員工的業(yè)務技能，讓辦公樓業(yè)務管理工作各個崗位的員工進行在崗自學，認識到自身承擔的重要職責，在實踐過程中不斷積累經(jīng)驗，提高實踐操作能力。還要擴展培訓的途徑，深入到廠家，實施跟班作業(yè)的方式，使維修管理人員掌握更多辦公設備維修、養(yǎng)護和管理方面的知識，逐步提高物業(yè)管理在職人員的業(yè)務水平。

（二）強化同高層辦公樓業(yè)主間的聯(lián)系

物業(yè)管理部門只有在對業(yè)主進行充分了解的基礎上，才能提高服務管理水平。因此，在平時工作過程中一定要主動的與業(yè)主取得聯(lián)系，利用業(yè)主的反饋信息來調(diào)整今后的管理工作方向。辦公樓物業(yè)管理部門要虛心的接受業(yè)主提出的意見和建議，構建一種和諧的物業(yè)與業(yè)主關系，圍繞業(yè)主的需求進行各項管理活動，提高服務的針對性和有效性。物業(yè)管理人員應熟知辦公樓的整體環(huán)境，大致的掌握員工的狀況，對事業(yè)單位員工的車輛進行合理的安排，了解業(yè)主開展各項活動的流程，嚴格的管理進出入人員，確保辦公樓的安全性。還要將物業(yè)管理服務滲透到業(yè)主各方面工作中，主動的提供人性化的服務，當出現(xiàn)問題使進行及時、有效的處理，并定期進行回訪調(diào)查。

（三）制定健全的內(nèi)部管理體制

健全的管理體制是提高辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量的前提，能夠有效的約束和管理員工的行為，保障一切物業(yè)管理活動都能高效、有序的開展。首先應明確物業(yè)管理的操作目標，以操作目標為導向進行清潔、保安、設備管理等工作，減少事故的發(fā)生幾率，提升物業(yè)管理水平；其次要規(guī)范各項服務，要求物業(yè)人員積極、主動的提供多樣化的服務，嚴格遵守相關的職業(yè)道德法規(guī)，從而使物業(yè)管理人員轉變思想觀念，能夠主動的約束自我行為；最后應構建健全的管理體系，細化體系制度的內(nèi)容，將任務指標、崗位職責、操作行為、員工考核、服務態(tài)度等內(nèi)容列入管理條例中。針對不同的物業(yè)管理方向，不斷對清潔管理、安保管理、消防管理、員工管理等多項制度進行進一步的完善，強化物業(yè)管理制度的監(jiān)督力度，確保制度能夠順利落到實處，還應對遵守制度的員工進行相應的獎勵，增強員工遵守制度的積極性，促進辦公樓物業(yè)管理的規(guī)范和科學化發(fā)展。

三、結語

近年來高層辦公樓物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，是普通物業(yè)管理服務的升級和優(yōu)化，類型多種多樣，具有非常廣闊的發(fā)展前景。在機關后勤體制改革不斷深化的過程中，高層辦公樓業(yè)務管理也需要將工作重心放在管理水平的提升和服務質(zhì)量的提高方面。在實際開展辦公樓業(yè)務管理工作的過程中，可以通過提升物業(yè)管理人員服務技能，改善管理效率，強化同高層辦公樓業(yè)主間的聯(lián)系和制定健全的內(nèi)部管理體制等措施，推動高層辦公樓物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展，營造一個舒適、優(yōu)美的辦公環(huán)境。

參考文獻：

[1]張勝龍，石延霞，魏雪霞.試論智能化辦公樓物業(yè)管理[J]. 沿海企業(yè)與科技. 2009（11）

[2]秦小南.物業(yè)管理工作探討續(xù)[J]. 現(xiàn)代物業(yè). 2004（03）

物業(yè)管理的基本制度范文第4篇

[關鍵詞]現(xiàn)代物業(yè)管理 服務 法律法規(guī) 競爭

一、現(xiàn)代物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理,通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,現(xiàn)代物業(yè)管理所提供的服務也在不斷的更新與改進,除了提供以上所提到的基本服務以外,還包括家政服務、中介、租賃經(jīng)營、房屋銷售等延伸。

按照服務的性質(zhì)和提供的服務方式,現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)容主要包括:(1)公共服務。即為全體住戶提供的常規(guī)性基本服務,包括,房屋主體的管理;房屋設備、設施的管理;環(huán)境衛(wèi)生的管理;綠化管理;保安管理等。(2)專項服務。即為部分住戶群體提供的特定服務,主要有日常生活類;商業(yè)服務類;金融服務及中介等方面。(3)特約服務。即為滿足住戶特別需要及時提供的個別服務。(4)延伸。即物管公司為全體業(yè)主提供的無償服務和精神服務。

