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房地產(chǎn)需求范文第1篇

房地產(chǎn)是個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，其關(guān)聯(lián)因素多，不確定因素廣，市場關(guān)系復(fù)雜，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。2011年上半年以前，受國家積極財(cái)政政策的影響，尤其是西方經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后政府采取適度寬松的貨幣政策等利好因素的刺激，伴隨整體經(jīng)濟(jì)的增長，房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮。社會上的流動資本大舉涌入房地產(chǎn)行業(yè)。各地區(qū)房價的不斷攀升使得房價成為政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的關(guān)鍵對象［1］。在政府收緊銀根，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控后，房地產(chǎn)行業(yè)在繁榮時期所隱藏的問題開始逐漸顯露［2］。這些問題中，有宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的因素和產(chǎn)業(yè)政策的原因，也有投資商自身的原因。從企業(yè)的角度看，由于對房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制認(rèn)識不足，缺乏對市場供應(yīng)與需求及市場風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)分析，從而造成開發(fā)商的市場供應(yīng)與市場需求脫節(jié)。一方面，造成大量的無效供給，形成商品房空置;另一方面，人們的消費(fèi)需求得不到滿足，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展［3］。房地產(chǎn)市場分析、需求預(yù)測和風(fēng)險(xiǎn)評價對于房價走勢的推斷有著十分重要的意義，對于房價合理回歸、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”有著指導(dǎo)性的作用［4］。筆者擬通過對我國房地產(chǎn)市場需求影響因素的分析，建立科學(xué)的需求預(yù)測模型，并以長沙市的數(shù)據(jù)為樣本，研究模型的具體應(yīng)用，進(jìn)而預(yù)測長沙市房地產(chǎn)市場需求。

一、我國房地產(chǎn)市場需求預(yù)測模型的構(gòu)建

目前國內(nèi)外對房地產(chǎn)的研究主要集中于房地產(chǎn)影響因素的研究和房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)證研究兩個方面。房地產(chǎn)影響因素的研究方面，有學(xué)者運(yùn)用特征模型分析了房地產(chǎn)價格的影響因素，發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素是其與中央商務(wù)區(qū)的距離遠(yuǎn)近，其次為公用設(shè)施的布局、環(huán)境舒適性等。在對房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)分析時得出，各種經(jīng)濟(jì)因素和人口統(tǒng)計(jì)因素，如凈新增住戶數(shù)、住戶的年齡構(gòu)成、住戶收人、信貸情況、所有權(quán)成本、對未來的預(yù)期及季節(jié)性等對市場需求和供給都具有很大影響。另外，大量研究結(jié)果表示，非經(jīng)濟(jì)影響因素，例如人均年可支配收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、政府政策、銀行貸款利率等對房地產(chǎn)需求影響也越來越大［5］［6］。通過查閱大量資料，影響我國房地產(chǎn)市場需求的可量化因素可以歸納為經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素兩個方面。其中，經(jīng)濟(jì)因素主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(X1、X2)、居民收入水平(X3)、房地產(chǎn)價格(X4)、房價收入比(X5)、銀行貸款利率(X6)、城鎮(zhèn)居民儲蓄存款(X7)等七個指標(biāo);非經(jīng)濟(jì)因素主要包括人口因素(X8)和房地產(chǎn)價格預(yù)期(X9)兩個指標(biāo)，如表1所示。模型的構(gòu)建思路為在篩選關(guān)鍵因素的基礎(chǔ)上，尋求房地產(chǎn)需求量與關(guān)鍵因素之間的量化關(guān)系，進(jìn)而建立方程，并檢驗(yàn)其可行性。

二、房地產(chǎn)市場需求預(yù)測模型的應(yīng)用

將長沙市GDP總額、人均GDP、年人均可支配收入、商品房銷售均價、房價收人比、銀行住宅五年以上貸款利率、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、全市常住人口、房地產(chǎn)預(yù)期價格九個因素作為考察對象，將房地產(chǎn)銷售面積設(shè)為房地產(chǎn)需求因變量，找出與房地產(chǎn)銷售面積與自變量之間的關(guān)系。直接對九個因素分析會因維數(shù)太高導(dǎo)致處理不便，同時變量之間關(guān)系也難以分析清楚。參考美國統(tǒng)計(jì)學(xué)家Wedyawati等的工作［7］，筆者采用主成分分析法對表2數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。主成分分析是把多個指標(biāo)轉(zhuǎn)化為幾個綜合指標(biāo)的一種統(tǒng)計(jì)分析方法。在多變量的研究中，往往由于變量個數(shù)太多，并且彼此之間存在一定的相關(guān)性，使得所觀測的數(shù)據(jù)在一定程度上反映的信息有所重疊。利用主成分分析則可以將這一問題化簡，即通過降維，找到幾個綜合因子來代表原來眾多的變量，使這些綜合因子能盡可能的反映原來變量的信息量，而且彼此之間互不相關(guān)。

1、數(shù)據(jù)收集

長沙市房地產(chǎn)市場2001—2011年的年度數(shù)據(jù)見表2，由于房地產(chǎn)預(yù)期因素也是影響需求量的相關(guān)因素，故采用前一年的新建商品房銷售均價作為該年的房地產(chǎn)預(yù)期價格。

2、主成分分析

表2數(shù)據(jù)的箱形圖如圖1所示，從圖中可以看出，標(biāo)號3、4項(xiàng)，即人均GDP和年人均可支配收入兩項(xiàng)在數(shù)值上變化最大;標(biāo)號6、7項(xiàng)，即房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率兩項(xiàng)數(shù)值變化最小。在這種原始數(shù)據(jù)的量級和量綱存在較大差異時，需要先對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，然后才能進(jìn)行主成分分析，否則量級小的數(shù)據(jù)容易被量級大的數(shù)據(jù)淹沒。標(biāo)準(zhǔn)化的方法是將原始數(shù)據(jù)的各列除以各列的標(biāo)準(zhǔn)差。表2數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后的箱形圖如圖2所示，可以看出，標(biāo)準(zhǔn)化之后，各原始數(shù)據(jù)被轉(zhuǎn)換至統(tǒng)一的變化量級上，各自的變化特征也得到了較好的體現(xiàn)。

(1)計(jì)算主成分?jǐn)?shù)據(jù)分析表

通過MATLAB編程可以計(jì)算出九個因變量數(shù)據(jù)的主成分?jǐn)?shù)據(jù)如表3所示，將表2數(shù)據(jù)乘以數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)置，計(jì)算結(jié)果為單位矩陣，說明各主成分之間滿足正交性。

