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居家養(yǎng)老運營方式范文第1篇

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老模式； 科技服務(wù)；北京

DOI：10.13939/ki.zgsc.2015.31.067

當前，北京市老齡化程度不斷加劇，養(yǎng)老問題已成為重大的社會問題。據(jù)統(tǒng)計，2014年，北京60歲及以上常住老年人口將達300萬，占總?cè)丝诘?4.2%；戶籍老年人口將達280萬，占戶籍人口總數(shù)的21.5%。老年人口的高齡化、失能化、空巢化現(xiàn)象并存，其中，80歲及以上高齡老年人口45萬、失能老年人口45萬。當前，老年人口正以每年15萬人的規(guī)模和年均6%的速度增長。預(yù)計到2020年，全市老年人口將超400萬，每4人中將有1位老年人；到2050年，老年人口將超600萬，每3人中將有1位老年人。

在如此嚴峻的形勢下，北京市當前養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域顯現(xiàn)出了政策力度相對不夠、養(yǎng)老服務(wù)資源不足、社會力量參與不足等諸多突出問題。課題組針對養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、相關(guān)科技需求和科技創(chuàng)新思路等開展調(diào)查研究，有針對性地對北京地區(qū)的機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)居家養(yǎng)老、涉老科研機構(gòu)進行實地考察調(diào)研，了解養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗和典型做法。

一、北京市典型養(yǎng)老服務(wù)模式和科研力量 本部分主要從以下兩方面加以闡述。

（一）北京市典型養(yǎng)老服務(wù)模式

北京市典型養(yǎng)老服務(wù)模式主要有以下4種。

1.公辦養(yǎng)老機構(gòu)模式

北京市第一社會福利院和北京牛街民族養(yǎng)老院。公辦養(yǎng)老機構(gòu)可分為公辦事業(yè)單位和公辦民管企業(yè)。北京市第一社會福利院是由市政府投資興建的老年福利事業(yè)單位，主要接收國家優(yōu)撫老人，需要照料的離、退休老人，歸國華僑老人和老年病患者，為周邊社區(qū)居民提供基本醫(yī)療和小飯桌服務(wù)。北京牛街民族敬老院為公辦民管非營利性社會福利機構(gòu)，入住老人多為回族老人，公辦民營機構(gòu)是公辦養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展的主流趨勢，通過政府補貼，吸收民間資本，解決公立養(yǎng)老機構(gòu)缺口。

2.私立養(yǎng)老機構(gòu)模式

雙井恭和苑和寸草春暉養(yǎng)老護理機構(gòu)。私立養(yǎng)老機構(gòu)可分為高端市場和大眾市場。雙井恭和苑是面向北京養(yǎng)老高端市場的一家直營連鎖健康養(yǎng)老服務(wù)品牌，是北京市“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，以養(yǎng)為主，持續(xù)照料”試點養(yǎng)老機構(gòu)，融合了專業(yè)化醫(yī)療、個性化護理和社區(qū)化生活配套，為自理、不自理和失智老人提供生活照護、營養(yǎng)配餐、保健醫(yī)療、康復(fù)調(diào)理、修身養(yǎng)性等高品質(zhì)照護服務(wù)。運營團隊總結(jié)了多年來養(yǎng)老機構(gòu)運營的心得體驗，將其編輯成冊，出版了《養(yǎng)老行業(yè)服務(wù)標準匯編》、《長期照護服務(wù)手冊》和《臥床老年人生活照護技術(shù)》DVD，為高端養(yǎng)老機構(gòu)運營做出了有益的探索。北京市朝陽區(qū)寸草春暉養(yǎng)老院是于2011年建設(shè)的專業(yè)護理型養(yǎng)老機構(gòu)，是集居家養(yǎng)老―機構(gòu)養(yǎng)老―社區(qū)養(yǎng)老為一體的實體民營養(yǎng)老機構(gòu)。通過居家養(yǎng)老信息服務(wù)平臺，提供了和平家園十幾戶居民的助醫(yī)、助餐、助行和輔具評測、適配和租賃服務(wù)及居家適老化改造服務(wù)，為社區(qū)養(yǎng)老與養(yǎng)老院聯(lián)合經(jīng)營做出了嘗試?，F(xiàn)已準備前期投入500戶和平家園社區(qū)的居民作為首批示范。

3.地產(chǎn)養(yǎng)老模式

北京太陽城銀齡老年公寓。北京太陽城銀齡老年公寓為北京市第一家民營的地產(chǎn)老年公寓，主要涵蓋四種養(yǎng)老模式。一是居家式養(yǎng)老。是指在北京太陽城購買了住所的產(chǎn)權(quán)，社區(qū)為老年人提供購物、送餐、護理、物業(yè)等上門服務(wù)的養(yǎng)老模式。此模式主要針對具有一定經(jīng)濟能力的健康老年人。二是租住式養(yǎng)老。是指按月交納規(guī)定的費用，就可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務(wù)的養(yǎng)老模式。此模式針對生活自理和半自理的老年人。三是贍養(yǎng)式養(yǎng)老。是指將養(yǎng)生、保養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、生活護理與心理關(guān)懷相結(jié)合的養(yǎng)老模式，主要針對生活完全不能自理和臨終關(guān)懷的老年人。四是度假式養(yǎng)老。是指到世界各地的旅游度假勝地，以休閑度假為主要目的的新型養(yǎng)老模式。涵蓋了老年人的四個階段，為老年人制定了全程化的服務(wù)模式。