二、做好物業(yè)管理服務的重要性

1.服務是物業(yè)管理企業(yè)的本質(zhì)所在

隨著社會的不斷進步,更多的生活小區(qū)、樓宇甚至一些經(jīng)濟條件較好的農(nóng)村更加注重物管企業(yè)所提供的服務,不僅僅像過去一樣只局限于對于內(nèi)部建筑物、樹木、配套設施以及安全狀況等方面簡單的管理工作,而是追求物管公司所提供的專項服務、特約服務和隱,這種由管理到服務的重要轉變,正是符合了現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營理念和客戶的更高需求,追求“以人為本”、“和諧共進”是現(xiàn)代物管企業(yè)的立業(yè)之本。

2.服務是物管企業(yè)不斷發(fā)展的源泉所在

產(chǎn)品的質(zhì)量是企業(yè)得以發(fā)展的主要動力,物業(yè)管理企業(yè)也只有依靠所提供的服務才能夠贏得市場。只有提供優(yōu)良的服務設備、熱情的服務態(tài)度、嫻熟的服務技能、完善的服務項目才能夠滿足客戶多層次的需求,才能夠在激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地,專業(yè)的服務是推動物管企業(yè)不斷發(fā)展的力量之源。

三、目前存在的主要問題

1.從業(yè)人員素質(zhì)相對較低,具有專業(yè)素養(yǎng)的人才缺少。目前,我國大多數(shù)的物管企業(yè)仍舊屬于勞動密集型的行業(yè),從事的基本工作就是安全保衛(wèi)、保潔和維護等,多數(shù)管理人員不僅學歷偏低,而且專業(yè)不對口。物業(yè)管理的專業(yè)人才應該是集管理、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)于一身的,而目前開設此專業(yè)的高校數(shù)量較少,而真正愿意從事該行業(yè)的專業(yè)人才更是少之甚少。真正發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè),需要一批具備專業(yè)素質(zhì)的職業(yè)經(jīng)理人。

2.相關的行業(yè)法規(guī)制度尚不完善。由于物管公司所提供的各項服務都是基于與業(yè)主所簽訂的契約關系之上的,因此需要較為完善的行業(yè)法規(guī)及制度加以完善和保護雙方的權利,依照合約履行義務。然而目前,我國尚未出臺健全的物業(yè)管理法規(guī)制度,在現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的各式糾紛,也無法完全做到有法可依,往往得不到及時解決。

3.物業(yè)服務性收費的標準問題尚未真正量化。物業(yè)服務性標準是物管企業(yè)和業(yè)主之間爭執(zhí)最大的問題之一,占相關投訴中的80%左右,不少業(yè)主認為物管公司收費較高,而且與開發(fā)商的關系也非同一般,造成簡單問題復雜化。目前,部分省市已經(jīng)制定了相關的管理辦法,但是仍然存在著不足與漏洞,因此,推動物業(yè)管理服務具體辦法與具體標準普及化是目前物業(yè)管理行業(yè)中亟待解決的問題之一。

四、需要解決的幾個問題

1.建立和完善相關法律體系,明確當事人的權、責、利。物管行業(yè)是個新興的行業(yè),而且涉及的當事人較多,包括開發(fā)商、施工單位、物管企業(yè)和業(yè)主四方,關系復雜,相關的行業(yè)法規(guī)及制度較為滯后,已有的部分條例也尚不夠完善,僅僅靠道德與公約的力量來約束當事人行為已略顯單薄。如何保證每個當事人的權、責、利,需要強制性和權威性的法律體系的維護和賦予,推動相關法律法規(guī)的盡早出臺是保護每個當事人的基本保證。

2.提高自身的服務質(zhì)量是物管企業(yè)長盛不衰的內(nèi)在原因。首先,要提高物管公司從業(yè)人員的自身素質(zhì),無論是直接的從業(yè)人員,還是管理人員,都要具備專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng),建立學習型團隊,通過舉辦培訓班,并且與其他兄弟公司聯(lián)誼活動,取長補短,為客戶提供最優(yōu)良、最專業(yè)的服務。其次,要努力完善所提供的服務內(nèi)容,推進全方位的服務項目,滿足不同層次、不同年齡以及不同區(qū)域的業(yè)主需求。最后,健全社區(qū)文化,創(chuàng)建文明小區(qū)。