(2)計(jì)算主成分得分

主成分得分是原始數(shù)據(jù)在由主成分所定義的新坐標(biāo)系中所確定的數(shù)據(jù)，其大小與輸入數(shù)據(jù)矩陣的大小相同。圖3顯示了主成分得分的前兩列數(shù)據(jù)作為前兩個主成分時的結(jié)果。從圖中可以看出，在從2001到2011年共11年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，數(shù)據(jù)的因變量基本隨主成分1增大而增大，前7年與后4年呈兩種具有顯著區(qū)分的發(fā)展階段。

(3)計(jì)算主成分方差

主成分方差是由主成分得分的對應(yīng)列所解釋的包含方差的向量。用帕累托圖可以描述每個主成分所占的百分?jǐn)?shù)。如圖4所示。從圖中可以看出，第一個主成分解釋了83.4%的數(shù)據(jù)總變異性，第二和第三個主成分分別解釋了10.9%和4.6%的數(shù)據(jù)總變異性，三者的和為98.9%。這說明采用三個主成分可以非常好的描述表1中采用九個變量描述的數(shù)據(jù)的變異性。

采用三主成分對表1進(jìn)行分析可以得出如下結(jié)論:在影響房地產(chǎn)市場需求的九個因素中，因素1、2、3、4、7、8、9的影響作用基本一致，且權(quán)重基本相當(dāng)，反映了一個地區(qū)對房地產(chǎn)市場的正需求。因素5、6的影響較為獨(dú)立，分別代表房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率，這兩個因素是獨(dú)立于其他七個表現(xiàn)房地產(chǎn)需求的指標(biāo)，非常接近于－1的系數(shù)表明，這兩項(xiàng)指標(biāo)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到抑制作用，也就是說，房價收入比和銀行住宅五年以上貸款利率越高，地區(qū)對房地產(chǎn)市場的需求越萎縮。這兩項(xiàng)指標(biāo)是政府調(diào)控房價的主要手段。

三、多元線性回歸預(yù)測模型的構(gòu)建及檢驗(yàn)

1、自變量的選擇

通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，考慮排除不受市場控制的X5、X6兩個獨(dú)立因素，因素X1、X2、X3、X4、X7、X8、X9的影響作用基本一致，找出與房地產(chǎn)銷售面積相關(guān)程度較高的變量設(shè)為自變量，處理結(jié)果見表4。因變量相關(guān)程度排序結(jié)果由重到輕依次為:全市常住人口、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、長沙市GDP總量、年人均可支配收入、房地產(chǎn)預(yù)期價格、人均GDP、商品房銷售均價。

2、預(yù)測模型的構(gòu)建

通過對各因素的相關(guān)性分析，筆者選取影響長沙市房地產(chǎn)市場需求的前三個關(guān)鍵因素，建立房地產(chǎn)市場需求預(yù)測的三元一次線性回歸模型，其中因變量新建商品房銷售面積定義為Y，自變量為全市常住人口、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、GDP總量，分別定義為X1、X2、X3。Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+ε通過MATLAB編程分析得出，模型擬合情況可以令人滿意，預(yù)測值同觀測值的相關(guān)系數(shù)為0.9743，誤差概率＜0.01，滿足一般要求，具體見表5。擬合方程為:Y=－11264.20+18.07X1+1.60X2－0.63X3+ε該模型表示全市常住人口每增加l萬人，新建商品房銷售面積增加18.07萬平方米;城鄉(xiāng)居民儲蓄余額每增加l億元，新建商品房銷售面積增加1.60萬平方米;全市GDP每增加l億元，新建商品房銷售面積減少0.63萬平方米。

3、模型中自變量因素預(yù)測

模型中自變量為全市常住人口、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、長沙市GDP總量，以上雖然已經(jīng)通過回歸分析得出了房地產(chǎn)市場需求預(yù)測模型，但在對房地產(chǎn)市場需求量進(jìn)行預(yù)測之前，還需要先對模型中的自變量值進(jìn)行預(yù)測。

(1)全市常住人口預(yù)測

對表2中列出的2001—2011年長沙市常住人口進(jìn)行散點(diǎn)圖分析，結(jié)果見圖5所示:通過圖5可以看出長沙市常住人口數(shù)據(jù)是依照五年一次的人口普查數(shù)據(jù)階段性增長，相關(guān)性程度高說明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國家宏觀政策，如國民經(jīng)濟(jì)“五年計(jì)劃”息息相關(guān)，規(guī)律明顯。通過函數(shù)差值外推，得到2012－2016年長沙市常住人口預(yù)測值，如表6所示。

(2)城鄉(xiāng)居民儲蓄余額預(yù)測

對表2中列出的2001—2011年城鄉(xiāng)居民儲蓄余額預(yù)測進(jìn)行散點(diǎn)圖分析，結(jié)果見圖6所示。儲蓄余額走勢圖從圖6可以看出，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額除了在2007年出現(xiàn)增長拐點(diǎn)之外，其他年份的城鄉(xiāng)居民儲蓄余額與年份間均存在近似的二元線性關(guān)系，設(shè)二元線性回歸方程為:（略）。通過運(yùn)用MATLAB編程算法，代入表1數(shù)據(jù)，得出回歸方程為:（略）。進(jìn)而得出2012－2016年長沙市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額預(yù)測值，如表7所示。

(3)全市GDP總量預(yù)測

對表2中列出的2001－2011年全市GDP總量預(yù)測進(jìn)行散點(diǎn)圖分析，結(jié)果見圖7所示。可以看出全市GDP與年份間均呈現(xiàn)近似的二元線性關(guān)系，設(shè)二元線性回歸方程為:（略）。其中，通過運(yùn)用MATLAB編程算法，代入表2數(shù)據(jù)，得出回歸方程為:（略）。進(jìn)而得出2012－2016年全市GDP總額預(yù)測值，如表8所示。

4、長沙市房地產(chǎn)市場需求預(yù)測結(jié)果

經(jīng)過以上分析，可以得出長沙市房地產(chǎn)市場需求的三元一次線性回歸模型:（略）。代入因變量預(yù)測值，得到未來五年商品房需求預(yù)測，如表9所示。

房地產(chǎn)需求范文第2篇

2010年以來，圍繞抑制房價過快上漲、實(shí)現(xiàn)房價合理回歸的目標(biāo)，房地產(chǎn)調(diào)控在供需雙向調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，主要采取了以抑制住房投資投機(jī)行為為核心的需求調(diào)控措施。具體來說，這些需求調(diào)控政策包括以下幾種。