4.社區(qū)養(yǎng)老模式

泰康之家燕園。泰康之家燕園社區(qū)主要是泰康人壽將虛擬的金融產(chǎn)品與實體醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)整合，依托保險公司投資療養(yǎng)社區(qū)打造泰康之家燕園，成為第一個中國保險行業(yè)投資醫(yī)養(yǎng)社區(qū)的試點，目前泰康之家已完成北京、上海、廣州、三亞、蘇州等核心城市的戰(zhàn)略布局，未來會形成15～20個醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。泰康之家燕園引入了國際先進的養(yǎng)老模式（CCRC），以專業(yè)化團隊為老年人服務(wù)，根據(jù)不同的年齡階段和健康狀態(tài)，設(shè)有獨立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護理、記憶照護四個不同業(yè)態(tài)，該社區(qū)共有3000戶，并提供專業(yè)的服務(wù)團隊與專屬的生活管家專門照顧老年人的居家生活、餐飲服務(wù)等。該社區(qū)自建二級康復(fù)醫(yī)院、緊急救助和醫(yī)療呼叫，提供基礎(chǔ)的安全保障，老年人也可以通過醫(yī)療護理團隊制訂專屬的健康改善計劃。

（二）養(yǎng)老研究機構(gòu)調(diào)研

清華大學(xué)建筑學(xué)院、國家康復(fù)輔具研究中心、北京社會管理職業(yè)學(xué)院。清華大學(xué)建筑學(xué)院長期致力于住宅精細化和標準化設(shè)計研究，老年人、殘疾人居住建筑設(shè)計研究。近年參與完成多項國家住宅及老年建筑法規(guī)和標準的制定，主持設(shè)計、研究、咨詢住宅類及養(yǎng)老類地產(chǎn)項目數(shù)十余項，也是我國目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設(shè)計領(lǐng)域的權(quán)威機構(gòu)之一，同類機構(gòu)還有國家住宅與居住環(huán)境工程技術(shù)研究中心。國家康復(fù)輔具研究中心多年從事康復(fù)輔具產(chǎn)品研發(fā)、行業(yè)技術(shù)標準擬定、輔具質(zhì)量監(jiān)督檢驗等，擁有康復(fù)輔具質(zhì)量監(jiān)督檢測中心、附屬康復(fù)醫(yī)院和2個國家級重點實驗室、4個部級重點實驗室。近幾年，中心業(yè)務(wù)逐漸由假肢矯形向養(yǎng)老輔具產(chǎn)品研發(fā)延伸。北京社會管理職業(yè)學(xué)院是民政部直屬的、全國第一所培養(yǎng)社會工作人才的高等學(xué)校，在老年服務(wù)和管理專業(yè)上培養(yǎng)了大量實用性人才。除了上述三家研究機構(gòu)，還有中國老齡科學(xué)研究中心從事老齡問題研究的綜合性研究機構(gòu)，以及中國社會福利協(xié)會、中國康復(fù)器具協(xié)會等社會組織。

二、協(xié)調(diào)理順養(yǎng)老三要素

通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)應(yīng)該關(guān)注三個要素：政府、企業(yè)和老年人。具體見圖1。

“十二五”期間，總體來看養(yǎng)老服務(wù)體系已經(jīng)初步建立起來，涉及政府各個部門、市場主體、社會力量等多個方面，老齡委各成員單位分工承擔具體責任，在養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)中發(fā)揮著重要的引領(lǐng)作用。

（一）政府部門

政府部門要充分發(fā)揮“?；尽钡淖饔茫龊霉鹿牙先说亩档茁氊?，同時體系內(nèi)各成員各有分工。發(fā)展改革委負責社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的資金投入，開展健康與養(yǎng)老服務(wù)工程、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點、完善養(yǎng)老服務(wù)業(yè)配套政策、降低民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)的門檻；財政部門負責養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)的財政資金和彩票公益金，推動政府購買養(yǎng)老服務(wù)和建立健全養(yǎng)老服務(wù)補貼制度；民政部門負責基層城鄉(xiāng)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，開展公辦養(yǎng)老機構(gòu)改制改革、養(yǎng)老信息惠民工程和智能養(yǎng)老物聯(lián)網(wǎng)，養(yǎng)老服務(wù)標準化、規(guī)范化建設(shè)；住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責完善養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)標準，推進老年宜居環(huán)境建設(shè)；商務(wù)部門負責鼓勵多種社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)，扶持民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展；衛(wèi)計部門負責設(shè)立老年病醫(yī)院，支持有條件的養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)，在養(yǎng)老服務(wù)地區(qū)開設(shè)醫(yī)療專用窗口或快速通道，完善掛號、診療系統(tǒng)管理等。

養(yǎng)老三要素關(guān)系圖

（二）企業(yè)

投資商主要是指社會資本通過投融資、保險、地產(chǎn)等形式進入老齡事業(yè)，推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的市場化發(fā)展。目前，投資商的投資方向主要集中在養(yǎng)老產(chǎn)品（醫(yī)藥、輔具等）、養(yǎng)老平臺（包括養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老機構(gòu)籌建等）、養(yǎng)老服務(wù)（信息技術(shù)、人才團隊等）等方面。隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和領(lǐng)域細分，養(yǎng)老市場必然有更大的投資潛力吸引社會資本。集成商是指通過一定的科技手段，將現(xiàn)有的產(chǎn)品部件或零散服務(wù)進行整合、延展的企業(yè)，主要有硬件集成商和軟件集成商兩類。硬件集成商既包括老人居住環(huán)境和養(yǎng)老機構(gòu)的適老化建設(shè)與改造，也包括醫(yī)療器械、適老輔具的整合與研發(fā)。軟件集成商主要是指借助信息技術(shù)、移動通信等方式搭建養(yǎng)老服務(wù)綜合平臺，提升養(yǎng)老服務(wù)的便捷性與智能性。運營商是指負責養(yǎng)老相關(guān)的硬件設(shè)備和軟件系統(tǒng)建設(shè)完成后經(jīng)營、維護的企業(yè)。運營商往往是養(yǎng)老服務(wù)體系得以可持續(xù)的重要環(huán)節(jié)，也是為老人提供高品質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。運營商主要分為養(yǎng)老地產(chǎn)運營商、養(yǎng)老機構(gòu)運營商、養(yǎng)老服務(wù)運營商以及服務(wù)與管理人才培訓(xùn)商。

（三）老年人

老年人對政府仍然“保留著”強烈的依賴性。目前，養(yǎng)老服務(wù)針對老年人并無明文的分類標準，各地分類方法大同小異，一般按照老人年齡并結(jié)合其生活自理能力、家庭經(jīng)濟狀況、子女是否在身邊（是否有人照顧）進行簡單分類。但各地對老人年齡的劃分又不盡相同，北京的敬老優(yōu)待和福利保障相對較細。