3.打造公平、和諧、有序的競爭環(huán)境。對物管公司實行資質(zhì)評定和招標上崗的管理方法是營造公平、和諧、有序競爭環(huán)境的重要措施,通過相關的權威部門對各個物管公司包括,資金實力、人才數(shù)量和管理業(yè)績等各方面進行資質(zhì)評定,對不同檔次的小區(qū)或樓宇予以不同資質(zhì)的企業(yè)進行招標上崗。隨著市場經(jīng)濟體系的日漸完善和發(fā)展,已逐漸進入了一個競爭的時代,任何行業(yè)都在不斷的競爭中求得進步和發(fā)展,競爭使經(jīng)濟充滿了活力,競爭使各種經(jīng)濟要素資源得到優(yōu)化配置,打造公平、和諧、有序的競爭環(huán)境成為保證物管行業(yè)健康發(fā)展的外在動力。

參考文獻:

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物業(yè)管理的基本制度范文第5篇

【關鍵詞】：城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理

中圖分類號：F291.1 文獻標識碼：A 文章編號：

一、城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的必要性

1、改善業(yè)主生活環(huán)境的需要。

隨著人民生活水平的提高、生活工作節(jié)奏的加快，人們對住房的要求不僅僅是單純追求居住面積的增長，而是需要一個設施完善、秩序良好的社區(qū)和人文環(huán)境。物業(yè)管理服務可以提供房屋維修養(yǎng)護、公共秩序管理、小區(qū)文化建設、衛(wèi)生清潔、綠化、家政等多種服務，不僅可以滿足廣大業(yè)主的工作生活多方面的需求，還能有效的提升業(yè)主的生活質(zhì)量。

2、現(xiàn)代化城市發(fā)展的需要

城市的發(fā)展離不開現(xiàn)代化的城市管理方式，現(xiàn)代化城市的基礎是小區(qū)，小區(qū)的基礎是業(yè)主和房屋設施設備，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的服務質(zhì)量、房屋設施設備管理水平的好壞，直接影響著整個城市的建設管理水平和城市形象。

3、延長物業(yè)使用壽命保值增值的需要。

舊住宅小區(qū)由于長期處于重建輕管狀態(tài)，建管脫節(jié)、管理不到位，房屋主體及附屬設施設備維修養(yǎng)護不及時，功能老化、退化，尤其是屋面滲漏、上下水管道破損銹蝕、私自占用公共樓道、亂搭亂建、亂堆亂放等問題，直接影響物業(yè)的使用年限。

4、住房改革不斷深入的需要。

隨著房屋私有化、商品化的發(fā)展，房屋福利型的管理方式逐步退出歷史舞臺，住宅小區(qū)房屋修繕、公共設施設備的維修管理以及環(huán)境衛(wèi)生的問題日益突出，特別是共用設施設備的維修，由于房屋建造時間較長，功能老化，再加上住宅樓的毗連特性，在進行維修房屋時在資金運作和施工方面都難以協(xié)調(diào)，迫切需要物業(yè)管理服務，協(xié)調(diào)各業(yè)主之間的關系，實施共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護，加之人們對生活質(zhì)量、生活環(huán)境、物業(yè)保值增值的要求逐步提高，人們對物業(yè)管理需求逐漸增加，依賴性增強，成為人們生活必不可缺少的一部分。

二、城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理所面臨的問題

1、長期福利型后勤服務帶來的消費觀念障礙。

由于歷史形成的后勤補給制模式，造成房屋管理中主要體現(xiàn)為無償性、福利特征。部分業(yè)主的觀念還停留在計劃經(jīng)濟條件下福利型的管理模式中，不能或不愿意接受物業(yè)管理提供的有償服務，物業(yè)管理消費意識淡薄。物業(yè)管理的核心是服務型商品，舊住宅小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)管理服務，業(yè)主心理有一定的不適應期。特別是收費標準與服務質(zhì)量不完全對等性易成為業(yè)主思想瓶頸，由于物業(yè)管理提供的都是軟，沒有十分的硬性指標可供參照，業(yè)主對物業(yè)管理的服務水平有著很高的期望值，與物業(yè)提供的實際服務有差距。