（一）住房限購政策

在部分城市實(shí)施住房限購政策，是本輪房地產(chǎn)調(diào)控需求管理的核心措施。在堅(jiān)持限購政策不動搖的基礎(chǔ)上，實(shí)施力度逐步升級。2010年4月“國十條”要求，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施實(shí)施限購；2010年9月，有關(guān)部門落實(shí)“國十條”實(shí)施細(xì)則指出，房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市要限購；2011年1月，“國八條”要求，各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施；2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施；2011年8月，住建部提出二、三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)，符合5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)條件較多的（即2項(xiàng)以上）城市，建議列入新增限購城市名單。在實(shí)施住房限購政策的過程中，部分地方曾出臺放松或變相放松限購的實(shí)施細(xì)則，但無一例外都被叫停，體現(xiàn)了中央政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決心。

（二）差異化的信貸政策

本輪房地產(chǎn)調(diào)控運(yùn)用差別化住房信貸政策打擊投資投機(jī)需求，并根據(jù)政策執(zhí)行情況及時進(jìn)行了調(diào)整補(bǔ)漏?！把a(bǔ)漏”表現(xiàn)為明確二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“調(diào)整”表現(xiàn)為二套房貸款首付比例不斷提高。2010年1月，“國十一條”提出二套房貸款首付不低于40%；2010年4月，“國十條”進(jìn)一步將二套房貸款首付提高到50%；到了2011年1月，“國八條”要求二套房貸款首付不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，各地可根據(jù)實(shí)際情況上調(diào)。

（三）稅收政策

一是個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策再次調(diào)整。2009年，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅減免年限已從2年提高到5年。2011年1月，又對購買不足5年的普通住房營業(yè)稅征收從差額變?yōu)槿~。逐步提高住宅交易營業(yè)稅減免年限和征稅要求，有利于遏制投資投機(jī)需求。二是開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。2011年1月，上海、重慶分別出臺房產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法，與“國八條”形成“8+2”政策格局，政策出臺的力度、密度、出臺時間均超預(yù)期，并產(chǎn)生疊加效應(yīng)。從上海和重慶的試點(diǎn)情況來看，兩個城市制定的方案不完全相同，各有特點(diǎn)。2012年，在湖北、湖南兩省開展房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地稅合并的改革試點(diǎn)。

二、本輪需求調(diào)控政策的主要效果及深層次影響

通過以限購和限貸為主的房地產(chǎn)需求調(diào)控，房地產(chǎn)市場中投資投機(jī)行為得到有效遏制，“住宅去投資化”成為共識，剛性需求和改善性需求逐步成為市場主體，住房價格變化趨勢由過快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩节呌诜€(wěn)定。綜合來看，需求調(diào)控為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)發(fā)揮了有效作用。更進(jìn)一步分析，需求調(diào)控還對房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)、投資流向區(qū)域和投資方式形式都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

（一）需求調(diào)控對房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的影響

1.從需求看，住宅投資投機(jī)需求被擠出，部分投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，取代住宅成為投資新熱點(diǎn)。限購和限貸政策是本輪投資性需求被擠出的主要原因，其中，限購導(dǎo)致投資投機(jī)者沒有資格購買住房，限貸政策降低了投資購房的杠桿作用，兩者結(jié)合較好地實(shí)現(xiàn)了“住宅去投資化”的目標(biāo)。從市場反應(yīng)看，需求調(diào)控政策的效果體現(xiàn)在：一是住房首次置業(yè)占比提高；二是用于滿足自住需求的中小戶型住宅熱銷；三是部分房地產(chǎn)投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)需求增加和新增供給相對不足，多個大城市的寫字樓和商鋪等商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)租金上漲和空置率下降的局面。

2.從供應(yīng)看，需求變化引導(dǎo)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)變化，房地產(chǎn)開發(fā)從住宅部分轉(zhuǎn)向包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。一是住宅投資占比下降，商業(yè)地產(chǎn)投資增速加快。2012年1-11月，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例從之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反應(yīng)供應(yīng)指標(biāo)的房屋施工面積、新開工面積上，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房增速均大大高于住宅（見表1）。

3.商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫帶來局部過熱風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右；沈陽市中心區(qū)域在建綜合體項(xiàng)目超過40個；天津目前約有16個在建的購物中心項(xiàng)目，面積總和達(dá)245萬平方米；昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。由于商業(yè)地產(chǎn)對專業(yè)性和運(yùn)營能力要求比住宅更高，對于計(jì)劃進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，要有一定的資本沉淀和后續(xù)經(jīng)營管理能力。況且商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要3～5年培育期，資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都比住宅大，因此針對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫更加難以消化，危害性也更強(qiáng)。

（二）需求調(diào)控對房地產(chǎn)投資流向區(qū)域的影響

1.由一、二線城市流向三、四線城市

由于發(fā)展滯后性，三、四線城市調(diào)控前房價相對較低，投資空間相對較大，因此36個大中城市實(shí)施限購措施之后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)向三、四線城市轉(zhuǎn)移的趨勢，特別是在2011年下半年，三、四線城市房地產(chǎn)投資和價格增速較快。另一方面，三、四線城市由于人口規(guī)模較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，流動人口和外來人口住房需求小，而本地居民收入水平相對一、二線城市低，住房消費(fèi)能力相對較弱，結(jié)果出現(xiàn)“本地人買不起、外地人不來買”的現(xiàn)象。目前存在的主要問題是，相當(dāng)一部分三、四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，潛藏較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，未來將出現(xiàn)進(jìn)一步分化。

2.部分民間資本投資流向境外房地產(chǎn)

從整體上看，我國逐步從境外資本單向流入階段轉(zhuǎn)向境外資本流入和境內(nèi)資本流出并行階段，境內(nèi)企業(yè)和個人“資產(chǎn)外幣化、負(fù)債本幣化”的傾向日益明顯。境外房地產(chǎn)價格在世界金融危機(jī)后陷于低谷，對國內(nèi)資本吸引力增大，吸引部分民間投資流向境外房地產(chǎn)。在這種情況下，需高度注意投資境外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，包括當(dāng)?shù)氐亩愂照摺⒎績r下跌、匯率變動和政治風(fēng)險(xiǎn)等。此外，對于境外置業(yè)宣傳中移民、就業(yè)、上學(xué)等方面的承諾也要仔細(xì)甄別。

（三）需求調(diào)控對房地產(chǎn)投資方式、形式的影響

1.從投資方式看，部分由買房轉(zhuǎn)為直接投資開發(fā)房地產(chǎn)

傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產(chǎn)調(diào)控之后，伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式也呈現(xiàn)多樣化趨勢，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資買地、直接投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款、開展股權(quán)合作等。

2.從投資形式看，部分由投資實(shí)物轉(zhuǎn)為投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

即以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、REITs等金融方式參與房地產(chǎn)業(yè)。隨著國家調(diào)控政策的延續(xù)，住宅去投資化為證券化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供了發(fā)展機(jī)遇。在資本市場直接融資（房地產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等新型金融業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。同時，以基金和信托為代表的新型金融業(yè)態(tài)投資形式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點(diǎn)。