“保底”老年人是各地政府重點關(guān)注的養(yǎng)老對象，集中在生活自理能力中的半失能和失能老人；家庭經(jīng)濟狀況中的城鎮(zhèn)“三無”、農(nóng)村“五?！?、享受城鄉(xiāng)最低生活保障待遇、民政部門公布的低收入家庭或生活困難家庭；另外還會加入孤寡老人、空巢老人（含獨居老人）?！氨５住崩夏耆送耆蕾囌B(yǎng)老?！皧A心層”老年人從定義來看，各地有所不同，上海是指家庭經(jīng)濟條件尚可，不符合居家養(yǎng)老申請條件，卻急須養(yǎng)老服務(wù)的人，尤其是癱瘓、半自理、輕度失智失能的老人。北京對60歲以上各年齡段老人都有一定的養(yǎng)老補貼，但總體來說，不能完全自理老人的養(yǎng)老補貼不能完全滿足其養(yǎng)老服務(wù)需求?！皧A心層”老年人部分依賴政府養(yǎng)老，政府給予幫助的程度各地差異較大?！敖】怠崩夏耆?，年齡已經(jīng)達到我國規(guī)定的60歲老年人標準，這些老年人身體健康，能夠自己照顧自己，暫時沒有養(yǎng)老問題和服務(wù)需求。

三、北京提升養(yǎng)老科技服務(wù)能力任重道遠 本部分主要從以下兩方面加以闡述。

（一）存在的問題

經(jīng)過廣泛的調(diào)研和對比，我們不難看出養(yǎng)老領(lǐng)域還存在著一些問題。

1.老年人需求和市場銷售產(chǎn)品不對稱

國內(nèi)市場上能銷售的進口養(yǎng)老產(chǎn)品功能多，質(zhì)量好，但昂貴，老百姓難以承受。國產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)品大多雷同、功能單一，很難真正滿足老年人的實際需要。調(diào)研中，我們在養(yǎng)老研究機構(gòu)看到了各種各樣的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品，其中又以各類居家養(yǎng)老設(shè)備、老年日常生活用品、老年健康護理用品居多。但是，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品一方面享受免稅政策，地方政府不愿意白拿出土地給廠商修建工廠；另一方面國家對科研人員個人的鼓勵政策遲遲不能落實，導(dǎo)致大量非常好的養(yǎng)老產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模無法擴大，科技成果很難造福百姓。

2.養(yǎng)老運營模式和體制機制創(chuàng)新還需研究

通過調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)都反映目前養(yǎng)老機構(gòu)在運營方面很難達到盈利，涉老行業(yè)專家都認為養(yǎng)老運營機制需要研究，但幾乎沒有養(yǎng)老機構(gòu)和居家社區(qū)示范工程有一套完整的行之有效的運營模式。而且大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)缺少標準化的服務(wù)規(guī)程，規(guī)章制度還沒有完全建立，信息化管理平臺已經(jīng)有了。面對先進的信息化管理平臺，工作人員依然在摸索養(yǎng)老運營服務(wù)，對于單純使用高科技設(shè)備，工作人員表示還需要法律政策的支持和保護，將因其出現(xiàn)故障或其他原因造成的風(fēng)險降到最低。

3.既有社區(qū)與住宅的適老化改造標準體系急需建立

我們身邊很多社區(qū)與住宅并不適合老人居住，沒有電梯讓住在高層區(qū)老人們普遍感到不便，但迫于經(jīng)濟壓力不可能換房，不少老人只能“將就”度日。社區(qū)與住宅的無障礙改造，目前還處在探索階段。一方面，對社區(qū)與住宅做“適老化改造”，精細化要求非常高，這方面專業(yè)人士的關(guān)注還遠遠不夠，學(xué)術(shù)界的研究成果主要是新建房屋的適老化設(shè)計標準體系。另一方面，市民接受社區(qū)與住宅適老化這個觀念也需要一段時間。不少孤老并沒有經(jīng)濟能力支付改造費用，而多數(shù)年輕人還沒有意識到，現(xiàn)有的社區(qū)與住宅有哪些地方并不適合老年人生活。

4.養(yǎng)老供給的歸屬界定不明晰

養(yǎng)老供給的歸屬徘徊于社會福利性事業(yè)和市場化產(chǎn)業(yè)之間，二者之間始終沒有明確的界限，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)供給能力明顯不足。從歸口管理來看，養(yǎng)老事業(yè)歸口民政部門，而養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)歸口商務(wù)部門，但并不意味著兩個部門可以各自為戰(zhàn)。

5.“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”任重道遠

“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的理想模式是“三位一體”：一是解決院內(nèi)老人的醫(yī)療需求；二是解決醫(yī)院出院老人在回歸社區(qū)過渡期的臨床護理需求；三是向周邊社區(qū)派出居家養(yǎng)老服務(wù)人員，發(fā)揮機構(gòu)的養(yǎng)老服務(wù)支撐作用。調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)更多的只是老年人的養(yǎng)護點，醫(yī)療設(shè)備和人員配備有限，而具備定點醫(yī)療資質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)更是寥寥無幾。要想真正將養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)融合在一起，還有很長的路要走。

（二）相關(guān)建議

針對以上問題，調(diào)研組對北京養(yǎng)老科技工作提出了幾點建議。

1.開展福利機構(gòu)信息化管理服務(wù)平臺研究

重點提升政府對福利機構(gòu)的管理和服務(wù)能力。根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的緊迫需要，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化技術(shù)，實現(xiàn)福利機構(gòu)、老人多方資源整合，對福利機構(gòu)提供的照護服務(wù)進行規(guī)范、指導(dǎo)和監(jiān)管。利用職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)+互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，加強護理人員職業(yè)培訓(xùn)，提高福利機構(gòu)非專業(yè)護理人員的服務(wù)水平。