2、小區(qū)基礎配套設施、服務設施不完善。

九十年代前的房屋大都是產(chǎn)權單位自己管理，長期以來建管脫節(jié)，小區(qū)內(nèi)缺少必要的配套設施。例如，一些排水管道并非嚴格按有關標準鋪設，施工質(zhì)量較低，嚴重影響小區(qū)排水功能，很多地下管線布局不合理，維修起來很難，既浪費了大量的人力、物力，也給業(yè)主的生活和物業(yè)管理埋下許多隱患。

3、房屋維修基金嚴重短缺，公共維修無法得到正常保證。

盡管舊住宅小區(qū)在房改出售公有住房時，也按標準提留了一些公共維修專項基金，但由于小區(qū)歷史久遠，歷經(jīng)多次維修，維修基金基本使用殆盡，再次歸集的難度又非常大，給小區(qū)實施專業(yè)化物管服務后的大中維修帶來較大困難。由于小區(qū)先天不足造成的檔次較低，同時考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，老宿舍區(qū)實施專業(yè)化物管后的收費標準又不能定得太高，即使有較高的收費率，經(jīng)費仍然會嚴重緊缺，小區(qū)物管不能實現(xiàn)自我獨立生存。

4、物業(yè)管理資金來源渠道少。

舊住宅小區(qū)在建設時期沒有考慮到物業(yè)管理的需要，物業(yè)企業(yè)必須自己想辦法籌集資金對小區(qū)實施管理，物業(yè)管理收費標準實行政府定價，收費標準較低，不能滿足小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、共用設施設備維修養(yǎng)護、綠化、公共秩序管理等基本項目管理服務所需，對業(yè)主提出的其它需求，更是力不從心，使舊住宅小區(qū)物業(yè)管理難以向更深層次發(fā)展，而現(xiàn)狀又導致業(yè)主對小區(qū)管理水平的不滿，采取拖欠、拒交物業(yè)服務費等形式消極抵制物業(yè)管理，矛盾逐漸加劇，形成了惡性循環(huán)。

5、專業(yè)化法律及地方性法規(guī)有待健全。

物業(yè)管理是隨市場經(jīng)濟應運而生的服務行業(yè)，對新建小區(qū)必須實行物業(yè)管理，缺少對舊住宅小區(qū)可操作的物業(yè)管理法規(guī)。缺乏接管舊住宅小區(qū)這種特殊情況具體的規(guī)章制度，在接管過程中難上加難，責任不清，往往在處理具體事務的過程中走了樣，變了味，業(yè)主不配合物業(yè)管理服務，使得矛盾激化，阻礙物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

三、對城市舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的辦法與對策

城市舊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理是社會發(fā)展的必然趨勢，在對城市舊住宅實施物業(yè)管理改革時，要從實際出發(fā)，認真研究解決實施過程中出現(xiàn)的問題，制定具有操作性的切實可行的方案，推動城市舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)步發(fā)展。

1、轉變消費觀念，增強業(yè)主意識，培育物業(yè)管理市場化的基礎。

轉變業(yè)主消費觀念的非常重要，它是物業(yè)管理市場化最基本的條件。長期以來，特別是實行福利制分房制度的時期，使老百姓已經(jīng)形成了“住房靠國家、掙錢自己花”的觀念。隨著社會主義市場經(jīng)濟建立，福利分房制度的終止，物業(yè)管理企業(yè)所開展的服務，所提供的勞務具有商品性，按照商品經(jīng)濟規(guī)律、價值規(guī)律、等價交換原則，物業(yè)管理企業(yè)通過員工勞動服務收取一定報酬，業(yè)主通過支付一定勞務費來購買等值的優(yōu)質(zhì)服務是必須的。

2、實施綜合治理，加強配套設施的改造和完善。

舊的住宅小區(qū)房屋大多是七十年代建成的，戶型布局落后，配套設施簡陋，大多數(shù)房屋質(zhì)量存在問題，設施陳舊老化，環(huán)境雜亂，活動場所少，便民服務設施少、綠地少。由于當時建設缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，形不成規(guī)模，造成物業(yè)管理先天不足，給實行物業(yè)管理帶來了極大困難。如果不對老小區(qū)配套設施進行改造，物業(yè)管理企業(yè)承擔不起高額的運行成本，不但會拖垮物管企業(yè)，而且也達不到預期的效果。因此，對舊住宅區(qū)實行物業(yè)管理，應加強環(huán)境和配套設施改造和完善，并達到一定的標準。主要改造的內(nèi)容可以有以下幾個方面：

（1）實行一戶一表制。長期以來，老小區(qū)實行單元表或樓表，用水分攤，致使業(yè)主為水費而起的糾紛不斷，而且每年還要貼補大量水費損耗。為了物業(yè)管理工作的順利開展，應對小區(qū)的自來水、管道煤氣、電、暖氣實行分表到戶，按表收費，減少不必要的糾紛。