三、未來繼續(xù)實(shí)施房地產(chǎn)需求調(diào)控的原因

在今后房地產(chǎn)市場發(fā)展中，預(yù)計(jì)相當(dāng)長一段時間內(nèi)，仍然需要實(shí)施有效的房地產(chǎn)需求調(diào)控，主要原因有以下幾點(diǎn)。

（一）未來房地產(chǎn)供需關(guān)系情況要求進(jìn)行需求調(diào)控

長期看，城鎮(zhèn)化仍然是形成住房需求的基本支撐因素。2012年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確指出，城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。伴隨城市化發(fā)展，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，加上城鎮(zhèn)人口本身要求住房水平進(jìn)一步提高，對房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求仍然長期存在。另外，購房置業(yè)的傳統(tǒng)和住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變尚需更長時間。

中期看，房地產(chǎn)投資需求在較長時間內(nèi)仍保持旺盛態(tài)勢。目前，我國投資渠道狹窄的環(huán)境并沒有大的改變，已對民間投資放開的領(lǐng)域由于收益率有限、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)同樣較大，暫時還不具有吸引力，傳統(tǒng)的壟斷行業(yè)和領(lǐng)域還未有實(shí)質(zhì)性開放，民間資本因無形的“高門檻”很難進(jìn)入。對民間資金來說，房地產(chǎn)業(yè)是為數(shù)不多可以自由進(jìn)入的投資領(lǐng)域，且相對通貨膨脹和其他投資來說，仍是較安全的投資方式。

短期看，新開工面積負(fù)增長影響未來2～3年的年住宅供應(yīng)量，對供需關(guān)系平衡帶來更大壓力。2012年1-11月，房屋新開工面積下降7.2%，住宅新開工面積下降更多，為11.1%。由于房屋從開工建設(shè)到在市場上形成有效供應(yīng)需2～3年時間，因此，2011年和2012年住宅新開工面積下降將導(dǎo)致未來2～3年住宅供求關(guān)系更加緊張。綜合來看，在供應(yīng)不足、需求旺盛的情況下，仍需堅(jiān)持需求調(diào)控。

（二）住房發(fā)展不平衡狀況決定了需求調(diào)控的必要性

未來我國住房市場上的主要矛盾將由過去總量不足轉(zhuǎn)為住房資源占有的不平衡。具體表現(xiàn)如下。

一是人均住房水平不平衡。根據(jù)六普人口數(shù)據(jù)，2010年與2000年相比，人均住房建筑面積50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比從8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮(zhèn)家庭還有29%。

二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海這樣的特大城市和大城市。

三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情況改善更快，占有住房資源更多。由于房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，住房資源占有的不平衡導(dǎo)致貧富差距拉大問題更加嚴(yán)重。

因此，在住房供應(yīng)量一定的前提下，如果不采取有效的需求調(diào)控措施，高收入者將中低收入者擠出市場，這種不平衡問題會越來越嚴(yán)重。

（三）需求調(diào)控與供應(yīng)調(diào)控相比有見效快、效果好的優(yōu)勢

由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性，從土地供應(yīng)到最終形成商品房供應(yīng)往往需要2～3年時間，中間易受各種不確定性因素影響，因此房地產(chǎn)供應(yīng)調(diào)控往往具有滯后性、不確定性的特征。當(dāng)期的供應(yīng)調(diào)控只能影響未來供應(yīng)量或預(yù)期，卻難以解決當(dāng)期的供需矛盾。與此比較，需求調(diào)控能夠立即對當(dāng)期需求發(fā)生作用，在較短時間內(nèi)改變供需關(guān)系，具有見效快、效果好的特點(diǎn)。

四、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)需求調(diào)控政策的建議

綜合以上分析，未來應(yīng)在堅(jiān)持現(xiàn)有需求調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場變化情況適時調(diào)整和完善。總的原則是，將抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長期政策，支持住房剛性需求和合理改善性需求。

一是，在一定時期內(nèi)應(yīng)繼續(xù)在部分住房供求矛盾突出的城市堅(jiān)持限購政策。目前對限購政策爭議較大，反對的主要理由是限購政策是行政措施。實(shí)際上，行政手段和經(jīng)濟(jì)手段都是調(diào)控工具。即使在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，也不排除在市場波動較大時采取行政措施，如法國政府2012年頒布政令，禁止房東在租戶更迭或與租戶續(xù)簽租房合同時隨意抬高房租，并規(guī)定了房租提價上限。另一方面，選擇經(jīng)濟(jì)手段還是行政手段，關(guān)鍵在于政策本身如何在公平和效率之間取得平衡。在供求矛盾突出的城市實(shí)行限購政策，有可能會影響市場效率，但卻能更好地保證公平：被限購的家庭已經(jīng)占有了兩套以上的住房資源，而且同時往往也有能力占有更多住房資源，不對他們進(jìn)行限購，住房占有不平衡問題只會越來越嚴(yán)重。因此，在沒有足夠經(jīng)濟(jì)手段取代限購政策時，仍然需要堅(jiān)持。

房地產(chǎn)需求范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 烏海市； 剛性需求；人才需求

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、內(nèi)蒙古房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

2002年以來，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)增長速度在全國一直名列前茅，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將增加第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)比例，都為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了契機(jī)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)的增加值總體也是呈上升趨勢的。由表一和圖一可以看出隨著居民可支配收入的增加，房地產(chǎn)的施工面積、竣工面積和銷售面積都呈增長趨勢。房地產(chǎn)投資額也由2008年的7442976萬元增加到2012年的16237771萬元，比08年增長了118%，房地產(chǎn)的企業(yè)個數(shù)也是呈逐年增加的趨勢。以上數(shù)據(jù)表明內(nèi)蒙古的房地產(chǎn)業(yè)雖然受到宏觀政策的影響，但是仍以剛性需求為主，各項(xiàng)指標(biāo)都在繼續(xù)上升。

同時，在十二五發(fā)展規(guī)劃中明確提出到2015年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值達(dá)到690億元，在“十二五”期間年均增長16%，城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%。并且要規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，增加中小戶型、中低價位普通商品房用地供應(yīng)，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，完善住房供應(yīng)體系，合理引導(dǎo)住房需求，城鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35平方米左右。完善房地產(chǎn)市場服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)二級市場和租賃市場。培育壯大房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，通過兼并重組等方式，鼓勵信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做大做強(qiáng)。推進(jìn)物業(yè)管理市場化、專業(yè)化，在盟市中心城市重點(diǎn)扶持若干家物業(yè)管理集團(tuán)。同時提出在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級中力爭服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重和服務(wù)業(yè)就業(yè)占全社會就業(yè)人員比重均提高到40%左右。規(guī)劃的制定和實(shí)施都將帶動房地產(chǎn)市場朝著更規(guī)范、更完善的方向邁進(jìn)。