2.開展國家實驗區(qū)養(yǎng)老運營模式研究和信息化平臺建設(shè)

在國家實驗區(qū)鼓勵養(yǎng)老服務(wù)體制機制創(chuàng)新，在原有老年人安全服務(wù)（跌倒、突發(fā)疾?。┭芯康幕A(chǔ)上，拓展更多的養(yǎng)老生活服務(wù)，滿足老年人的生活需求。針對這些服務(wù)尋找政府―運營商―老年人之間的工作模式。重點解決政府如何補貼，運營商如何盈利，老年人如何得到實惠和服務(wù)等問題。最終將這套服務(wù)運營模式固化在信息化平臺上，引入第三方養(yǎng)老服務(wù)運營機構(gòu)，接替街道對信息化平臺進行運營。遠期，北京市相關(guān)單位可等衛(wèi)計委的醫(yī)療和養(yǎng)老融合方案成型后，繼續(xù)拓展“醫(yī)養(yǎng)模式”下的醫(yī)療服務(wù)運營研究示范和信息化平臺建設(shè)。

3.開展既有社區(qū)與住宅適老化改造

組織專業(yè)機構(gòu)開展適老化改造標準體系建立，相關(guān)技術(shù)、材料、設(shè)備研發(fā)，包括老年人既有住房功能空間、公共交通空間、社區(qū)環(huán)境、轉(zhuǎn)型養(yǎng)老機構(gòu)等適老化設(shè)計及改造，為今后既有社區(qū)與住宅適老化改造奠定理論基礎(chǔ)。遠期開展農(nóng)村地區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)技術(shù)及標準研究。

4.開展標準化建設(shè)

開展重點研究養(yǎng)老院設(shè)備、設(shè)施配置標準化，以及服務(wù)標準體系建設(shè)，整體提升首都養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域性養(yǎng)老照料中心等北京市民政社會福利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平。京津冀福利機構(gòu)設(shè)施配置、服務(wù)標準統(tǒng)一研究。

5.開展適老文化教育產(chǎn)品開發(fā)

利用現(xiàn)代傳播技術(shù)，建設(shè)老年文化傳播網(wǎng)絡(luò)，開辦養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)站、老年大學(xué)，支持老年廣播電視欄目發(fā)展和老年適讀圖書報刊、音像制品出版。

6.開展老年人生活輔助產(chǎn)品與服務(wù)研發(fā)及推廣

針對老年人：從政策上研究如何落實科研人員激勵制度，將科研機構(gòu)已有的助餐、助行、助力、助浴等有助于老年人保持基本日常生活和社會生活獨立的輔助科研產(chǎn)品推向市場。針對養(yǎng)老機構(gòu)：開發(fā)幫助養(yǎng)老機構(gòu)減輕“護理”負擔的老年護理照料輔助產(chǎn)品。同時，開展法律政策的支持和保護研究，使養(yǎng)老機構(gòu)能夠有信心使用養(yǎng)老科技產(chǎn)品。針對養(yǎng)老管理部門：開展支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的緊迫需求，提高養(yǎng)老工作管理水平。

7.開展康復(fù)輔具產(chǎn)品研究及推廣

開發(fā)基于嵌入式技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、虛擬現(xiàn)實技術(shù)，增加或改善殘障人技能的康復(fù)訓(xùn)練類輔具以及個人保健、休閑娛樂輔具；研究各類生物醫(yī)學(xué)材料、納米材料、輕型材料等在輔具設(shè)計中的應(yīng)用，康復(fù)輔具設(shè)計生產(chǎn)所需的專用設(shè)備、康復(fù)輔具生產(chǎn)新工藝、新技術(shù)和新方法；研究康復(fù)輔具檢測理論、方法、準入系統(tǒng)，檢測設(shè)備以及產(chǎn)品的質(zhì)量分析及評估系統(tǒng)；研究康復(fù)輔具產(chǎn)品生產(chǎn)、配置、檢測、技術(shù)服務(wù)等方面標準；支持科研機構(gòu)已有康復(fù)訓(xùn)練輔具、材料與專用設(shè)備、質(zhì)量檢測等科研成果轉(zhuǎn)化及產(chǎn)業(yè)化。

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居家養(yǎng)老運營方式范文第2篇

文/劉旦

【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老問題也成為近年來學(xué)術(shù)研究的熱點，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當下中國眾多企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國、日本養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，從項目定位、項目選址、產(chǎn)品設(shè)計、價值鏈閉環(huán)等方面提出了中國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國外經(jīng)驗；運營模式

【作者簡介】劉旦，江西財經(jīng)大學(xué)副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。

在經(jīng)濟新常態(tài)以及住宅市場持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的細分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念

目前，對于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國內(nèi)學(xué)術(shù)界還存在爭議。本文認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個點打通，持續(xù)運營才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對企業(yè)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和運營，準入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動內(nèi)需，進而形成新的經(jīng)濟增長點。對老年人來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實現(xiàn)樂享晚年生活目標的物質(zhì)載體。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵

1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強調(diào)福利保障型和市場商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導(dǎo)。在市場化養(yǎng)老模式下，開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，其開發(fā)和運營綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團隊，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開發(fā)運營難度更高，開發(fā)商在市場化運作過程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，形成一個多贏局面。

2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長，管理模式更強調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強強聯(lián)合。從價值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開發(fā)商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開發(fā)商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營養(yǎng)保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運營的平臺；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計是核心，是整個養(yǎng)老地產(chǎn)項目驅(qū)動的引擎；優(yōu)勢資源是項目核心競爭力形成的關(guān)鍵，一個好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目只有加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力。因此，相對住宅地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)門檻更高，復(fù)合屬性更強，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發(fā)商運用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調(diào)優(yōu)勢互補，合作開發(fā)。