（2）排污設施。隨著舊城改造步伐的不斷加快，周邊建成了高檔商業(yè)區(qū)或住宅樓，市政設施不斷升級優(yōu)化，但老住宅樓排污設施較為落后，雨水、污水明、暗溝混排，晴天溢臭氣，雨天積深水。在改造設施中，應對排污設施進行改造，從根本上創(chuàng)建良好的生活環(huán)境。

（3）電力線路。老小區(qū)線路老化，安全系數(shù)低，家用電器持續(xù)上升使用，用電負荷超載，給小區(qū)安全帶來隱患。應該爭取政府支持、協(xié)調(diào)電力公司，對老小區(qū)的線路進行增容，加大電力負荷，調(diào)整電力線路，提高安全系數(shù)，保證老住宅小區(qū)的安全用電。

（4）墻面美化、房屋改造。房屋年代已久，形象上參差不齊，應對外墻面進行一次粉刷。對部分房屋維修、改造時，應充分考慮到物業(yè)公司的用房，留夠留足辦公用房。

3、分步實施，規(guī)范操作，扎實推進城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

（1）成立業(yè)主委員會，理順管理體制。

業(yè)主委員會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權益的自治組織。讓業(yè)主委員會為代表的廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，變單向推動為雙向共管，是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢，只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結合，才能使城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作落實到位。

（2）穩(wěn)定后勤隊伍，加快改革改制步伐。

因為以往后勤制管理，行政、事業(yè)、單位由全額到差額撥款，直接轉換到市場經(jīng)濟下的服務行業(yè)，機構性質(zhì)的變化必然會引起后勤服務隊伍的不穩(wěn)定。為了妥善處理好人員安置，可以本著積極穩(wěn)妥，探索嘗試的原則，采取人事管理新老搭配，老辦法和新管理結合，既可以保留后勤崗位長期服務老同志，又可以吸納社會下崗、再就業(yè)員工，共同做好舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務工作。（3）多種模式，實行舊住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化運作。

把后勤式房屋管理完全推向市場，按照物業(yè)管理的要求，把福利型轉變?yōu)樯罱?jīng)營型，實行有償服務，可以減輕政府、單位、部門負擔，增強物業(yè)企業(yè)自我發(fā)展的能力，徹底改變多年來福利性住房觀念。

根據(jù)舊住宅小區(qū)的實際情況，可采取不同的模式進行物業(yè)管理。如可以采用單位成立物業(yè)管理公司根據(jù)有償服務的原則接管，原班人馬不動，取消福利，進入市場化運作；可以向社會公開招標，選聘專業(yè)物業(yè)公司管理；可以由行政后勤部門選定專業(yè)物業(yè)公司，對老小區(qū)進行承包管理，實行有償服務，逐步向市場化物業(yè)管理過渡。

（4）根據(jù)實際情況，籌集物業(yè)管理費用。

在舊小區(qū)推行物業(yè)管理，要實行行政管理與市場管理相結合的方針，在物業(yè)管理資金運作方面，在初期可以利用行政手段籌集資金。如共用設施設備的維修基金按有關規(guī)定，每戶收取一定比例維修基金，不足部分采用政府拿一點，業(yè)主交一點，企業(yè)補一點的方式籌集。按房改政策的規(guī)定，職工購買的公房變?yōu)樗接泻?，個人自用部分以及自用設施維修費用由本人自立。加強水電管理，共用部位用水、用電，及時檢修，減少損耗，降低費用。值得提出的是，舊住宅小區(qū)業(yè)主多屬于中低收入階層，物業(yè)管理的服務定位、服務內(nèi)容與收費標準應根據(jù)具體情況而定。常規(guī)性的公共服務應以中低檔為主，提供最基本的管理與服務，確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境；針對性的專項服務應根據(jù)業(yè)主、使用人的支付能力和特殊需求，提供相應的服務，滿足這部分業(yè)主服務需求。

總之，城市舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理需要社會大環(huán)境和社會輿論的支持，需要政府的引導和扶持，需要社會各階層的關心和幫助，也需要我們物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范運作和大膽探索與實踐，依靠企業(yè)自身的努力在市場上贏得自己的生存和發(fā)展空間，完善服務手段，為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務，只有這樣才能推動舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高城市的可持續(xù)發(fā)展能力。

【參考文獻】：

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