表一：2007-2011年房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)

數(shù)據(jù)來源：2008-2012內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒

二、烏海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

烏海市的房地產(chǎn)市場尚屬初級階段，現(xiàn)階段還是以剛性需求為主。一是舊城改造造成的剛性需求。近年城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，平房，舊房，臨建改造在增多；二是城鎮(zhèn)化過程中新增城市人口的需求。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，烏海市每年都要新增人口，他們對住房的需求也是一個很大的市場，按《總規(guī)》的中的發(fā)展目標(biāo)到2030年將每年新增2.84萬人，人均住房面積35平米來算，每年需要99.4萬平米的房屋面積才能滿足需求；三是新婚家庭購買住房的需求愈來愈強(qiáng)；四是改善型住房需求也是一個很大的市場。

烏海市十二五規(guī)劃中提出到2015年烏海市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2010年的1:71.7:27.3調(diào)整為1:67:32，提升服務(wù)業(yè)的比重。以促消費(fèi)提品質(zhì)，繁榮發(fā)展生活服務(wù)業(yè)的指導(dǎo)思想，提出了關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃，注重調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以滿足人口集聚居住為重點(diǎn)建設(shè)普適型社區(qū)，以住房需求升級為補(bǔ)充，建設(shè)精品高檔社區(qū)，適度發(fā)展景觀房產(chǎn)、生態(tài)房產(chǎn)和高端休閑房產(chǎn)。規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善房地產(chǎn)中介服務(wù)體系，推動房地產(chǎn)二級市場和租賃市場健康發(fā)展。

烏海市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP水平提升較快，帶動了城市居民收入不斷增加，為居民消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。消費(fèi)意愿及消費(fèi)能力的增加，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的前景，也為市民未來購房置業(yè)打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

烏海市房地產(chǎn)市場2011年1-12月，烏海市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資30.01億元，同比增長1.18%；全市商品房竣工面積60.01萬平方米，同比增加5.91%；海勃灣區(qū)普通多層住宅平均銷售價格3018.6元/平方米，同比增長10.94%；高層住宅平均銷售價格4524.6元/平方米，同比增長38.88%；濱河區(qū)普通多層住宅平均銷售價格5791.2元/平方米，同比增長52.29%；高層住宅平均銷售價格3600.2元/平方米，同比增長19.91%。近兩年雖然受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響但是烏海的房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)投資額還是以穩(wěn)中有漲的趨勢在發(fā)展，如表二所示。

表二：烏海市房地產(chǎn)發(fā)展情況

數(shù)據(jù)來源：2010-2012年《烏海市統(tǒng)計(jì)年鑒》

三、烏海市房地產(chǎn)專業(yè)人才需求分析

房地產(chǎn)需求范文第4篇

【關(guān)鍵字】市場需求；灰色關(guān)聯(lián)度；主成分分析

1 引言

近年來，貴陽市積極實(shí)施工業(yè)化和城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，區(qū)域經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，居民收入得到穩(wěn)步提高，社會發(fā)展更加和諧。特別是在西部大開發(fā)的持續(xù)推動下以及國發(fā)2號文件的將進(jìn)一步促進(jìn)貴陽市社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時貴陽市房地產(chǎn)市場也伴隨著整個市場的發(fā)展快速前進(jìn)，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積都取得了前所未有的進(jìn)步，然而在房地產(chǎn)快速發(fā)展的同時，市場存在著商品房施工面積大幅增長、商品房空置面積大幅上升等問題，一方面市場無效供給不斷增加[1]，另一方面居民有效需求卻得不到有效釋放。這些問題將直接影響到貴陽市是房地產(chǎn)市場是否穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)市場中供給和需求是市場的兩大基本要素，而需求在房地產(chǎn)市場發(fā)展中又起到?jīng)Q定性作用，為此分析房地產(chǎn)市場需求影響因素對市場發(fā)展積極重要。

2 影響房地產(chǎn)市場需求因素概述

國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)市場需求影響因素的研究較為活躍，Karle.case[2]（1996）等認(rèn)為高空置率、低房租及高資本化率使房地產(chǎn)消費(fèi)需求驟跌，人口增長、就業(yè)穩(wěn)定增長，個人收入持續(xù)增長時，房地產(chǎn)市場需求增加；張豐偉，馬國強(qiáng)[3]（2008）認(rèn)為需求必然受到當(dāng)前國家宏觀調(diào)控及貨幣緊縮政策的影響，同時受到本地實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入及其消費(fèi)偏好、等諸多因素的制約；謝琛，袁建華[4]（2010）通過研究影響房地產(chǎn)市場需求的主要因素，特別引入不同年齡段人口數(shù)這一因素，指出了年齡結(jié)構(gòu)在需求影響因素中的重要作用。

從上分析可以看出，國內(nèi)外學(xué)者分別從不同的角度、領(lǐng)域以及方法對不同的需求因素進(jìn)行了分析。本文在對前人的歸納基礎(chǔ)上結(jié)合貴陽市的實(shí)際情況挑選出適合貴陽市房地產(chǎn)市場實(shí)際情況的需求影響因素。同時在選擇指標(biāo)時主要是考慮可量化指標(biāo)，便于實(shí)證分析。其數(shù)據(jù)主要來自貴陽市近年來的統(tǒng)計(jì)年鑒和各年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。結(jié)合以上分析本文選取6項(xiàng)因素作為貴陽市房地產(chǎn)市場需求分析因素：（1）城鎮(zhèn)居民人口總數(shù)：城鎮(zhèn)人口的增加將直接刺激房地產(chǎn)市場需求，同時還帶動其他相關(guān)配套設(shè)施的需求。（2）GDP：國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水應(yīng)一個國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展直接影響地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展以及各行業(yè)和個人對房地產(chǎn)的需求。（3）城市居民人均可支配收入：反應(yīng)了居民的購買能力，進(jìn)而直接影響到對房地產(chǎn)的需求。（4）商品房銷售價格：商品房價格直接影響到購房者的心態(tài)，是市場需求的主要因素。（5）人均居住面積：反應(yīng)居民居住水平的一個重要指標(biāo)，在生活水平提升的情況下，對人均居住面積改善愿望強(qiáng)烈，從而刺激對房地產(chǎn)市場的需求。（6）竣工面積：反應(yīng)市場的供應(yīng)量，按照供需理論，其指標(biāo)的變動會影響價格的變動，最終直接影響到市場的需求。

3 貴陽市房地產(chǎn)市場需求影響因素實(shí)證分析

對于各影響因素對貴陽市房地產(chǎn)市場需求的影響程度的研究，本文擬采用灰色關(guān)聯(lián)度、Spearman和Kendall三種方法通過相關(guān)性排序來進(jìn)行研究，然后運(yùn)用主成分分析法將三種排序結(jié)果綜合，從而得出各影響因素對貴陽市房地產(chǎn)市場需求影響綜合程度和排序。