3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對服務(wù)和運營機構(gòu)依賴較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強調(diào)為老化、適老化配套設(shè)施，養(yǎng)生地產(chǎn)強調(diào)自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設(shè)計與景觀。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關(guān)系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發(fā)主體看，養(yǎng)老服務(wù)提供主體是民營非企業(yè)機構(gòu)和民營養(yǎng)老服務(wù)公司，盈利來源主要是會員費和服務(wù)費。房地產(chǎn)開發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來源主要是產(chǎn)權(quán)銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)主體一般是資金實力雄厚、無短期回現(xiàn)目標、具備較強資金周轉(zhuǎn)能力的發(fā)展商。

二、我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀

在“銀發(fā)經(jīng)濟”商機初露后，以大型地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類。

（一）獨立護理型

獨立護理型是指單獨設(shè)立在城市中心較好位置的純護理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無關(guān)聯(lián)，對醫(yī)療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內(nèi)部，交通便利，周邊醫(yī)療設(shè)施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護理，周邊區(qū)域承擔高等級醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫(yī)療優(yōu)勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關(guān)懷、術(shù)后護理等。

（二）綜合開發(fā)型（混合型）

綜合開發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開發(fā)，自主建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務(wù)對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎(chǔ)；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補區(qū)域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部老人或未來外來老人。

（三）社區(qū)嵌入型

社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設(shè)施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫(yī)療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區(qū)內(nèi)部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔商業(yè)等基本配套，基礎(chǔ)醫(yī)療護理設(shè)施完備、高等級醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權(quán)+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。

三、國外老年社區(qū)開發(fā)模式

（一）美國持續(xù)照護退休社區(qū)（CCRC模式）

美國是世界較早進入老齡社會的西方發(fā)達國家，經(jīng)過幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發(fā)展特色有以下幾點。

1.選址時注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態(tài)環(huán)境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設(shè)計，還提供各種生活配套設(shè)施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設(shè)施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術(shù)館和一個交響樂演奏廳。在建筑設(shè)計上，小區(qū)內(nèi)除了實現(xiàn)無障礙設(shè)計外，最大的亮點就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預(yù)防、護理、康復(fù)等多種醫(yī)療服務(wù)。

2.項目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類豐富。在美國，CCRC規(guī)模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設(shè)計與特定階段相適應(yīng)的住宅產(chǎn)品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。

3.分工協(xié)作的運營管理模式。由于牽涉到不動產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、運營與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運營機構(gòu)要復(fù)雜得多。美國CCRC項目開發(fā)主體基本都是私人投資并進行商業(yè)化運作，從投資運營主體來看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項目主要以地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司和政府為主導(dǎo)，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實現(xiàn)了高效低風(fēng)險運作（表2）。

（二）日本的兩代居模式

作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務(wù)以及長期護理服務(wù)體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務(wù)，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。

1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當今日本社會，集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會服務(wù)外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應(yīng)“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內(nèi)，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。

2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應(yīng)用。在產(chǎn)品設(shè)計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應(yīng)用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應(yīng)器”，床腳處安裝“離床感應(yīng)器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設(shè)施由電腦控制，設(shè)施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應(yīng)設(shè)施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設(shè)計的電動入浴設(shè)施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數(shù)據(jù)，對癥下藥，給出建議。

3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項目開發(fā)中的作用。從開發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開發(fā)模式，不但降低了開發(fā)風(fēng)險，還使得社區(qū)內(nèi)每一個細節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運營管理機構(gòu)代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業(yè)的服務(wù)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的，該運營模式不僅需要開發(fā)商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務(wù)體系能力。在日本，由國家投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機構(gòu)都由民間投資開發(fā)，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。

（三）借鑒意義

1.發(fā)展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續(xù)運營提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務(wù)類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學(xué)合作，使其老有所為，老有所學(xué)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的經(jīng)營模式，家庭或親屬護理是基礎(chǔ)，公共福利服務(wù)和市場化服務(wù)是補充，突出自助自理。在建筑設(shè)計上，普遍重視規(guī)劃設(shè)計的人性化。

2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經(jīng)濟理論影響，美國強調(diào)政府不應(yīng)過多干預(yù)市場，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以民間資本為主導(dǎo)，是純商業(yè)化的市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達的金融市場支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關(guān)參與主體。美國前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經(jīng)濟理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。

3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護理等多個層次的服務(wù)，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經(jīng)營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經(jīng)社區(qū)專門體檢機構(gòu)體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務(wù)支付額外服務(wù)費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內(nèi)退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。

多渠道的收入來源保證了項目的持續(xù)運營。

4.發(fā)展階段借鑒。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級形態(tài)向高級形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經(jīng)濟社會特征和人口老齡化特征相適應(yīng)。目前，西方發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以老年社區(qū)為主，設(shè)計理念從最開始的偏重地產(chǎn)屬性進入到注重金融屬性和人文關(guān)懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的特征（表3）。

四、養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建議

（一）圍繞老年人群需求，構(gòu)建科學(xué)的選址模型

作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構(gòu)建科學(xué)的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學(xué)后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當?shù)厥欠駬碛袕妱菹∪弊匀毁Y源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對低廉的開發(fā)成本優(yōu)勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷比、人口導(dǎo)入水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)額、當?shù)刎斦闆r等，研究人口密度、人口導(dǎo)入情況，這直接影響?zhàn)B老市場的容量和發(fā)展?jié)摿?。四是當?shù)卣恼咧С帧?/p>

（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競爭力

在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)時應(yīng)該對服務(wù)類型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價和規(guī)模等多重參數(shù)進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關(guān)鍵要素：①居住條件，調(diào)查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時最為重視的內(nèi)容。③其他增值服務(wù)和設(shè)施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應(yīng)考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設(shè)備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂、休閑相關(guān)的配套設(shè)施，細節(jié)處理重視無障礙設(shè)施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務(wù)及其他個性化服務(wù)，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現(xiàn)人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。

（三）構(gòu)筑多點盈利的業(yè)務(wù)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，養(yǎng)老配套服務(wù)是影響老年人群購買養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵要素，也是開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)盈利，構(gòu)建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷售為主要收入來源。當前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現(xiàn)土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)；二是通過入門費，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開發(fā)收入。未來，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著眼于提煉可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，形成規(guī)模效應(yīng)，通過設(shè)計短中長期的收入結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流及風(fēng)險可控，保證項目價值最大化。

（四）通過平臺方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)

養(yǎng)老社區(qū)是一個涵蓋醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，開發(fā)商要想在整條價值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢，是很難完成的任務(wù)。理論研究表明，只要在價值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)或者3～4個環(huán)節(jié)構(gòu)建了競爭對手無法在短期內(nèi)復(fù)制的競爭能力或優(yōu)勢，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業(yè)應(yīng)在對外部宏觀環(huán)境進行細致掃描的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設(shè)策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應(yīng)的戰(zhàn)略模式和行動計劃，對價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進行強化；對于價值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開發(fā)，完善業(yè)務(wù)外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。

總之，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是片藍海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構(gòu)建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內(nèi)部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業(yè)模式設(shè)計的重要因素，老年人群對養(yǎng)老社區(qū)消費與服務(wù)消費的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目是適合長期運營還是以銷售實現(xiàn)投資回報。開發(fā)商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應(yīng)該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續(xù)的商業(yè)模式。

注釋

1.萬通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報告》，2010年12月。

2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國經(jīng)營報，2014年1月23日。

參考文獻

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[2]武甲曉.美國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗啟示[J].合作經(jīng)濟與科技,2012,(1):10-11.

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居家養(yǎng)老運營方式范文第3篇

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老；一體化培養(yǎng)；維度

目前成都市人口老齡化呈現(xiàn)出老年人口規(guī)模大、人口老齡化發(fā)展速度快、高齡老年人口多、老齡人口數(shù)量女性多于男性、人口老齡化水平農(nóng)村高于城鎮(zhèn)五個特征，養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展面臨諸多挑戰(zhàn)，但歸根結(jié)底還是人才的匱乏。

1 成都市從事養(yǎng)老現(xiàn)有人員情況分析

目前成都市常住人口約為1404.7萬人，65歲及以上人口約為136.4萬人，占9.71%，按照國際通行標準成都已步入人口老齡化。為積極應(yīng)對，當?shù)卣恕冻啥际谐青l(xiāng)養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展第十二五年規(guī)劃》，該規(guī)劃的實施促進了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院課題組2015年對成都20余家養(yǎng)老機構(gòu)調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，成都市原有的養(yǎng)老機構(gòu)多是各級公辦福利院，近幾年各社區(qū)街道開始設(shè)立日間照料中心以及微型養(yǎng)老院。民間資本注入后的新興養(yǎng)老機構(gòu)，對專業(yè)人才的需求大幅增長，但人才供不應(yīng)求。多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)入住率低、資金短缺、經(jīng)營困難等，其中人才難求尤為突出。具體表現(xiàn)為：

首先，養(yǎng)老機構(gòu)中人才結(jié)構(gòu)單一，以養(yǎng)老護理員為主，但存在嚴重缺口。其次，學(xué)歷水平較低，現(xiàn)有從業(yè)人員多是下崗再就業(yè)人員，以及農(nóng)村進城務(wù)工人員，文化程度普遍在初中以下。第三，從業(yè)人員年齡較大，養(yǎng)老護理員基本在40歲以上，50歲以上占比超過50%，女性居多。第四，80%以上養(yǎng)老機構(gòu)的組織、人才結(jié)構(gòu)不合理，低端人員占絕大多數(shù)，老年服務(wù)與管理、醫(yī)療保健、護理康復(fù)、營養(yǎng)調(diào)配、社會工作專業(yè)的人才占比不到10%，心理咨詢?nèi)瞬鸥俏⒑跗湮ⅰ５谖?，專業(yè)技能不足，90%以上的護理人員無職稱，養(yǎng)老護理員持證率不足30%，民辦養(yǎng)老機構(gòu)更低。第六，從業(yè)人員月工資大多為2000元，隊伍流動性大，“招不進、留不住”的現(xiàn)象十分嚴重。

2 成都市從事養(yǎng)老后備人員情況分析

本文所提及的從事養(yǎng)老后備人員，主要是指養(yǎng)老相關(guān)專業(yè)的在校學(xué)生，這些專業(yè)培養(yǎng)的學(xué)生未來將進入養(yǎng)老行業(yè)。老年服務(wù)與管理專業(yè)是涵蓋多個學(xué)科的綜合專業(yè)，包括老年服務(wù)與管理、社會工作、護理學(xué)、心理學(xué)與康復(fù)類專業(yè)，涉及到社會學(xué)、心理學(xué)、醫(yī)學(xué)、護理學(xué)、管理學(xué)等。養(yǎng)老從業(yè)人員不僅需要具備生活照料、身體康復(fù)、心理咨詢、活動組織策劃、膳食營養(yǎng)的知識與能力，還需要涉及養(yǎng)老機構(gòu)運營與管理的知識與能力。

據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院課題組調(diào)查，全國開設(shè)養(yǎng)老相關(guān)專業(yè)的中高職院校僅60余所，每年培養(yǎng)人才僅4000余人。就四川省范圍看，各大高校中不到10所學(xué)校開設(shè)有老年服務(wù)與管理專業(yè)，成都市只有4所民辦高等院校開設(shè)有此專業(yè)，幾所學(xué)校每屆招收也不過百余人，最終能留在養(yǎng)老行業(yè)的學(xué)生不足50%。多數(shù)學(xué)校將該專業(yè)的核心課程定位在老年醫(yī)學(xué)、護理學(xué)領(lǐng)域，但新興養(yǎng)老機構(gòu)對養(yǎng)老人才需求日益多元化，所需人才不僅要具備老年醫(yī)學(xué)、護理學(xué)知識，還需要具備社會工作、心理學(xué)以及康復(fù)類知識，以及經(jīng)營管理能力。主要存在以下問題：