3.1 灰色關(guān)聯(lián)度分析

在本文中，以貴陽市商品房銷售面積(X0)的逐年原始數(shù)據(jù)作為參考序列；人口總數(shù)(X1)、GDP(X2)、人均可支配收入(X3)、商品房銷售均價(X4)、人均住宅建筑面積(X5)、商品房竣工面積(X6)的原始數(shù)據(jù)作為比較序列。

（1）對原始數(shù)據(jù)做無綱量化處理

（2）求母序列X0對各子序列的絕對差i（k）

于是得到最小絕對差m=0，最大絕對差M=4.724。

（3）取分辨系數(shù) =0.5，由公式 和（2）計(jì)算結(jié)果，計(jì)算各年份的關(guān)聯(lián)系數(shù)。

（4）由公式 計(jì)算關(guān)聯(lián)度，可得R1=0.63，R2=0.832，R3=0.717，R4=0.702，R5=0.691，R6=0.731。

由灰色關(guān)聯(lián)度分析需求的影響程度排序?yàn)? R2 >R6> R3> R4 >R1 >R5。

3.2 Spearman分析

Spearman相關(guān)系數(shù)又稱秩相關(guān)系數(shù)，是利用兩變量的秩次大小作線性相關(guān)分析，對原始變量的分布不作要求，所以本文運(yùn)用Spearman相關(guān)分析來對所選指標(biāo)之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行度量。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS19.0對各影響因素指標(biāo)進(jìn)行分析，其與市場需求指標(biāo)之間的Spearman's rho如表3所示：

3.3 Kendall分析

Kendall等級相關(guān)系數(shù)用于反映分類變量相關(guān)性的指標(biāo)，適用于兩個分類變量均為有序分類的情況。其度量原理是把所有的樣本點(diǎn)配對，看每一對中的兩個變量是否都增加來判斷單體模式[2]。運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS19.0對各影響因素指標(biāo)進(jìn)行分析，其與市場需求指標(biāo)之間的Kendall's tau_b如表5所示：

3.4 主成分綜合分析

根據(jù)以上三種方法得到的各影響需求因素的影響程度，為提高貴陽市房地產(chǎn)市場需求影響因素結(jié)果的科學(xué)性和可信性，運(yùn)用主成分分析法對三種評價結(jié)果進(jìn)行綜合，得出最終的影響程度和排序。

（1）對數(shù)據(jù)無綱量化處理

運(yùn)用SPSS19.0中的分析—描述統(tǒng)計(jì)—描述，對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，使其具有可比性。

（2）計(jì)算累計(jì)貢獻(xiàn)率

運(yùn)用SPSS19.0軟件進(jìn)行主成分分析得到特征值和累計(jì)貢獻(xiàn)率，從下表可以看出第一和第二主成分累計(jì)貢獻(xiàn)率達(dá)到98.7%，取前兩個作為主成分。

（4）計(jì)算因子得分

由因子得分有：

Y1=-0.027X1+0.505X2+0.504X3

Y2=0.998X1-0.001X2+0.055X3

（5）綜合指標(biāo)

由主成分回歸得到標(biāo)準(zhǔn)化回歸方程為：F=0.65327 Y1+0.33338 Y2

最后依據(jù)綜合指標(biāo)方程可以得到組合分析排序結(jié)果為：

4 結(jié)論

綜合以上分析可以看出，影響貴陽市房地產(chǎn)市場需求各因素中，貴陽市GDP對需求影響最大，其他因素從大到小分別為人均可支配收入、人口總數(shù)、人均住宅建筑面積、商品房銷售均價和商品房竣工量，其結(jié)果可以為政府和房開商提供相應(yīng)的決策依據(jù)。從上述排序中，GDP和人均可支配收入是影響貴陽市需求最重要的因素，為此必須快速發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，提高居民的收入水平從而提高居民購買能力；人口總數(shù)也是影響需求的重要因素，加快城市化進(jìn)程不僅有利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還能帶動房地產(chǎn)市場需求；此外合理的調(diào)節(jié)商品房價格和竣工量亦能促進(jìn)貴陽市房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]朱永升等.影響房地產(chǎn)市場需求因素的灰色關(guān)聯(lián)度分析[J].北京理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2002，22（6）：782-785.

[2]李笑.株洲市房地產(chǎn)市場需求影響因素的實(shí)證研究[D].中南大學(xué)，2007.

[3]張豐偉，馬國強(qiáng).海南房地產(chǎn)市場特征與影響因素分析[J].海南大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，28（6）：607-615.

[4]謝琛，袁建華.基于灰色理論的入口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求影響分析[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識，2010（10）：201-209.

作者簡介：

辛治洲（1985.02- ）男，安徽安慶人，貴州大學(xué)2010級管理科學(xué)與工程研究生。

范方靜（1987.02-）女，四川內(nèi)江人，貴州大學(xué)2010級企業(yè)管理碩士。

房地產(chǎn)需求范文第5篇

關(guān)鍵詞：崗位需求；房地產(chǎn)專業(yè)；人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)業(yè)已成為我國一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)，它可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件，可以改善人們的居住和生活條件；通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施；可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業(yè)的發(fā)展。行業(yè)迅速地發(fā)展，需要與之相匹配的人才隊(duì)伍。近年來，房地產(chǎn)專業(yè)人才所從事的崗位主要有：一手房銷售、二手房銷售、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理。

我?！兑詬徫恍枨鬄閷?dǎo)向的房地產(chǎn)專業(yè)課程改革研究》課題組（以下簡稱課題組）就走訪、調(diào)研了解到部分崗位對從業(yè)者能力的要求，從而審視房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)工作中面臨的問題并進(jìn)行成因分析，并結(jié)合我校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式提出改革方案。

一、房地產(chǎn)專業(yè)主要崗位需求面臨的問題

（一）一手房銷售。通過與房地產(chǎn)專業(yè)已經(jīng)工作或?qū)嵙?xí)半年以上的學(xué)生交流，發(fā)現(xiàn)此崗位最為看重的是工作人員的接待能力、沙盤講解、逼訂技巧以及處理糾紛的能力。但是目前房地產(chǎn)銷售教材偏重于理論知識，對于這部分重要內(nèi)容卻很少提及，而老師上課按部就班，考試也只注重課堂所授內(nèi)容，缺乏課堂演練。如果能把房屋銷售中的各個環(huán)節(jié)納入平時課堂的角色扮演，并將此作為考試成績的一部分，學(xué)生能力將有顯著提高。