一是專業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境不佳。因其服務(wù)對象的特定性、工作內(nèi)容的專業(yè)性、崗位職責的風(fēng)險性，以及受傳統(tǒng)觀念影響，報考率、報到率均不理想。二是專業(yè)規(guī)劃擴張困難。市場需求大，但相關(guān)專業(yè)的生源嚴重不足，供給與需求嚴重失衡。三是師資建設(shè)滯后。專業(yè)師資缺口大，師資引進渠道少、配備少，專業(yè)口徑覆蓋不全，人才培養(yǎng)質(zhì)量不高。四是行業(yè)發(fā)展水平不高。機構(gòu)養(yǎng)老多是傳統(tǒng)養(yǎng)老院，社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老處于起步階段，行業(yè)吸引力不高。

3 一體化：現(xiàn)有與后備人員培養(yǎng)互補

從成都市從事養(yǎng)老工作現(xiàn)有人員與后備人員的情況分析看，現(xiàn)有人員的素質(zhì)和能力已無法滿足社會的需要，同時后備人才在培養(yǎng)上要強化針對性，擴大數(shù)量，營造畢業(yè)生樂于從事該行業(yè)的氛圍。如何有效統(tǒng)籌現(xiàn)有人員與后備人員的培訓(xùn)教育，切實讓現(xiàn)有人員基本上符合要求，又讓后備人員發(fā)揮生力軍的作用，并在將來成為養(yǎng)老機構(gòu)的主力，筆者認為應(yīng)探索現(xiàn)有人員與后備人員一體化的培養(yǎng)模式。

（一）時間維度――現(xiàn)在與將來鏈接的一體化

一體化培養(yǎng)模式，從時間上看既要考慮現(xiàn)在，又要考慮將來，它是立足現(xiàn)實、展望未來的培養(yǎng)模式。人才的培養(yǎng)不僅要看到現(xiàn)在的需求，更要立足現(xiàn)在大膽設(shè)想未來，培養(yǎng)未來需要的人才。針對養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)人員的現(xiàn)狀，可以通過培訓(xùn)提升素質(zhì)能力滿足當期社會的強烈需求，基本定位是立足現(xiàn)在。在校學(xué)生是將來從事養(yǎng)老行業(yè)的生力軍，通過分析現(xiàn)在的需求，預(yù)測將來對養(yǎng)老人才的特殊要求，有針對性地培養(yǎng)教育學(xué)生，確保畢業(yè)的學(xué)生能滿足機構(gòu)的需求。因此，一體化的培養(yǎng)模式從時間上看，是現(xiàn)有人員的培訓(xùn)提升與后備人員的培養(yǎng)儲備的連接，避免出現(xiàn)青黃不接的現(xiàn)象?，F(xiàn)有人員總體學(xué)歷低、年齡大、管理技能差等，可以通過后備人員的不斷補充，注入新鮮血液，新陳代謝后實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從時間上看體現(xiàn)了邏輯演進，彰顯了現(xiàn)在和將來的辯證統(tǒng)一。

（二）內(nèi)容維度――培訓(xùn)與教育銜接的一體化

從現(xiàn)有人員與后備人員的培訓(xùn)和教育內(nèi)容看，有所側(cè)重和區(qū)別?，F(xiàn)有人員偏重實戰(zhàn)操作、技能提升，積極開展社會培訓(xùn)和成人教育，通過校企合作、搭建平臺，能夠達到立竿見影的效果，強調(diào)的是短期效應(yīng)，滿足當期的需求。學(xué)校對于后備人員的培養(yǎng)，除了實戰(zhàn)的技能、技術(shù)之外，還需要學(xué)一些基礎(chǔ)理論知識，以及跨學(xué)科的知識，培養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)的大視野以及國際視野。除此之外，學(xué)校教育還要求懂管理，學(xué)會帶團隊，尤其是針對現(xiàn)有從業(yè)人員情況進行指導(dǎo)和引導(dǎo)。因此，從內(nèi)容來看，一體化培養(yǎng)模式是機構(gòu)培訓(xùn)與學(xué)校教育的有機銜接，學(xué)校教育加大在校學(xué)生到機構(gòu)的實習(xí)鍛煉力度，使培訓(xùn)與教育緊密結(jié)合，更加貼近實際，它是培訓(xùn)和教育銜接的一體化。將來在條件成熟的情況下，可以鼓勵現(xiàn)有從業(yè)人員去提升學(xué)歷水平，實現(xiàn)培訓(xùn)與教育的互補與互動。

（三）組織維度――機構(gòu)與學(xué)校對接的一體化

適應(yīng)人口老齡化的需求，滿足對養(yǎng)老服務(wù)人才的需求，從組織的角度看，機構(gòu)與學(xué)校處于同一條船上，需要齊心協(xié)力、通力配合。養(yǎng)老機構(gòu)可利用學(xué)校的師資力量，為機構(gòu)管理水平的提升夯實基礎(chǔ)，同時引入先進的思想和理念，提高養(yǎng)老機構(gòu)的人文氛圍和人文素養(yǎng)。高校高職教育是職業(yè)人才培養(yǎng)的主要陣地，是培養(yǎng)養(yǎng)老人才中堅力量的主要陣地。如何加快專業(yè)發(fā)展，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量和水平，滿足行業(yè)發(fā)展的人才需求，這成為高等職業(yè)院校工作的當務(wù)之急。學(xué)?？梢猿浞终莆震B(yǎng)老機構(gòu)的現(xiàn)狀，以及對養(yǎng)老人才的需求，有針對性地培養(yǎng)學(xué)生，讓產(chǎn)、學(xué)、研一體化，讓走出校門的學(xué)生快速適應(yīng)養(yǎng)老機構(gòu)的工作要求。因此，從組織的角度看，一體化培養(yǎng)模式是機構(gòu)與學(xué)校的無縫對接。