（二）二手房銷售。此崗位最基礎(chǔ)的是尋找房源和客源，并將二者進(jìn)行匹配。只有合適的配對，才能促成交易。但是如何尋找有質(zhì)量的房源和客源，避免虛假廣告，這是需要思考的。已經(jīng)在此崗位上工作一年的學(xué)生提出，課堂上稅費(fèi)、按揭以及過戶過程是要重點(diǎn)加強(qiáng)的。

（三）房地產(chǎn)策劃。房地產(chǎn)策劃崗位對知識的綜合運(yùn)用要求高，不僅要對宏觀以及區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，還要了解市場供需狀況。這一部分因?yàn)樽兓?，幾乎很少有教材會涉及。教師在課堂上也忽略了這一部分的講授。項(xiàng)目的SWOT分析，也只是停留在了找出優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅，而沒有引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行諸如優(yōu)勢與機(jī)會、優(yōu)勢與威脅、劣勢與機(jī)會、劣勢與威脅的匹配，從而尋找突破點(diǎn)。此崗位除了具備出具策劃報(bào)告基本知識以為，房地產(chǎn)營銷活動中的認(rèn)籌、開盤、明星活動、暖場活動、拓展活動的實(shí)際策劃能力，選擇合適的廣告媒介，提出中肯的沙盤制作建議也是一名優(yōu)秀策劃人員應(yīng)當(dāng)具備的，但是這一部分的內(nèi)容在我們課堂教學(xué)中很少提及。

（四）物業(yè)服務(wù)。我國房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)經(jīng)歷了粗放型發(fā)展的過程，房地產(chǎn)的發(fā)展逐步走向成熟，開發(fā)趨于理性，國民關(guān)注的是物業(yè)增值與經(jīng)營管理，那么物業(yè)的經(jīng)營與服務(wù)不容忽視。據(jù)已經(jīng)在此崗位上工作的學(xué)生介紹，物業(yè)服務(wù)中樓宇驗(yàn)收、糾紛處理、資產(chǎn)運(yùn)營是工作的幾個主要方面。與此同時，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，只租不售的模式已經(jīng)成為主流，如何做好物業(yè)服務(wù)、商場運(yùn)營來吸引顧客值得思考。但是很多講授次門課的老師還只是停留在物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識上面，沒有深挖物業(yè)運(yùn)營。學(xué)生也有反映，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是購物商場，還涉及到旅游地產(chǎn)等，可以單獨(dú)開設(shè)一門課程。另外，瑞典皇家理工學(xué)院、澳大利亞皇家墨爾本理工大學(xué)、美國的威斯康辛大學(xué)麥迪遜分校的房地產(chǎn)專業(yè)，其他的更偏向于物業(yè)的經(jīng)營與管理，這是一種基于可持續(xù)發(fā)展的思路。這與歐美國家的狀況相吻合，因?yàn)檫@些國家已經(jīng)經(jīng)歷了城鎮(zhèn)化的過程，城市建設(shè)趨于穩(wěn)定。

（五）房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)估價，不論在國內(nèi)還是國外都是一份受人尊敬的職業(yè)。近幾年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，涉及到抵押貸款、司法鑒定等等都需要估價人員的參與。但是該門課程一般的教學(xué)方法都是按照傳統(tǒng)教材的思路，花費(fèi)過多精力在各種評估方法的講解上面，而忽略了不同目的的物業(yè)評估。中國正處在城市化發(fā)展進(jìn)程中，各個省市都需要進(jìn)行拆遷評估，由于涉及到工程造價、農(nóng)林地塊地評估，很多從業(yè)人員這一塊的知識在學(xué)校幾乎是空白，都是在工作崗位上才學(xué)習(xí)。以及特殊物業(yè)如酒店、在建工程的評估，還有變更容積率補(bǔ)出讓金該如何操作，這些都是崗位上所需要但是課堂教學(xué)中很少提到的。另外，房地產(chǎn)評估涉及到各方利益，如何抵制各種誘惑，做到公正公平，也需要正確引導(dǎo)。

以上是畢業(yè)生去向最多幾個的崗位。這幾年，全國各職業(yè)院校房地產(chǎn)專業(yè)招生不容樂觀，主要與行業(yè)大環(huán)境有關(guān)。而且過去幾年，我們培養(yǎng)的學(xué)生就業(yè)最多的崗位是房地產(chǎn)營銷。不論是學(xué)生還是家長，都會存在誤區(qū)，認(rèn)為此專業(yè)的技術(shù)含量不高。在大環(huán)境不景氣的情況下，我們應(yīng)該積極為學(xué)生拓寬就業(yè)門路，多多融入技術(shù)知識的學(xué)習(xí)。顧名思義，房地產(chǎn)是“房與地”的結(jié)合，我們很多開設(shè)此專業(yè)的學(xué)校，只注重房，而忽略了地。房地不應(yīng)分家。房價貴主要是因?yàn)榈貎r貴，所以土地是值得我們關(guān)注的重點(diǎn)。一些地方政府只是單純地通過賣地獲得財(cái)政收入，卻忽視了土地的可持續(xù)發(fā)展。土地如果要源源不斷地創(chuàng)造財(cái)富，就需要土地規(guī)劃人員出謀劃策。目前這一崗位市場上需求不斷。除此之外，通過我們的走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出來的主流發(fā)展趨勢是只租不售，前期策劃、后期運(yùn)營人員需求量大且穩(wěn)定，將成為未來就業(yè)的一個大方向。隨著人們生活水平的提高，對生活質(zhì)量的要求也逐漸提升，不再滿足于物質(zhì)生活地豐富，而逐漸傾向于精神生活的富足。很多白領(lǐng)為了緩解工作壓力，會利用周末去城市郊區(qū)或者年假去旅游勝地度假。越來越多的商家抓住這一機(jī)遇，不斷進(jìn)行旅游業(yè)地開發(fā)。那么旅游業(yè)如何吸引游客并使之經(jīng)常光顧，需要合理的規(guī)劃以及成功地運(yùn)營。既要懂地產(chǎn)，又要懂規(guī)劃以及運(yùn)營的人才，目前還是十分稀缺的。而且國內(nèi)開設(shè)房地產(chǎn)專業(yè)的院校很多還沒有意識到適應(yīng)這些崗位的人才稀缺性。我們在進(jìn)行人才培養(yǎng)、制定課程時，可以往這方面考慮。

二、原因分析

（一）過于遵從教材。教師在教學(xué)過程中，嚴(yán)格按照教材章節(jié)的編排講授。房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)的課程不同于數(shù)學(xué)、物理等自然學(xué)科，這些學(xué)科的原理是科學(xué)家自人類歷史以來發(fā)現(xiàn)的科學(xué)規(guī)律，是成文的定律，一環(huán)扣一環(huán)。而房地產(chǎn)相關(guān)的課程諸如營銷、策劃、物業(yè)管理等，雖然有據(jù)可循，但是每個項(xiàng)目不同，需要不斷地創(chuàng)新，這就注定不能照搬教材。

（二）教師缺乏企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。很多教師都是從學(xué)校畢業(yè)又直接進(jìn)入學(xué)校教書，雖然理論知識豐富，但是畢竟沒有在企業(yè)鍛煉過，不了解企業(yè)不同崗位對人才的能力和知識的需求。尤其像房地產(chǎn)，是一個不斷推陳出新的行業(yè)，國家政策時刻在變，營銷方式不斷變化，隨之而來的策劃也要跟著變化。住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，對與物業(yè)的經(jīng)營與服務(wù)要求也不斷提高。城市化過程以及經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，很多專門講述房地產(chǎn)評估的老師還只是停留在估價方法上，而忽視了不同目的下房地產(chǎn)估價。這些都只有在企業(yè)工作過，并真實(shí)出具報(bào)告或者參與營銷的老師，才會意識到將企業(yè)新知識帶入到課堂。

三、我校房地產(chǎn)人才培養(yǎng)模式改革方案

（一）人才培養(yǎng)方案。（1） 人才培養(yǎng)目標(biāo)。主要培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理事業(yè)發(fā)展急需的，基本掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)開發(fā)與管理等的理論與技能，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理分析能力、決策能力和實(shí)務(wù)操作能力，能從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等工作的，下得去、留得住、用得上、干得好的心里有思考技能、眼里有觀察技能和手上有做事技能的應(yīng)用型房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才。畢業(yè)后可面向房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)等就業(yè)。（2） 基于崗位需求的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)模式。在確定了人才培養(yǎng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，通過與企業(yè)探討，形成“雙環(huán)境、雙師資、三階段”兩雙一三工學(xué)結(jié)合的人才培養(yǎng)模式。其中，兩雙指的是：1）以學(xué)校和企業(yè)為培養(yǎng)學(xué)生的搖籃，通過二者聯(lián)合辦學(xué)，利用企業(yè)門店眾多、項(xiàng)目眾多的優(yōu)勢，將學(xué)期中的認(rèn)知實(shí)習(xí)搬進(jìn)售樓中心現(xiàn)場，學(xué)生和企業(yè)通過雙向選擇，可以到合作企業(yè)的一二級經(jīng)銷門店的工作現(xiàn)場進(jìn)行頂崗實(shí)習(xí)，并由企業(yè)給予相應(yīng)的教育與輔導(dǎo)，形成企業(yè)和學(xué)校共同培育房地產(chǎn)專業(yè)人才的“雙環(huán)境”。2）專業(yè)課程主要由校內(nèi)骨干教師講授，定期邀請不同崗位的企業(yè)核心技術(shù)人員、管理人員在相課程開設(shè)期間進(jìn)課堂開設(shè)講座，形成校內(nèi)基礎(chǔ)知識與校外崗位素養(yǎng)齊并進(jìn)的“雙師資”培養(yǎng)方式。

“三階段”指的是將學(xué)生的三年分為三個階段，第一階段主要以學(xué)習(xí)公共基礎(chǔ)課和專業(yè)平臺課為主；第二階段以學(xué)校培養(yǎng)為主、企業(yè)學(xué)習(xí)為輔，針對主要的就業(yè)崗位，采取學(xué)生輪崗實(shí)習(xí)的方式；第三階段是學(xué)生在企業(yè)頂崗實(shí)習(xí)，完成畢業(yè)設(shè)計(jì)。

（二）總體教學(xué)進(jìn)程安排?？傮w教學(xué)進(jìn)程安排，有三個部分組成：（1） 第一學(xué)年包括公共基礎(chǔ)課和專業(yè)平臺課。前者包括思想道德修養(yǎng)與法律基礎(chǔ)、思想與中國特色社會主義理論體系概論、大學(xué)英語、高等數(shù)學(xué)、大學(xué)體育等課程，讓學(xué)生在人文素養(yǎng)、職業(yè)道德、身體素質(zhì)方面得到提高。后者課程的開始，可以使學(xué)生了解專業(yè)組成，為后面課程的學(xué)習(xí)打下基礎(chǔ)。（2）第二學(xué)年包括崗位支撐課程和崗位技能課程。崗位支撐課程學(xué)習(xí)后續(xù)課程的前提，學(xué)生在崗位上充分鍛煉需要基礎(chǔ)知識做鋪墊。房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理涵蓋了主流傳統(tǒng)的房地產(chǎn)崗位。而土地利用規(guī)劃、旅游地產(chǎn)規(guī)劃、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營是根據(jù)這些年市場發(fā)展，可以新開設(shè)的課程。（3）第三學(xué)年的頂崗實(shí)習(xí)，學(xué)生可以根據(jù)自己的興趣愛好、性格以及職業(yè)規(guī)劃，選擇適合自己的崗位鍛煉。

四、對高職院校房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的建議

（1）創(chuàng)辦訂單班，工學(xué)結(jié)合。選擇有實(shí)力、吸納能力強(qiáng)的企業(yè)，積極開展聯(lián)合辦學(xué)，創(chuàng)辦訂單班。通過在學(xué)校學(xué)習(xí)專業(yè)基礎(chǔ)知識，去企業(yè)輪崗實(shí)習(xí)，并邀請企業(yè)技術(shù)人員、管理人員來校講座，形成學(xué)校與企業(yè)共同培育人才的雙環(huán)境。（2）鼓勵教師去企業(yè)兼職，打造雙師型教育團(tuán)隊(duì)。我們目前的教學(xué)方式，仍以教材為主。但是一本教材的出版至少需要一年時間，而且一個版本會使用3-5年，具有明顯的滯后性，跟不上時展。而企業(yè)所需要的技能和管理模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于教材。這時，我們應(yīng)鼓勵老師去企業(yè)兼職。這不同于以往教師下企業(yè)，只是在企業(yè)里呆幾個月，完成任務(wù)。教師去企業(yè)兼職，是一項(xiàng)長期性的工作，只有通過自身不斷參與項(xiàng)目，才能了解到目前企業(yè)所需要的技能，才會自我學(xué)習(xí)。也只有通過教師的不斷提高，才能將新理念、新技術(shù)傳授給學(xué)生。過去，對“雙師型”教師的理解停留在字面上的不乏其人，簡單地說，“雙師型”教師就是“雙證”或者“雙職稱”教師。但是這樣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不夠的?！半p師型”的教師不僅要有豐富的理論知識，還要有充足的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該是一手拿粉筆一手拿扳手的好師傅。好師傅的成長需要在企業(yè)里面磨練。

參考文獻(xiàn)：