4 基于三個維度的一體化培養(yǎng)建議

從時間、內(nèi)容、組織維度，分析一體化培養(yǎng)模式，參考借鑒橫縱坐標，形成了基于三個維度的一體化培養(yǎng)模型，如圖所示。

從三個維度的現(xiàn)在、機構(gòu)、培訓(xùn)分析入手，形成了平面1，即現(xiàn)階段的機構(gòu)培訓(xùn)。從組織維度分析養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展變化，現(xiàn)階段屬于“傳統(tǒng)養(yǎng)老院+福利院+敬老院”模式，將來轉(zhuǎn)變?yōu)椤袄夏旯?老年社區(qū)+新型養(yǎng)老機構(gòu)+社工組織”模式。按照一體化的培養(yǎng)要求，應(yīng)加強職業(yè)培訓(xùn)和繼續(xù)教育，發(fā)揮學(xué)校與機構(gòu)各自的特色實現(xiàn)互動共贏。學(xué)校為老年機構(gòu)培養(yǎng)懂技術(shù)、懂管理的人才，滿足老年機構(gòu)發(fā)展對人才的需要；而老年機構(gòu)的資金、設(shè)備，可以與學(xué)校共享，有效促進在校學(xué)生的實踐能力，更好的滿足社會對人才的需要。進一步完善養(yǎng)老機構(gòu)工作標準，開發(fā)養(yǎng)老行業(yè)相關(guān)從業(yè)證書，如養(yǎng)老評估師、養(yǎng)老運營師、養(yǎng)老咨詢師、養(yǎng)老活動策劃師等，提高養(yǎng)老行業(yè)的整體水平。通過加強宣傳，改變目前養(yǎng)老服務(wù)人員的社會地位待遇相對較低，社會存在偏見，難以留住高素質(zhì)專業(yè)人才這一不利局面。

從三個維度的將來、學(xué)校、教育分析入手，形成了平面2，即將來的學(xué)校教育。按照一體化的培養(yǎng)要求，一是堅持國際視野，特色發(fā)展。參考歐美國家和亞洲國家（地區(qū)）中的日本、韓國、臺灣，提高專業(yè)標準和起點，構(gòu)建一體化培養(yǎng)專業(yè)特色。二是堅持技術(shù)、技能并重，用創(chuàng)新的思想不斷提升一體化培養(yǎng)的質(zhì)量和水平。三是堅持人文情懷與職業(yè)教育并重，需要養(yǎng)老從業(yè)人員具備社會責任心、愛心和較高的人文情懷，可將尊老愛幼傳統(tǒng)美德內(nèi)化在職業(yè)素養(yǎng)教育中。四是堅持培養(yǎng)跨界復(fù)合人才，比如未來的養(yǎng)老護理人才，必須強化心理學(xué)、美學(xué)、管理學(xué)的培養(yǎng)。

參考借鑒西南財經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院老年服務(wù)與管理教學(xué)設(shè)計，應(yīng)強調(diào)兩個方面。一是在課堂教學(xué)方面，一年級側(cè)重基本素質(zhì)與基本理論培養(yǎng)，二年級側(cè)重專業(yè)知識與專業(yè)方法培養(yǎng)，三年級側(cè)重核心專業(yè)方法與綜合能力提升。二是在實訓(xùn)方面，學(xué)校應(yīng)積極引進老年服務(wù)行業(yè)規(guī)范和標準，改革教學(xué)內(nèi)容和教學(xué)方法，建成環(huán)境真實化，設(shè)備先進化，集現(xiàn)場教學(xué)、實訓(xùn)、職業(yè)技能鑒定于一體的校內(nèi)實訓(xùn)基地，建設(shè)一個集生產(chǎn)、實訓(xùn)、經(jīng)營為一體的生產(chǎn)性實習(xí)場所。一年級（基礎(chǔ)概述與理論學(xué)習(xí)+認知學(xué)習(xí)），在了解基礎(chǔ)知識的前提下，參觀養(yǎng)老機構(gòu)，聘請各地知名行業(yè)專家、養(yǎng)老機構(gòu)護理行家與管理精英進行交流，讓學(xué)生明晰專業(yè)發(fā)展前景、職業(yè)要求和社會意義，提升認知水平和專業(yè)認同度。二年級（專業(yè)核心課程+創(chuàng)新大賽+方法與技巧的實驗室實訓(xùn)），加強職業(yè)技能訓(xùn)練，參加各項技能大賽以及校外機構(gòu)、社區(qū)的專業(yè)實踐，同時在校教師與業(yè)內(nèi)專家對學(xué)生進行指導(dǎo)。三年級（專業(yè)實踐學(xué)習(xí)+外地學(xué)習(xí)+頂崗實習(xí)），部分學(xué)生跟隨學(xué)校的組織游學(xué)團隊到中國香港臺灣、英國、日本等養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)達地區(qū)，學(xué)習(xí)了解養(yǎng)老機構(gòu)組織特征以及經(jīng)營管理模式。

養(yǎng)老從業(yè)人員的一體化培養(yǎng)模式，從圖可以看出一體化過程是時間軸上平面1向上移動與平面2向下移動的無限趨近，是現(xiàn)在和將來的連續(xù)性。平面1與平面2的交叉點是養(yǎng)老從業(yè)人員的職業(yè)資格認證，目前這是一片空白，養(yǎng)老從業(yè)人員職業(yè)資格認證的啟動與發(fā)展，必將反過來推動一體化培養(yǎng)的進程。一體化培養(yǎng)面向老年機構(gòu)、老年事業(yè)產(chǎn)業(yè)單位、老年社會團體領(lǐng)域，培養(yǎng)一線的、從事老年事業(yè)管理、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、老年社團活動、老年大學(xué)教學(xué)與管理工作的高素質(zhì)、高技能的具備老年事業(yè)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)營管理、老年心理分析與咨詢、老年營養(yǎng)分析與調(diào)理、老年生活規(guī)劃的開發(fā)與設(shè)計，以及老年文藝體育活動的策劃與組織等工作的應(yīng)用型人才。鼓勵學(xué)生獲得營養(yǎng)配餐師、心理咨詢師、保健按摩師、音樂照護師、養(yǎng)老護理員等職業(yè)資格證書，以滿足老年人不同層次的需求。

總之，人口老齡化以及養(yǎng)老人才培養(yǎng)作為一個社會問題，是政府、社會、行業(yè)、企業(yè)、專業(yè)院校共同關(guān)注的問題，一體化培養(yǎng)模式終歸需要探索政、校、行、企聯(lián)動機制，搭建平臺整合資源方能形成合力。

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